广州豪宅拍卖「广州豪顶建材有限公司」

捡漏，是一句古玩界的行话。

其精髓在于“捡”字上。因为捡漏是可遇而不可求的，捡到就是赚到。而在房地产圈，法怕房似乎已经成为了“捡漏”的代名词。

7月5日，京东拍卖平台显示，广州市景兴房地产开发有限公司的破产资产上架，其中包括江景豪宅爱群荟景湾部分房源、在建工程景豪坊东区、公司39%股权、名下知识产权以及多部名车，将于7月26日-27日（延时的除外）进行拍卖。

据悉，爱群荟景湾房源将在本月陆续上线，房源预计有70多套，其余资产目前已经上架。

其中起拍价最高的是景豪坊东区在建工程，项目位于越秀区大马路，规划建设25层并包含商业和写字楼等多种业态，位置产品都是顶呱呱的。而且项目其实已经建到25层，接近封顶状态。

那么为什么差临门一脚还是烂尾了呢？网传因为项目面临拆迁安置，紧邻大佛寺、南越国水闸、师院群保护区等的历史建筑保护难题，所以迟迟没有办法推进最后工程。

除了这景豪坊东区，最让人惋惜的莫过于江景豪宅爱群荟景湾。

这个项目，相信老地产人都是知道的，绝对的顶豪社区。

位置在越秀区沿江西路，文化地标爱群大厦就在隔壁，背后便是广州圣心大教堂。产品户户南向望江，最小的单位建面也在330方以上，最大的户型据闻去到1100方。

设计也相当有前瞻性，包括首层架空13米以及广州首个游艇阳台。户型图放到现在看，也毫不逊色。

2011年首次开卖时，更是广州最贵的楼盘，不仅需要验资才能看房，宣传上称“献给100位影响GDP的人”，总价去到2亿以上。

这个站位、产品和总价，珠江新城的豪宅们见到TA都要叫一声“哥”。

而打造爱群荟景湾的景兴房地产，本身亦是广州初代豪宅专家。旗下项目岭南会和凯旋会两个社区，分别建在二沙岛和五羊新城，后者二手单价已经去到15万。

只可惜繁华如过眼云烟，就是这样一把豪宅好手也敌不过时代轮转。

2020年7月31日，广州市中级人民法院裁定广州市景兴房地产开发有限公司重整一案并公告招募重整投资人。

2022年3月7日，广州市中级人民法院裁定终止广州市景兴房地产开发有限公司重整程序并宣告广州市景兴房地产开发有限公司破产。

至此，广州豪宅鼻祖正式走下舞台。

近年来，类似景兴房地产公司一样破产的房企并不少见，在淘宝和京东法拍平台上，类似的资产包不在少数。

破产的房企多了，因为债务纠纷、还不起贷款而最终被法院强行拍卖的个人房产更多。

2017年，全国法拍房数量仅有几千套，2018年涨至2万套，2019年增长至50万套。2020年疫情期间，全国法拍房达到了惊人的127万套，2021年年底则累计到160多万套，可见法拍房的数量逐年递增。

根据瀚海数据研究院数据显示，今年5月全国共挂牌法拍房77625套，环比上涨13.16%，同比上涨40.44%；其中住宅挂牌38908套，环比上涨11.39%，同比上涨37.73%。

在全国重点监测的37城中，法拍房挂牌25749套，房源排名前十名依次是成都4491套、重庆4206套、大连1535套、广州1161套、郑州1158套、昆明1125套、长沙912套、南宁887套、福州835套、苏州733套。

而在广州，2022年5月法拍住宅类房源数据统计（数据来源于淘宝、京东法拍平台），5月份总上盘404套，成交126套，对比4月份上盘套数下降13.3%，成交套数上升5%。

从广州各区域房源来说，增城区房源最足，5月共上盘80套，占比19.8%；其次为花都区，共上盘68套，占比16.83%。

从广州各区域成交来说，增城区成交最多，5月成交30套，环比上升20%；其次为白云区，共成交20套，环比增长66.67%。从广州各区域热度来说，天河区及黄埔区热度较高，大概率是因为大家都想捡宝，想以低价买贵价货。

这两年由于疫情影响，经济不景气，房贷断供造成的法拍房以及企业法人经营不善资产抵押的法拍房快速涌现，法拍房捡漏也成为了行业里的一大热度。

目前，有相关资质的法拍房线上平台包括淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网这7家，渠道可谓不少。

由于网络竞拍相当便捷，而且法拍房的起拍价一般低于市场价，所以吸引了不少投资者蹲守竞拍，抄底笋盘。

然而，法拍房不一定都是宝，捡漏法拍房更与普通人没啥关系。大家看看热闹是可以的，要逃掏真金白银来买还得三思。

为什么呢？

首先，房子在被拍卖之后会解封，新户主需要缴纳一定的税务费，最后进行相关资质的核验，一切手续都无误之后才可以过户。

然而，有些竞拍者根本不了解自己所在城市的限购政策，自己到底有没有购房名额。而《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》中明确：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许；不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

即本身确实不具备购房资格的，法拍房也无法购买，就算是主动向法院申请直接以房子抵债也不受支持。

其次，法拍房的起拍价会比市场价低一点，然而实际成交价就不一定了。

随着信息系统的完善，各地法拍系统都有联网，大家都想捡漏，实际参与拍卖的人很多，只要是价格合适就不乏出价的人，价格自然就节节高升。所以尽管起拍价很低，但是实际上捡漏的机会其实并不多，甚至有房源拍着拍着就跟市场价格差不多了，甚至超出市场价。

正如凯旋新世界广粤尊府一套建面约171㎡豪宅，经过100轮激烈竞价，最终成交价达到3220.4387万元，折合单价18.75万/㎡，溢价108%。

花都狮岭雅宝新城一套358平法拍房，引发11人争夺、118轮竞拍，最终成交价1455万，溢价78%，想捡漏还真难啊。

法拍房在进行拍卖时，法院就会明确告知所有竞拍者“有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行协商解决。”

如果原屋主拒绝腾屋，死赖着，这也很难搞掂。

如果所拍的房子本身存在有效租赁，则拍下房子的人就算过户之后也不能因此解除租客的租房合同，因为民法典规定了“买卖不破租赁”，法拍房买家没有权力让先前的租户搬出去。所以在进行拍卖之前一定要确认房子是否已经租给别人了，不然后续很难处理。

此外，法拍房的物业费、水电费、税费、欠费全由买方缴纳，有些房子拍下的价格不高，感觉天上掉馅饼，但是这些费用加起来可能直逼房价或者超过房价本身，这可是大坑来着。

最后，竞拍前竞买人支付拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，必须缴纳保证金。系统会自动锁定该笔款项。拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）锁定的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时释放。

保证金不予退还，甚至还需弥补差价。

这里还有个例子，2017年8月，在南通中院淘宝司法拍卖平台上，一起诉讼资产拍出1846.4596万元。但到交款时，竞买人悔拍。随后，上述资产重新拍得价款1566.4596万元，二者相差280万元。最后南通中院裁定了裁定悔拍人需补偿这笔280万元的差价。

妥妥的大冤种无疑。

另外，法拍房是直接将成交金额转入法院公开账户，但是在支付时间上有明确的限制，通常是10天左右。一旦超过时间限制，法院就可能收回房产的购买权，裁定重新拍卖，并且没收保证金。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

买主在拍卖之前一定要了解好相关事项。

人人都想捡漏，但是在捡漏之前还是要避雷，有章法的捡漏，或许才能产生更大的效益。

按照目前国内趋势，相信近几年关于法拍房的热度应该只增不减，毕竟它起拍价是远远低于市场价格的，那么评论区的各位，如果你们有机会捡漏，你们会入手法拍房吗？

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本文只供参照，不构成投资建议。