石家庄新建楼盘「石家庄最大烂尾楼盘成网红拍照圣地」

数据来源丨国大地产、房天下、政府官网等本文作者丨张泽丹本文内容仅代表个人观点，如有疑问清后台私信。

2016年夏天，石家庄房价暴涨，当时有许多高价楼盘面世，均很快售罄。三年过后，它们之中房价最高的四个小区已经交房并入住了一段时间，甚至有的已经下了房本。2019年6月初，笔者到这四个小区内、分别做了详细的实地调研，采访多位业主，从四个方面，客观真实的、对这四个小区进行了对比评分。

天山九峯、保利拉菲、中冶德贤、荣盛华府，谁的颜值（建筑外观）评分最高？谁的景观园林做的最好？谁的区位配套（交通、学区、医院、商超）最全？哪家的物业服务态度最佳？我会用最真实的图文数据，以及调研视频，中立客观的进行对比解析。（同标题视频已上传至B站，av55556211）

注：文中土拍数据出自政府官网，规划信息出自已经公示的规划图纸，只取“机动停车位”数量，尤其是地下部分；保利拉菲、荣盛华府、中冶德贤，有大量商业用地，容积率和住宅不同，难以计算实际楼面价。以上数据绝无一处杜撰，篇幅所限，公示规划原图仅供读者群。

一、小区数据概况

二、其他概况

学区划片：暂无，接受调剂

建筑风格：法式ArtDeco

物业管理：一般

户型区间：72/86/89/126/130/147/157/174/206 等

宣传卖点：体育公园、地铁三号线、法式经典宫苑园林、户户赠送新风系统，钢木装甲门、指纹密码锁、24小时巡更......

注：以上信息，主要出自该小区官方公众号的宣传文章，学区信息由业主提供。

三、详解

保利拉菲公馆，原始地块编号为——[2012]042号地，是北京的两个投资公司于2012年9月竞拍购得，土地面积约230亩，耗资16.3亿，亩单价709万。之后两年间，没有动工，规划项目名称为“银湖城”。直到2014年6月，保利突然宣布耗资16.53亿获得“银湖城”项目65%的权益。（有趣的是，[2012]042号地的曾经多次变更规划，最终由保利接手时，用地面积已经变为255亩）

保利正式拿到这块地后，高调召开媒体宣传会，定下“保利拉菲公馆郎菲园”的案名，表态要做一个高端住宅楼盘。2015年下旬正式开盘，首次开盘毛坯价格一万左右；2016年下旬，全国房价暴涨，拉菲公馆增加了一些配置，二期加上了精装，也顺理成章涨到了均价两万；随后，一直维持着两万四的最高售价，直到2019年，住宅几乎售罄，仅剩部分商铺在售。

保利拉菲公馆分为东西两个地块，北侧为塔南路和地铁三号线，西侧为体育大街，西北方向为裕华区政府，东侧为体育公园和大剧院，东北方向为空中花园购物中心，南侧为南二环。区位条件极好，公园、地铁、医院、商超，应有尽有。配套成熟，出行便利，是其最大的优势。

西区为一期，紧邻体育大街，2018年就已交房。东区为二期，紧邻体育公园，部分精装楼栋10月交房，很明显东区的区位优势更强，东区售价也比西区要高。同时，东区的园林景观设计，也比西区要强一些。

保利拉菲公馆，坦白来说，并不算“豪宅”，和塔南路上的永昌小区一个档次。外立面是“石材 真石漆”，十字中轴对称景观带（东区），也有塑胶跑道、小广场、小喷泉、健身娱乐器材等，但这些都属于标配，几乎所有新建社区都有。另外，植被单薄，园林绿化没有层次感，草坪缺少打理，走道用材基本全是地砖，西区有些地方已经碎裂，业主对物业吐槽颇多......

读者可以看一下调研照片和实景视频，说的太多不好。值得一提的是，四个小区，只有保利拉菲的官方公众号，没有任何“漂亮”的实景照片，更新频率最低。

四、实勘照片

一、小区数据概况

二、其他概况

学区划片：暂无，接受调剂

建筑风格：卢浮宫式建筑风格

物业管理：一般

户型区间：160/175/210/290

宣传卖点：奢华外立面、大师级景观设计、专利级户型设计、中央湖景、风雨连廊、九大配置（新风、除尘、直饮水、智能安防、装甲门、铝包木窗户......）

注：以上信息，主要出自该小区官方公众号的宣传文章，学区信息由业主提供。

三、详解

天山九峯，原始地块编号为——[2013]036号地，由天山集团在2013年11月竞拍购得，耗资12.06亿，土地面积约87亩，亩单价1378万，溢价率超150%，是2013年的石家庄“地王”。

天山九峯位于塔南路最西端，距离火车站很近，区位条件一般，周边配套一般。最早2014年10月正式开盘，全部都是160平以上的大户型，毛坯售价一万左右；2015年上旬缓慢上涨到一万四，随后暴涨到两万，以及两万五以上。2019年至今，售楼部仅剩一套大户型在售，套价500多万。

天山九峯的容积率比较高，但是它的楼栋排列方式和其他三个小区都不一样，——围绕着5000平米的中心湖呈圆形排列，所以对采光影响不大。建筑外立面颜值很高，底部为黄色石材（巴西金麻），上部为黄色真石漆，镀金膜铝板做主要线条，金红色灯带缠绕整栋建筑，白天金光熠熠，夜晚辉煌闪耀（下文有夜景照片），可能是石家庄最有“土豪范儿”的住宅小区了。

天山九峯内部规划有5000平的中心湖，湖中有铜质的莲花、孔雀以及三层假山。围绕中心湖建有一圈风雨连廊，还有一千米长的塑胶跑道，数组主题景观小品，多处儿童娱乐设施，多重立体绿化景观，全冠移植的成熟大乔木、养着两只孔雀供业主观赏（据说原来是四只，结果业主的恶犬咬死俩）......交房仅一年多，内部园林绿化已经完全成型，社区环境是石家庄最好的小区之一。

但是，九峯的问题也很突出，品控水平一般，细节不到位，比如业主多次吐槽的停车位问题、电梯维修问题、屋顶漆部分脱落、镀金膜部分开裂等。总之，它是一个优点和缺点都很突出的小区。任何楼盘交房后，品控和细节都会出问题，如果物业服务很好，业主就不会有太多怨言。

天山是石家庄本地最大的开发商之一，所建小区的建筑外观不错，起码能做到五证齐全、交房入住，比较“靠谱”；喜好办私人飞机会、XX俱乐部之类的圈层营销活动；售楼部常年停几辆超跑，卖完就撤走那种；小区几乎都有水系，大多数比较浅，几乎都是瓷砖铺设的“河道”或“湖底”......

四、实勘照片

①社区园林

▲小区大门

▲中心湖假山二层

▲中心湖与正在清洁作业的物业大叔

▲多层次、立体感极强的成熟园林景观

▲中心湖与风雨连廊

▲第二个儿童游乐园

②单元楼道

▲一楼的小院门

③楼栋外立

▲底部石材、上部真石漆、镀金膜铝板

④远眺、俯瞰等杂项

▲小区里的孔雀（其实有的孔雀品种并不贵，可以论斤卖）

▲俯瞰图

▲天山九峯夜景图，业主拍摄

▲业主拍摄

一、小区数据概况

二、其他概况

学区划片：暂无，接受调剂

建筑风格：新亚洲

物业管理：中上

户型区间：123/138/148等

宣传卖点：裕华心、公园群、60万平米科技豪宅综合体

注：以上信息，主要出自该小区官方公众号的宣传文章，学区信息由业主提供。

三、详解

中冶德贤公馆，原始地块编号为——[2015]046号地，由中冶在2015年11月竞拍购得，耗资21.09亿，土地面积约154亩，亩单价1365万，做了一个月的“地王”后，被棉三地块，也就是荣盛华府一期超越。

石家庄购房者对央企中冶的光环十分青睐，排卡数量极多，三次开盘三次售罄。按照“低开高走”的行业惯例，2016年8月首次开盘，房源集中在10号和11号楼，紧邻塔南路，是“最差”的房源，售价在1.7-2.2万之间。2017年3月13日，最后一次开盘，1、2、6号楼共计413套房源，均价达到2.4万，三小时售罄。四天后，石家庄出台限购，没有影响中冶业主的网签备案。

另一方面，中冶表现出自身极强的建工优势，16年开盘，18年交房，19年还在修缮（划掉），19年已经下房本，交房和下本速度是石家庄最快的。虽然也是“石材 真石漆”的外立面，但德贤公馆“颜值”很高，建筑外观庄重大气奢华内敛，肉眼可见的“豪宅质感”。园林设计方面，采用 单主轴多广场、下沉庭院中心景观带的设计方案，简称”一轴四心“。同时，还有一些高端楼盘的标配，比如酒店式入户大厅、雾森系统、中央除尘、新风除霾、智能家居、直饮水等等。

这个项目，中冶是拿来做”标杆“的，多次邀请媒体和相关行业人员前去参观，所以细节和品控是不错的。但是，主要问题出在中冶交房“太快”上。没有达到交房标准，强制交房，去年业主维权闹得很大。10个月过去了，德贤公馆的景观园林依然看起来有些“单薄”，据业主称，有些乔木和灌木没有移植存活，现在用草坪代替，所以给人一种很空旷的感觉，物业承诺后期会继续移植成熟苗木。（中冶业主很热心，树坑都记在小本本上了，警告物业一定要给种树）

四、实勘照片

①社区园林

▲小区外墙的logo、干挂石材与安防系统

▲略显单薄的景观园林，红色为塑胶跑道

▲一处景观小品

▲下沉庭院正面实拍

▲下沉庭院侧面实拍

②单元楼道

▲入户大厅的壁画

▲楼道地面也是漆过的

③楼栋外立

▲很明显底部干挂石材、上部真石漆

④远眺、俯瞰、室内、周边等杂

▲爬楼勉强拍摄的俯瞰图

▲中冶德贤公馆夜景图，出自小区公众号

▲中冶德贤公馆目前在售房源信息，均有双税

一、小区数据概况

二、其他概况

学区划片：荣盛小学/盛和中学（23中分校）

建筑风格：新中式

物业管理：中上

户型区间：140/168/178/190/205/330等

宣传卖点：绝版区位、成熟配套、江南园林、十三大住宅科技系统等

注：以上信息，主要出自该小区官方公众号的宣传文章，学区信息由业主提供。

三、详解

荣盛华府一期，原始地块编号为——[2015]053号地，由荣盛在2015年12月竞拍购得，耗资28.91亿，土地面积约107亩，亩单价1787万，溢价率超100%，是2015年石家庄地王。不久之后荣盛又拍下相邻的棉四地块，耗资35.5亿，亩单价1992万，是石家庄城市历史上、亩单价最高的住宅地块。棉三棉四土拍，掀起了石家庄房价暴涨的序幕，被许多市民“铭刻于心”。

坦白来说，这两块地的区位优势并不是最好的。虽然紧邻一环和城市主干道，但距离地铁、购物中心、公园等，都有点远，北侧是拆不掉的热电厂，大烟囱十分瞩目。

所以，荣盛对此做了针对性的规划设计。首先，临和平路自建48万平米的商业配套，隔开城市主干道对住宅区的噪音和扬尘污染；其次，重点宣传荣盛的“造园”经验，将曲廊、敞轩、墙垣、山石、溪流等建筑元素及匾额、书画、雕刻等人文元素，植入6万㎡江南园林之中，——社区环境胜似公园；最后，引进23中，配建幼儿园、小学和初中，对外宣称是“一站式精英教育“。

做好这些后，2016年下旬，荣盛华府首次开盘，一楼带小院的电梯洋房，最高售价四万一平，是石家庄城市历史上，最高的住宅单价。2018年10月一期交房，荣盛举行了盛大的交房鉴赏仪式，毕竟还要卖二期，一期是呈现给客户游览观看的”示范区“，各处细节和品控做的很出色。目前，荣盛华府在售二期电梯洋房，平层均价2.8万，顶跃3.2万，高层对外宣传已经清盘售罄。

荣盛华府的景观园林很有特色，楼宇之间水系贯穿，亭台水榭、假山喷泉穿插其内，小路均由全石材打造，草坪、花卉、灌木、乔木组成多重立体绿化景观。目前，灌木和乔木尚未成型，和天山九峯的社区环境相比，略显”单薄“。

业主对荣盛华府的吐槽，集中于学区、热电厂搬迁、购房合同上。学区是荣盛华府的一大卖点，小学和初中已经建好，明后年招生问题不大；热电厂，起码近几年是无法搬迁的。

荣盛华府一期南院，是目前石家庄品质和社区环境最好的电梯洋房小区。尤其是一楼房源，溪流环绕，小院面积超大（二期一楼带院的房源不对外出售）。其他有电梯洋房的小区，比如国际城四期、国赫红珊湾、国富华庭、华丽庭院、天山熙湖、天山新公爵等，绝大多数都和高层楼栋建在一起，而荣盛华府是严格区分的，是真正的”低密花园洋房“小区。

四、实勘照片

①社区园林

▲小区大门

▲水系贯穿的江南风格园林设计，草坪植被略显单薄，乔木并非足龄全冠移植

▲全石材小道

②单元楼道

▲好像，只有一对狮子？

▲单元内部，石材地面，瓷砖贴墙，本图出自小区公众号

▲入户大厅，本图出自小区公众号

③楼栋外立

▲很明显，底部石材，上部真石漆

④远眺、俯瞰、室内、周边等杂

▲俯瞰图

▲明晃晃的大烟囱

▲地下车库的入户门

到了我最爱的评分环节，先上数据表，包括四个小区的土拍信息、规划数据、房价走势等。

综合实地调研与业主吐槽，从建筑外观、景观园林、物业服务、区位配套这几个维度，对比得出下表。

保利拉菲公馆郎菲园,共计6分，区位配套和中冶并列第二。

天山九峰，共计10分，景观园林排名第一，建筑外观是最具”豪宅范儿“的（也有人吐槽太”土“），所以和中冶德贤公馆并列第一。

中冶德贤公馆，共计11分，建筑外观排名第一，景观园林略显单薄，不如天山和荣盛，所以排名第三，物业服务排名第二。

荣盛华府（一期），共计13分。小区的绿植尚处于成长期，目前只能屈居天山九峰之后，排名第二，新中式的建筑风格已经烂大街了，比保利的ArtDeco强一点，所以颜值排名第三；作为二期客户的观赏示范区，物业服务之类的表面功夫必须做好，所以此项排名第一；虽然交通条件和商业配套相对弱势，但荣盛华府是这四个小区中，仅有的一个自建”名校“的项目（23中分校），所以”区位配套“这项必须第一。

最后，简单聊一下石家庄的改善类楼盘现状，目前，二环内外定位”高端社区“的楼盘数量很多，比较常见的配置有：

新中式新亚洲新古典建筑风格、干挂石材外立面、奢华入户大厅、多重立体园林景观、塑胶跑道、电梯入户、中央空调系统、新风除霾系统、智能家居系统、直饮水、装甲门、指纹密码锁、品牌精装修等。

实际交房时，将这个配置单删去一些或部分实现，比如装甲门变纸板门、入户大厅变入户小厅、鸡肋的智能家居、绿化只有大片枯黄草坪、精装变简装等，就是常见的中端楼盘；哪怕只兑现宣传配置单的七八成，就可以称得上是高端楼盘了；再往上，提高品控和物业服务水平，增加一些人性化细节，就达到某些城市的刚需房水准了。当然，如果天山九峰可以提高品控水平，德贤公馆的草坪像西美五洲一样工整翠绿，荣盛华府直接移植成熟苗木，保利拉菲单价一万七，也是极好的。（中冶德贤比西美五洲房价更高，仅对草坪提点要求，不过分吧）

石家庄稍有名气的小区我都去过，很多读者都认为我很挑剔，大房企涌入石家庄后，推出很多楼盘，经常有人指着XX的楼盘，说售楼部特别高端、宣传品质特别好、升值潜力非常高，然后问我感觉如何。

——我觉得不行，目前为止都不行。

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拓展阅读：

▲恒大华府的万平湖景

▲西美五洲的绿意盎然

PS.下文预告：石家庄学区房调研（汇总篇）