飙升的房市又一个价格泡沫正在形成吗

来源： 2021-07-06 16:40:14

毫无疑问，大流行后的反弹比预期的要强劲得多，而且要快得多。困惑的美联储和繁荣的股市标志着一种新常态，因为通胀压力决定了经济好转的现实。然而，尽管通胀在本质上似乎是过渡性的，但不断上升的需求正在打破众多市场的记录。然而，没有一个市场可以与贸易中的弱者相提并论：房地产市场。

至少可以说，房地产市场的激增是惊人的。在全国范围内，与去年相比，房价已飙升至两位数。与 2008 年金融危机的余波相比，需求峰值显得更加突出。虽然相比之下，大流行是一种完全不同的冲击，但今天，美国的房价中位数接近 350,000 美元;是十年前的两倍。虽然这种指数级的价格上涨往往是有问题的，但现实比求救信号要安全得多。虽然住房成本的上涨速度确实比经济中的平均收入增长得更快，但住房市场肯定没有泡沫。

自去年大流行以来，房价大幅上涨;由于在不确定时期将更多的储蓄投入到供应相对固定且价值储存安全的市场，因此体重增加。随着美联储通过在公开市场上广泛购买抵押贷款支持证券，大举推出价值 1200 亿美元的刺激措施，固定抵押贷款利率暴跌至历史低位。再加上利率的下限下降以及通过巨额失业救济金和租金支持获得的超额储蓄，抵押贷款利率远低于目标 3%。如此有吸引力的抵押贷款利率以及对抵押贷款和学生贷款支付的宽容(由于大流行)帮助巨大的需求获得牵引力。

然而，虽然需求回升，但由于建筑业面临间歇性封锁、木材市场价格冲击和劳动力市场复苏困难等障碍，住房供应减少。此外，住房供应的瓶颈进一步缩小，平均在售房屋自去年以来有所下降，这主要是由于大流行期间为避免住房市场恐慌而导致的止赎暂停按揭付款。可以肯定的是，经济及其要素的表现超出了我们这个时代最睿智的经济学家的预期。

就业向完全虚拟环境的微妙转变进一步推动了住房需求。如此长时间的闲暇和便利的连通性使城市人口能够迁移到郊区和较小的城市。据报道，特大城市的公寓居民显然支付了比上市价格更高的价格来获得所有权(与大都市的天价相比，这笔钱要少得多)。如此低价的交易为已经火爆的市场增添了动力，因为大约四分之三的房屋售价估计比历史标价高出 10-15%。

虽然需求激增令人惊讶，但推动价格上涨的机制却很容易理解。因此，房地产市场几乎无法与十年前导致金融危机的臭名昭著的房地产泡沫相提并论。首先，当需求激增的唯一目的是为了从看涨的市场中获利而出售房产的动机所驱动时，价格泡沫就会膨胀。实际上，今天的房屋是在相对严格的抵押贷款承销协议下购买的。报告显示，如今大部分被翻转的房屋都是由投资者在翻新中获利，而不是市场飙升。此外，虽然市场肯定被高估了，但由于过去几个月失业率明显下降，就业市场正在反弹，因此房地产崩盘并非迫在眉睫。再加上更强劲的经济复苏，抵押贷款违约似乎不太可能发生。然而，价格调整迫在眉睫。

由于美联储暗示通胀是快速经济繁荣的一个令人担忧的副产品，预计美联储将在接下来的几个月内削减资产购买。加上利率正常化，抵押贷款利率最终会随着住房需求而调整房价。然而，预期的活动和措施不会在两周内生效，而且肯定不会在没有任何影响的情况下为如此过热的经济降温。

住房市场仍然极度缺乏供应：这是复苏的主要障碍。联邦抵押贷款公司房地美 (Freddie Mac) 估计需要近 380 万套新房才能满足上一财年结束时激增的需求。然而，最近通过的两党基础设施法案完全取消了拜登最初计划在美国提供经济适用房的 3260 亿美元部分。因此，虽然预计温和的价格调整不会对整体经济造成任何重大损害，但市场显然与专家衡量的传统估计不同步。

一个新出现的威胁是 Delta 变体的传播。如果当前局势设法使疫苗接种无效，感染最终可能会将美国推入另一轮封锁。领先的将是失业。然而，这一次，这波浪潮将伴随着合法的房地产泡沫。美联储别无选择，只能再次停止止赎，推出更多刺激措施，并面临另一轮投资者戏剧。如果短期内没有竞争供应的计划，房地产市场可能会变成金融界非常熟悉的噩梦。

飙升的房市又一个价格泡沫正在形成吗

毫无疑问，大流行后的反弹比预期的要强劲得多，而且要快得多。困惑的美联储和繁荣的股市标志着一种新常态，因为通胀压力决定了经济好转的现