在信阳买公寓投资怎么样「公寓房有投资价值吗」

今年信阳，多个楼盘推出公寓房。高铁站恒大翡翠龙庭、新六街博林国际广场、太古广场、107金鼎安邦等楼盘。市场公寓楼盘宣传较多，也引起了广大网友的兴趣。近一周的时间里，有十多个网友咨询悟空信阳的公寓值不值的投资？悟空凭粗略了解信息，给网友一个不大确切的答复。悟空针对信阳公寓特做了数据统计及分析。

悟空对信阳公寓的出租率，公寓单间、住宅两房出租价格，租金年增长率，租客群体等信息做了一个初步的调查。悟空咨询多个中介公司、多个楼盘物业，只获得部分有效信息，个别中介回避此类信息咨询调查。

公寓出租率

公寓出租率，悟空未做专项数据统计。据各楼盘物业、业主、中介反应信息，出租率70%以上，反馈信息几乎一致。一般高于85%的出租率，已算较高市场出租率。

悟空统计了羊山区、老城区、平桥区十个楼盘公寓租赁价格。租金最高的是老城区体彩广场，在羊山租金最高的是恒大名都，平桥租金相对较低。

小区住宅两居室，单价租金低，总价租金高。一般租赁两居室或三居室的的人群，多为已购置房产，房产物业未交付，孩子着急上学，短期租赁，部分是合租，少部分充当办公用房。与两居室相比，公寓单价高，总价低。总低价，对于临时出差到信阳，孩子入学，工作合租等群体吸引力大。也有一部分群体作为商用办公租用。以目前的市场来看，信阳公寓出租率处于高位。但与信阳人均收入来比，信阳的公寓单间租赁价格也处于高位。2016年，某网站统计信息，信阳人均工资3940元，按单间租金1300元计，租金收入比为33%，一般低于个人收入25%为正常范围。

公寓投资出租倾向于商业集中区，住宅投资出租倾向于优质学区房。公寓、住宅居住环境优质，相比同地段，更适宜投资。

参照公寓租赁价格，老城主商业区，公寓租赁价格最高，月均租金合314元/10㎡。住宅小区为优质学区房，例如博士名城、清华园、金色水岸租金价格最高，月均租金价格200元/10㎡。小区居住环境最优质的恒大名都，月均租赁价格233元/㎡。公寓环境优质的恒大名都、建业壹号城邦，租赁价格285元/㎡。

悟空选取了老城区、羊山新区公寓租赁价格最高的两个公寓楼盘。一般公寓投资回报比不得低于5%，按照5%的年回报比计算，老城区体彩广场的公寓价值9600元/㎡，恒大名都公寓价值7200元/㎡（精装包含家具家电），分别合毛坯价格8300元/㎡、5900元/㎡。按照5%回报率需最高20年回本，最低12年回本。

今年市场中推出的几个楼盘公寓价格，某楼盘公寓宣传毛坯均价7500元，合精装（家具家电）8900元/㎡。现按照公寓8000元/㎡计算，5%年回报率，单价租金333元/㎡，高于现老城主流商业区均价314元/10㎡，高出羊山平均租金的22%，高于羊山公寓租金最高价格恒大名都11%。按照8500元/㎡计算，5㎡年回报率，单价租金354元/10㎡。

同区域建筑面积50㎡以内单间租赁价格一般低于住宅两居室租赁价格500元/月。即新六大街凤凰丹园住宅两居96㎡，租赁价格1700元/月，该区域建筑面积50平米以内公寓租赁价格在1000-1500元/月，即反推公寓投资参考价格为精装（含家具家电）7200元/㎡。

根据统计近4年信阳市房屋租赁信息，住宅租金年涨幅高于公寓租金年涨幅。原非成熟地段恒大名都租金涨幅较大，成熟半成熟地段，租金涨幅相对较小。而租金回报率较高公寓租金年涨幅低于3.5%。地段由非商业成熟区转为商业成熟区位，租金年涨幅降低。

以8000元精装公寓计算，以现在公寓最高年涨幅需要至少5年时间，投资回报率达到5%。将近10年的时间，投资回报率达到6%。预期回收本金，至少20年。

1、公寓租售比，比住宅高。

2、住宅租赁，优质学区租金相对较高。

3、公寓租赁，成熟中心商业区租金相对较高。

4、成熟中心商业区公寓租金年涨幅低于3.5%。半成熟商业区且无大型商业配套公寓租金低于中心商业区。

5、未来规划商业、商务中心公寓租金涨幅较大。