佛山地铁只有一条线「佛山只有一条地铁」

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事！

看到标题，老铁们诧异不？4万 是随便喊的吗？何况是手无寸“铁”的板块。

然而，作为临广又临桂的大沥，就这么朋克。大沥之大，差价让人心怕怕。今次司机又发车啦~

前几天咱唠了大沥老城区和广佛智城俩板块的解读，回顾详情文章：往回翻看别是！

虽然大沥曾是桂城的大佬，但如今跟桂城的段位已不可同日而语。临桂又临广，是它吸引楼市购买力最硬的底牌。

今次，咱再唠唠大沥其他仨板块，有临桂，有临广，可谓涵盖老中青：有朝气蓬勃的奇槎；有粤A大哥罩着的黄岐，至于盐步......

18年6月楼面价高达1.46万/㎡拿地的时代天韵，作为大沥临桂片区新贵，价格相当妖艳。

去年10月首开，折后价去到2.22-2.78万/㎡，当时在板块是“一柱擎天”。

目前项目在清B区5-1、5-2、8栋，面积100/123㎡三四房，带装修均价报约2.4-2.8万/㎡。

未来将推A区3座面积100/123㎡三四房，带装修发售，29层，2梯4户，吹风均价2.9万/㎡，预计明年6月交付。如此价格，令人颤抖~

户型方面：

100㎡竖厅三房，布局经典，带入户花园，阳台、主卧朝南望园林。交标规格亮眼，家庭版中央空调也标配。

123㎡横厅四房，带入户花园，大门隔壁就是厕所，三个卧室朝北，主卧以及主阳台朝南望二三线江景。

点评：项目距桂江立交仅1公里，一条大直路直入桂城，转个弯进海八路，走龙溪大道进广州也很easy。未来还将有规划中的广州地铁28号线和佛山地铁6号线交汇。

周边环境事实讲也就那样，村屋夹杂厂房的景象估计近几年都不会有太大变化，倒是路对面的南海之眼系列工程值得期待。

项目装修是时代目前在佛山所有项目里最高规格的，中央空调、新风系统都是标配。

时代特色水电走墙明装，好坏见仁见智。户型设计中规中矩，但一贯地，在层高、实用率方面表现不太理想。

就在司机临行时，物业小姐姐还赠送了一份小礼品。成本虽不高，但是足够打动人心，多少能打消一点对这个贵价盘的排斥。

司机加过多位时代楼盘销售的微信，头像都标准正装加LOGO白底。加上每次踩盘从停车场到售楼部全套一条龙服务，斟茶递水，嘘寒问暖。一言蔽之，时代在肉眼可见的方面很用心。

不过，刹那的窝心未必代表永恒，因为钱还在你手里。当然，这句话并不特指任何一个开发商。

奇槎临桂老牌项目，各位老铁不陌生。地块14年初由本地房企能兴分两次竞得，楼面价仅3044元/㎡和3504元/㎡。

15年首推，毛坯仅0.7-0.8万/㎡，曾吸引大量被千灯湖拒绝的广州客西游扫货。现时一二三期均已交付，入住率不到5成。

目前在售四期观园、陶园两个组团。观园在售1/2/8座，陶园在售3/4座，涵盖83-138㎡三四房户型，整体均价约2.3-3.2万/㎡带装修，预料明年底交楼。

项目规划图

至于在板房看到的那块一线沿江的破旧厂房用地，自然好物沉归底。销售介绍未来将打造别墅和大户型产品，后排中低层业主要珍惜现在的望江机会了。

旁边的废旧厂房

户型方面：

83㎡竖厅三房，客厅开间3.5米，阳台北向望园林或马路。但主卧并不朝南，不过这种面积能做两个洗手间，在当下市场确实凤毛麟角。

至于90㎡三房户型，虽然阳台依然向北，但正对的厨房南向有开窗，也有一个卧室朝南，比83㎡有优势。

不过还是老问题：正门直冲主卧。而且位于客餐厅中间，空间利用率会打折扣~

126㎡竖厅四房，带南北双阳台，对流很nice。南向阳台望江，北向阳台望园林，进门两侧分别是厨房以及卧室。

大门依然直冲主卧，不过采用了双门设计，会有一定的缓冲作用。

点评：官方色彩的背景，以及过硬的楼盘素质打底，以前的怡翠二手盘一直是理想之选。

据了解，选择怡翠尊堤的人群，相当一部分来自桂城&广州，其中海珠、天河、荔湾、天河超过半壁江山，而大沥本地客大概在20%。

相对现在一手最高“破3”的行情，首批业主的喜悦，不亚于长持多手贵州茅台股票。

不过，正如股票也有获利离场一说，在贝壳上，怡翠尊堤的放盘量也多达110套 。

可以说，怡翠尊堤一手盘的最大竞争对手，恰恰是这批希望“袋袋平安”的老业主们。无论是开发商，还是二手业主，本质上都是生意人。

沿桂江立交北上约15分钟，转入专用大桥，就来到了司机的下一站雅瑶绿洲。

雅瑶绿洲分B/D两个洋房组团，以及A/C的别墅，叠墅组团。项目南有珠江作“护城河”，北靠横马岗，背山面水，风水一流。

正因如此，项目在2012年首推之时，最高曾经杀到1万/㎡，价钱KO当时禅桂很多楼盘。

反倒是别墅，地下一层全部赠送，当时毛坯总价400万出头，性价比很高，目前二手挂牌早已翻一番。

目前在售星悦湾组团二期6栋洋房，2梯4户设计，面积为104-140㎡带装修三四房，报价1.9-2.4万/㎡，预计今年年底交楼。

另外，5月底或会开卖D7栋180㎡四房大平层，16层一梯一户设计，价格待定。目前接受认筹，开盘可享95折，最低一成首付就可上车，余下可分期半年。

户型方面：

四个户型全部都为经典竖厅设计，01，02,以及03,04布局基本一致，差别在于面积大小。咱们就挑其中2个来讲。

117㎡的02户型带入户花园和南北双阳台，但这个面积段竟然未做到四房，大门口也是直冲主卧，但中间有门缓冲，私密性影响会小些。

104㎡的03户型布局就更为传统些，主阳台和主卧都朝南，但饭厅的空间无可避免会被挤占。互为镜像的04户型过道更是被拉长，严重浪费空间。

点评：看完盘，司机只有一点感想：这是一个很纯粹的CEO盘。何为CEO盘各位老铁可以百度自查。

司机曾借住雅瑶绿洲一段日子，由于远离主干道，没什么厂房，晚上相当安静。“华山一条路”的出入口，治安更是无须担心。这就是楼盘的最大附加值所在。

但位置的偏远，配套的极度不完善，加上仅剩40余年的产权，使雅瑶绿洲和隔壁的南海碧桂园一样，保值升值能力严重受限，目前贝壳挂牌仅在1.3-1.6万/㎡，与一手价差最多破万。

距雅瑶绿洲仅5分钟车程，几乎同期“出道”的保利中央公馆和保利珑门，目前二手挂牌轻松破2万/㎡，甚至2.5万/㎡。

受容积率所限，雅瑶绿洲B区洋房普遍只在11-12层高，部分楼栋甚至为2梯3户设计，就算新的D区洋房，也不过16层高。

密度如此之低，住起来确实很舒服，但公摊面积可以算到你“一额汗”。

司机建议，除非你目的单纯，仅想自住，而且平时习惯驾车出入，否则以2-2.5万/㎡的预算，广佛智城或者更适合你。实在想买，也不妨首先关注二手。

随后，司机转入金沙洲，来到这边的一线沿江大盘时代水岸。时代水岸分3期开发，3期用地年初刚被时代中国投得。

项目皆为全南向一线江景布局，一期均已售罄并交付使用，二期由14栋高层住宅以及一所幼儿园组成，分南北两区开发，配备双游泳池、会所等休闲设施。

不过美中不足的是，时代水岸周围被大量村屋包围，最近仅相隔一条马路，颇有“农村包围城市”之感。

目前在售二期8/13/14座140㎡四房尾货，三房户型均已售罄，带装修报价2.8万/㎡。相比15年首开的1.2万/㎡，5年翻了近一倍，目前一期二手挂牌价约2.1-2.7万/㎡。

销售称，目前3期的规划还未出，该项目有可能会出现断货期。

户型方面：

现售的二期，4梯8户设计，50层高耸入云。

目前还有尾货的01-04户型，140㎡四房，分东南和西南向，客厅开间较大，为4.2米，每个房间都能望江。其中，东南向比西南向的要贵500-1000元/㎡。

销售还透露，在其他户型未断货之时，望园景与望江景户型的价差最高可达5000元/㎡。

点评：时代水岸一二三期竞得的楼面价分别为7548元/㎡、15298元/㎡以及17735元/㎡，看似是时代长期看好金沙洲市场。

但如此操作，就像周星驰《美人鱼》里邓超拿地一样，愣是给隔壁徐克的楼盘抬价。只不过在时代这儿，就是给隔壁自个儿盘抬价。

金沙洲黄岐片的市容市貌乏善可陈，但配套还算齐全，附近有海北广场，万达广场等商业配套。就是往返广州都要跟30万洲民挤金沙洲大桥和广佛高速，交通问题老大难。希望已经开展前期工作的大坦沙大桥能尽快完工。

当然，在早出晚归的广州客看来，环境，市容如何都不是最重要的。据了解，时代水岸业主大部分来自广州各批发市场的老板，佛山本地的业主占比很低。

如果你是佛山土著，你会有啥理由说服自己在此置业？

若在广州上班去金沙洲坐地铁的人们，那条天生短一截，只有4节车厢的广州地铁6号线能挤到你怀疑人生。

黄岐金沙洲以南的新盘“孤品”，佛山房价“破四”的实际先驱。

在保利天悦还是一片空地时，珠水豪庭望江单位就叫出了最高4.1万/㎡，甚至追上了数公里外广州地界的新世界凯粤湾，一副愿者上钩的姿态。

为何珠水豪庭敢如此叫价，临广、现楼、望江都只是原因之一，根本在于开发商似乎一点都不缺钱。

司机查了查资料，珠水豪庭的开发商广东建晟投资开发有限公司，背后的大股东是广东省建筑工程集团有限公司，由广东省人民政府全资控制。

如此来头，老铁们应该心中有数了吧。

不过，疫情之下，这个堪称佛山盘卖广州价的项目至今仍未重开销售中心，具体还要等通知。

结合背景来讲，倒也让人开始理解。反正价钱坚挺，开销售中心也未必能卖几套，何不顺应主流，待疫情结束后再行打算。

接下来，司机转战盐步目前仅有的一手盘连城湾。

项目位于盐步海傍路旁，开发商来自珠海，体量不大，由4栋高层住宅以及一栋低密度住宅组成。

目前主推2座22层高，2梯4户，面积为89/91/130㎡带装修三四房，报价2.1万/㎡，预计明年3月份交付。

另在清5座少量余货（10套左右），报价1.8万/㎡。

销售称，现主推的2座定价太高，去年年底开盘仅售出10套，开发商也不肯下调价格。

项目最早在2016年11月开放销售中心，拖拖拉拉了差不多一年才开盘，首推1座86/89㎡带装修三房，均价1.8万/㎡，据说开盘当天就已清盘。

户型方面：

89㎡竖厅三房，阳台南向靠近马路，尘多且吵杂，主卧带套房。

91㎡竖厅三房，客厅开间3.4米，阳台北向望花园，销售称，天气好的话，可以远眺小蛮腰。

130㎡竖厅四房，居然没有做到南北双阳台，而且过道太长。客厅开间4.3米，主卧开间也有3.8米，整体空间宽敞。

点评：连城湾被大片村庄和工业区包围，周边环境非常一般。简单的购物需求都要去附近村解决，饮食以城中村三巨头居多。

离一环看似近，但需要经过村道，河西大道虽不宽，但车流量可不小。至于往广州，光是转入盐步大道就得费九牛二虎之力，更别说穗盐路那头，拥挤的花蕾路和洲头咀隧道了。

事实上，在好项目不算多的盐步，这样的表现，即使对环境要求相对不高的广州客来讲也是相当“劝退”的。本地人在一手超2万/㎡的均价下，也很难想到任何理由置业于此。

早前因为首付门槛低，吸纳了一大批来自广州的刚需老铁，但现在想脱手，可谓困难重重。

在曾经的“南海市”年代，大沥，盐步、黄岐都是绝对的经济重心，铝材、内衣等产业贡献大量GDP。如今，南海早已撤市建区，工厂逐渐搬迁，大沥也在不断分割中变得不再大。

司机个人认为，虽然临桂又临广，但大沥目前的定位仍略微尴尬。经济强盛，人口稠密，却并未被纳入佛山中心城区，这是一大遗憾。

并且，作为临广板块，依然手无寸“铁”。仅有规划的佛山地铁5/6号线，遥遥无期。最有机会的广州地铁28号线，也并未途经大沥人口集中区。

临桂片区：

从临桂板块看，千灯湖中轴线北延的趋势越来越明显，南海之眼正式落户大沥地界，未来还将有中心湖、大剧院、会展中心、博物馆、不低于180米的地标建筑等等悉数上马。

加上不远处千灯湖在佛山楼市的影响力之大，在司机看来，临桂板块将会长期占据大沥楼价的头部位置，但这已不取决于大沥，而取决于桂城。

但是，愿景是美好的，目前以村庄、厂房为主的面貌，却很骨感。旧村即使改造，也需5-10年光景，任重而道远。

但在三个片区中，司机认为临桂片区已是最适合佛山本地客考虑的，进可享受广州辐射，保证不错的保值升值潜力，退而求其次，沥桂新城的前景，也会比其他新城显得更为靠谱些。

南海之眼规划图

临广片区：

从黄岐、盐步两大临广片区中，司机总结出一句话：只要够临广，一切皆可抛。

黄岐长期被称为“中山九路”，在粤A大哥影响下，不论是房地产还是城建规划上，其实都走在了佛山的前列。虽然年代久远，花容早已失色，但横平竖直的路网，仍然有着认真规划的痕迹。

黄岐虽然残残破破，在各大临广板块中，黄岐事实上是离广州腹地最近的，何况还有多路广州公交车直接开入黄岐。

而且黄岐的基础配套极为齐全，特别是教育。黄岐的教育总体水平可媲美桂城，石门中学更是妥妥的佛山第一高中。司机就有一两位亲戚因为子女考上了石中，而在黄岐买房陪读。

在黄岐，一个超过20年楼龄的中南花园，贝壳挂牌大多仍在1.5-1.6万/㎡，更有人心理价位在2万/㎡，你就知道广州老铁有多抬爱黄岐。

但这些，大多都只是对广州客的优势，作为佛山本地人，实在没必要花3万/㎡甚至以上的价钱，在一个建成近30年、人口稠密而混杂的大社区中，为这部分用不上的附加值买单。事实上，也有不少黄岐老铁选择高位放盘，等广州客出钱帮他们换桂城新房。

至于盐步的楼盘，情况就颇为不堪了。

除却极度靠近广州的东秀村一带外，几乎所有的盐步楼盘或是处于繁忙的交通主干道侧，或是被村庄和工厂包围，实在乏善可陈。

在大沥、盐步、黄岐三者对比中，盐步的市容市貌更是妥妥垫底，城市化明显滞后。盐步大道两侧20年不变，穗盐路东段车辆稀疏，除却南部临桂片区外，盐步各地暂时还没看到太大起色。

司机觉得，就算是盐步本地人，也未必有太大的意愿继续在盐步购房居住。

也因如此，落地盐步的项目普遍定位不高，因为实在太难卖得起价。雅居乐在盐步的俩项目，雍景豪园和御景名门算是盐步一前一后的两个标杆。

不过御景名门位置实在过于“繁华”，盐步大道，广佛路，广佛新干线一个比一个嘈杂，居住体验并不是太好。此外还有雍景豪园对面，较新的宏宇景裕嘉园，在盐步算是地段比较好的项目了。

司机认为，盐步只适合那些实在囊中羞涩，但又急切希望置业的广州客。

所以司机建议，在一手稀缺的盐步，优先考虑穗盐路东线附近的二手盘，如上述的宏宇景裕嘉园、雍景豪园等，环境较好，通勤往广州也相对便捷。不过雍景豪园楼龄普遍10多年，需要注意。

好啦，今天就到这啦！想看哪些板块，你就去问问司令喔！