冷却热房地产市场的举措将首次购房者拒之门外

Ashley Van Deyk 发现在本周收紧贷款规则的消息之前，与其他购房者的竞争已经够激烈了。

现在，这位 24 岁的女士正试图在悉尼的北部海滩购买她的第一套公寓，她担心自己将成为首当其冲地采取措施遏制高风险抵押贷款的人之一。

为了在她目前居住的 Manly Vale 郊区买一套公寓，Van Deyk 和她的搭档 Kane Schrader 考虑向银行借入最高金额。他们还在考虑使用政府计划来支持首付低于房产购买价格 20% 的首次购房者。

但本周，银行业监管机构公布了可能将购房者的借贷能力削减约 5% 的变化，使新客户的最高借贷额减少数万美元。

“我认为我们的贷款能力减少 5%，这几乎让我无法使用我所在地区的一居室公寓，”在房地产行业担任销售助理的 Van Deyk 说。

根据 CoreLogic 的数据，在当前局势期间，澳大利亚各地的房价飙升，悉尼的房价中位数在过去一年中上涨了 29%，达到 130 万澳元以上，墨尔本上涨了 18%，达到了 962,000 澳元。

澳大利亚审慎监管局 (APRA) 周三警告称，为购房融资的债务不断增加给金融体系带来的风险越来越大，因为它宣布了要求银行在评估新抵押贷款客户时更加谨慎的规定。

根据这些变化，银行必须测试新借款人是否能够以比当前贷款利率高 3 个百分点的利率负担贷款——这就是所谓的“服务能力缓冲”。以前银行使用 2.5 个百分点的缓冲。

根据 CoreLogic 的数据，这是 APRA 迄今为止采取的最强有力的举措，以平息由债务推动的住房热潮所带来的风险，过去一年全国住宅价格飙升超过 20%。CoreLogic 本周表示，澳大利亚住房资产的价值在过去五个月中飙升了 1 万亿至 9 万亿美元，这是繁荣的进一步迹象。

推动繁荣的关键力量是超低利率。储备银行去年将官方利率下调至仅 0.1%，并推出了一系列“非常规”政策，降低了固定利率贷款的利率，以推动大流行期间的经济增长，大流行引发了澳大利亚近十年来的首次衰退。三个十年。

自从澳大利亚央行在 2019 年年中开始下调官方利率以来，新南威尔士州购买成熟房屋的平均新抵押贷款已飙升 36% 至 775,000 澳元，而在维多利亚州则上涨了三分之一，达到 634,000 澳元。

Van Deyk 理解人们对不断增加的债务的担忧，但担心此举会使处于她这种情况的人在市场缺乏可用库存的情况下更难买得起他们的第一套住房。

在墨尔本郊区的 Ringwood，另一位潜在的首次置业者、25 岁的 Cazna King 也对这一变化感到沮丧。她和她的伴侣并不寻求借贷最高金额，因此不太可能受到本周紧缩政策的直接影响。尽管如此，她认为这些变化为首次购房者提出了另一个需要克服的挑战，她认为他们不会让炙手可热的市场降温。

“我认为这不会有什么不同，”金说。“市场上没有足够的地方，而买家的兴趣却更多。”

首次购房者的这些担忧表明，在利用贷款限制来消除蓬勃发展的房地产市场的热度方面存在内在的紧张和限制。

在自住业主推动的繁荣中，始终存在一种风险，即干预以冷却市场会影响到这一群体中那些最能自力更生的人——其中许多人是首次购房者。

然而，与此同时，诸如此类的监管收紧——被称为“宏观审慎”政策——的全部目的是为出现过热迹象的市场刹车。提高利率——当局可以用来减缓繁荣的其他武器——将损害经济的其他部分，澳大利亚央行表示，预计在 2024 年之前不会加息。

因此，大多数专家认为这只是监管机构试图干预房地产市场的开始。

银行普遍支持这一举措，APRA 表示，与自住业主相比，这些变化对投资者的影响可能更大，因为投资者往往杠杆率更高。

然而，在个人层面，新规则将影响任何寻求借贷到极限的人——无论他们是首次购房者、投资者还是再融资的人。

RateCity 的研究主管 Sally Tindall 表示，新规定可能会让许多买家争先恐后地想知道他们的银行会放多少钱给他们。“这些变化旨在保护人们免于承担高风险的债务，然而，这将伤害通常收入和存款较少的首次购房者，”廷德尔说。

银行必须在本月底之前根据 APRA 的要求更改评估利率，业界将密切关注这些变化对房地产销售和新贷款的影响。

当 APRA 在 2014 年底和2017 年限制向房地产投资者和只付息借款人提供贷款时，这对市场产生了重大影响，因为银行通过提高这些客户群体的利率来做出回应。

这种干预是否也会对近几个月已经显示出一些放缓迹象的市场产生深远影响?还是需要采取更多行动?

APRA 表示影响将是“温和的”，并强调它不会试图决定房价。但房价与住房债务密不可分，银行家认为 APRA 正试图设计某种温和的放缓。

然而，APRA 和储备银行面临的困境是，价格急剧下跌可能会迅速损害消费者信心并损害高就业建筑业。

本周房地产团体恳求 APRA 谨慎行事，并在采取进一步行动之前仔细评估其变化的影响。

住房行业协会警告说，利率缓冲的增加将使首次购房者更难进入市场，并指出银行的坏账异常低，表明家庭正在管理债务。

Velocity Trade 分析师 Brett Le Mesurier 表示，固定利率的上升已经导致近几个月房价增长放缓，监管机构的“小幅”干预将加剧这一趋势。他预计 APRA 不需要采取进一步行动来抑制市场。

“我怀疑市场已经开始降温——我认为这会有所帮助，”Le Mesurier 说。

麦格理分析师在一份题为“婴儿步”的报告中表示，如果 APRA 的干预削弱了买家信心和价格增长速度，它有可能产生预期效果。

然而，在大多数情况下，分析师甚至一些银行家都表示，未来需要采取更严厉的措施。

CBA 首席执行官马特·科明 (Matt Comyn) 上个月表示，他“越来越担心”房价和住房债务上涨，他表示 APRA 的变化应该会为市场降温，但暗示可能会出现更多紧缩政策。

“我们将在本月实施这些变化，并预计随着封锁的结束和消费者信心的增强，可能有必要考虑采取更多措施，”科明本周表示。

“房价很可能会下跌。那会是一场灾难吗?每个人都在皇家委员会周围说，当房价下跌时，我们会看到绝对的灾难。那时我们看到了灾难吗?”

杰弗里斯分析师布赖恩约翰逊

分析师表示，APRA 的变化不太可能对信贷增长或银行利润产生太大影响，尽管干预导致银行股价下跌，联邦银行股价周三下跌 2%。但 APRA 的举动引发了一些预测，即任何进一步的紧缩都可能对抵押贷款和住房市场产生更大的影响。

杰富瑞分析师布赖恩约翰逊表示，本周宣布的措施本身并不是一个大的变化，但它们表明进一步的限制措施即将出台。“这是它的开始，”他说。

具体来说，他正在暗示未来对借款人收入高倍数的新贷款的限制，以及对高贷款价值比率贷款的限制。上个月的数据显示，超过五分之一的新贷款流向了借款超过其收入六倍的客户——约翰逊将这一比例描述为“高得离谱”。

他表示，从长远来看，本周和其他变化的累积影响可能会导致房价下跌。但考虑到迄今为止房价的大幅上涨，以及此前房价下跌的经历，例如 2017 年和 2018 年的房价下跌，他认为未来房价下跌不会是一个大问题。

“房价很可能会下跌。那会是一场灾难吗?每个人都在皇家委员会周围说，当房价下跌时，我们会看到绝对的灾难。那时我们看到了灾难吗?”他说。