北五环房价比南三环都高「北京低密度洋房」
来源： 2023-02-25 16:17:15
北五环永远是一个魔幻的地界，区域内有单价8万以上的海淀永丰、朝阳崔各庄，亦有单价6万以上的回龙观，也有售价堪比当年限竞房5万水平的北七家。
北七家是一个在我看来有相对不错配套设施的区域，且周边已建成的品质小区也算不少。这几年建成的新小区有万科的、金地的、华润的等等等等，算是新小区比较扎堆儿且集中的购房板块。
当然要我说这里最大的优势是，在配套设施相对不错、城市界面也不错的前提下，新盘价格不贵，5万块钱左右一平方米，比如今天要介绍的一个洋房新楼盘宸悦国际，就是如此售价。
宸悦国际所在的小板块，天通苑正北约3公里，当年我还在望京上班的时候，有个单位同事就在这附近租的房，据他说把自行车骑成风火轮可以8分钟到天通苑北地铁站，正常骑15分钟差不多。反正那时候，那同事每天都是骑车加坐地铁上下班。
而宸悦国际所在的北七家毕竟还有未来科学城，据了解未来科学城已经入驻高新企业超过2000家，区域内的一些配套也初见规模。另外，伴随着17号线二期支线的浮出水面，区域未来出行，不光有5号线一条地铁线路，也会新增17号线与17号线支线两条轨道交通。
在我看来宸悦国际自身优点有如下几点。
第一，洋房产品。项目整体容积率1.6，所有楼栋均为5、6层高度的小洋房。该地块是最近几年北五六环供应出来的屈指可数的低容积率商品住宅用地，这也就意味着在最近几年的新盘市场上，一说起小洋房产品，宸悦国际绝对有一席之地。
第二，高得房率。小洋房本就意味着高得房率，据了解宸悦国际项目的平均得房率在80%以上，而区域内正常的新盘得房率普遍为75%左右。如果按套内面积计算，100平米的房子同样建筑面积售价，套内价格等于比别人便宜4、5千元一平米。更何况北五六环周边配套设施不错的板块，普遍售价要6万一平米以上，实际套内单价要便宜将近2万元/平方米。
第三，普宅户型。北五六环相对核心的板块没有普宅，这是这些年来我看到的。限竞房年代没有，限竞房年代之后更没有。然而宸悦国际74平方米南北通透的两居，真有可能是普宅。按5万一平方米的价格算，总价370万左右。如果真能做到普宅，宸悦国际将会是北五六环现有周边配套、城市界面最好的普宅新盘。
第四，能住能用。买房最主要还得是能住能用，宸悦国际我认为就不错。为什么这么讲呢？我说了5号线与17号线，不管您是在望京、国贸工作，还是在北四环，甚至核心城区东单、王府井上班，至少人家周边有通达的地铁线路。在那些动辄总价千万的区域买不起房子的前提下，宸悦国际不是挺好？买得起、住得下、用得上。
写在最后，我们团队常说的一句话，当你不知道怎么买房的时候就买北边，毕竟北边有更充足的职住平衡，因此更稳妥。宸悦国际所在的北七家购房板块就位于北五环，并且随着未来科学城的发展，以及多家大型开发企业的进驻，板块的配套设施与城市界面早已今非昔比。
而另一方面，在北五环普遍600万是上车门槛的今天，在北七家次新二手房挂牌价格过7万的今天，在三批次土拍北五环再无如此优质售价住宅供地入市的今天，您就会越发的明白，宸悦国际3、400万买套房的总价已经显得弥足珍贵。尤其是在17号线官宣后续支线也会贯通北七家的今天，宸悦国际所在的区域更是未来可期。而在一个未来可期的购房板块中买一套能住能用的房子，在我看来挺好的。
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