这是新西兰房地产市场的转折点吗

首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 解释说，CoreLogic 的季度市场报告表明市场接近或正处于转折点。

这主要是由于承受能力压力、40% 的存款要求和对投资者的延长的明线测试、利息扣除规则的收紧以及新西兰储备银行 (RBNZ) 对债务的批准到收入限制。

也许最紧迫的是，房地产市场可能会受到信号收紧的货币政策的影响，CoreLogic 一段时间以来一直在暗示这一点。尽管新西兰央行在上周的公告中将官方现金利率 (OCR) 维持在 0.25% 不变，但主要银行已经开始提高定期抵押贷款利率。

上周抵押贷款利率的上升只是新西兰住宅房地产投资格局的最新影响因素。

处理抵押贷款持有人的数字

ASB、ANZ、BNZ 和 Westpac 上调利率将影响新借款人。例如，0.36% 的增长导致 2.95% 的初始利率相当于最近购房者在 30 年住房贷款期限内的 800,000 美元抵押贷款中每年额外还款 1,824 美元(每月 152 美元)。

如果利率继续上升，并达到 6% 的长期平均水平(目前这是基于情景的指示，而不是实际预测)，那么同一个新买家每年将额外支付 19,164 美元的抵押贷款还款(1,597 美元)每月)，或在整个房屋贷款期限的余额中每月还款总额约为 4,800 美元。如果利率上升至 3.5% 或 4%，即使是新借款人的“较低”抵押贷款，例如 500,000 美元，也需要每月另外支付 246 至 388 美元(每年 2,952 至 4,656 美元)的还款额。

自 2014 年(上次 OCR 上次增加以来)进入房地产市场的人只经历过低利率，因此增加模式的影响可能会令许多拥有巨额抵押贷款的人感到震惊，其中包括许多最近在奥克兰和惠灵顿这两个最昂贵的市场买了房。对于那些仍在尝试购买第一套住房的人来说，加息将提高进入门槛。

也就是说，官方现金利率的实际增加是取消对经济的紧急支持的下一步。这直接影响了房地产市场，借款人已经看到抵押贷款利率上升——而且由于利率基数较低以及债务增加，这可能会对市场产生相当大的抑制作用。当然，抵押贷款投资者购买房产的份额在过去两到三个月内有所下降。

总的来说，这些事件强化了我们的观点，即销售活动和价格增长接近或处于峰值，未来几个月销售活动和价值增长速度可能会放缓。政府在 3 月底的税收变化虽然还没有产生重大影响，但随着时间的推移将开始产生更大的影响，并且申请利息扣除的能力在当前逐步取消，这一事实进一步加强了这一点。房东。

然而，由于失业率低且没有全球金融危机式的信贷紧缩，房地产全面下滑似乎不太可能。

市场格局发生显着变化

在 2021 年开局火爆后，销量略有回落，与 2019 年大致持平，2020 年不是一个公平的比较。

持续缺乏上市仍然是对实现销售量的限制性影响，但 CoreLogic 的银行估值数据——作为借款人申请贷款的早期指标——也表明需求也有所放缓。这应该不足为奇，特别是因为今年晚些时候已经有一些交易提前进行，以在 3 月 1 日和 5 月 1 日击败更严格的 LVR 规则。

由 Rubicon 项目提供支持

在抵押贷款市场，我们的分析表明，由于“其他”贷款，如充值贷款、银行转换以及固定贷款可能提前中断，活动表现好于预期。

最近几个月，CoreLogic 房价指数的月度涨幅也有所放缓——从 4 月的 3.1% 到 5 月的 2.2% 和 6 月的 1.8%。随着几个月的销售活动下降，价值放缓也可能变得更加明显，尽管在这个周期中房价下跌似乎仍然不太可能。

就 3 月底的税收变化而言，迄今为止的影响并不大——我们还没有看到当前房东的大规模抛售或租金大幅飙升的明确证据。

值得注意的是，我们的买家分类系列确实显示自 3 月以来抵押投资者的市场份额明显下降，但我们怀疑其中大部分是由于 40% 的存款要求，而不是延长的明线测试或取消利息可扣除性。

然而，随着时间的推移，我们预计税收变化会产生更大的影响，并且肯定会推动投资者转向新建房产而不是现有房产——特别是如果可以将利息作为税收减免的能力无限期适用于第一个业主(投资者)的新建筑。

首次置业者 (FHB) 和新西兰央行的下一步行动

在投资者情况的另一面，有迹象表明，在经历了今年第一季度的挣扎之后，过去几个月首次购房者在进入市场方面变得更加成功。然而，他们传统上非常热衷于新建，因此从 FHB 的角度来看，大量投资者涌入可能并不理想。

随着未来几个月和 2022 年市场降温，我们应该会看到销售活动和价格增长的“正常”回归，以及潜在的 FHB 在努力为他们的存款存够存款以跟上市场步伐方面的压力没有那么激烈。

过去几个月的另一个显着进展是，新西兰央行已获准设计和实施一个系统，以限制抵押贷款的债务收入 (DTI) 比率，自住业主可能为 7，投资者可能为 6。

然而，考虑到启动和运行 DTI 所需的流程，它们似乎不太可能在今年 11 月之前推出。

更重要的是，新西兰央行希望在采取进一步措施之前坐下来评估已经做出的规则变更的影响。我们认为到年底市场会自动放缓，因此在这个周期中不需要 DTI。

整体市场前景

经济和通胀前景也将对房地产市场产生重大影响，好消息是新西兰的 GDP 在 2021 年第一季度强劲增长(1.6%)，失业率现已连续两个季度下降(至 4.7 %)。

然而，强劲的需求对抗供应/产能压力，例如由于与 COVID 相关的运输延迟，开始造成更高的通货膨胀(截至第二季度的一年为 3.3%)，这反过来将导致 OCR 和抵押贷款利率上升。

事实上，抵押贷款利率已经上升，而且可能还会有更多的上升，而且鉴于以美元计算的抵押贷款比以前更大，任何利率上升都会对家庭财务产生更大的影响。