楼市有望在2022年反弹

房地产专家在 2021 年马来西亚住房和房地产峰会上表示，尽管价格将在 2022 年保持平稳，但预计房地产交易将激增，该峰会的主题是“在新常态下重置和重建住房和房地产行业”昨天由 KSI 和 FIABCI Malaysia 发布。

在题为“房地产领域的战略前景和趋势”的会议上，与会嘉宾对2022年的市场前景持乐观态度。

小组成员包括 CBRE I WTW 集团董事总经理 Foo Gee Jen、Zerin Properties 董事总经理兼首席执行官 (CEO) Previndran Singhe，以及私营部门估价师、物业经理、地产代理和物业顾问协会 (PEPS) 主席 Michael Kong .Rahim & Co International 房地产代理公司 Siva Shanker 的首席执行官主持了会议。

PEP 的 Kong 表示，当国家于 2020 年 3 月 18 日至 5 月 3 日全面封锁时，市场健康，交易量为 72,867 笔，价值 285 亿令吉。然而，整个 2020 年第二季度(2Q20)表现平淡(销售额下降 41.1%，至 42,609 辆，为 183.5 亿令吉)。

他指出，在去年 5 月至 12 月的有条件运动控制令(CMCO)和恢复运动控制令(RMCO)期间，市场以健康的交易价值和交易量收复了一些失地。然而，今年的MCO 3.0和全面运动控制令(FMCO)阻碍了复苏。

“21 年第一季度的结果受到了影响，但 [有趣的是] 注意到这些数字略好于 20 年第一季度。这可能是由于 20 年第四季度的溢出效应。也许我们需要看看 2021 年第二季度的表现来进一步判断，”孔说。

Kong预测，由于实施了严格的封锁，2021 年第二季度的数据将会下降。他预计到年底大流行将得到控制(疫苗接种计划全面实施)，市场应该会在 2022 年出现强劲复苏。

Kong还呼吁重新启动去年年中暂停的马来西亚我的第二家园(MM2H)计划。旅游、艺术和文化部已宣布完成对该计划的审查，并准备将其提交内阁批准。

与此同时，在解决悬置问题时，Previndran 表示，由于 2019 年推出的物业，巴生谷的数量和价值分别增长了 8.84% 和 12.88%。

Previndran 说：“当时的问题是‘热情建设’，[开发商] 只是在没有房地产市场研究分析买家想要什么以及买家能负担得起的情况下就开始推出并推出，”他补充说，这个问题在 2021 年仍然存在。

专家透露：“大部分悬挑是有地住宅，而不是服务式公寓。它们的范围在 50 万至 100 万令吉之间。然而，在大流行期间，抵押贷款批准继续增加，开发商在推动销售方面发挥了创造力。”

Previndran 表示，与 2020 年第一季度相比，2021 年第一季度的交易价值和交易量分别增长了 28% 和 19.5%，这表明市场有弹性且需求被压抑。

他指出，柔佛州的依斯干达马来西亚市场“是该地区受灾最严重的市场”，其悬垂量接近巴生谷的两倍。去年，依斯干达的悬挑增长了 27.94%，其中 73% 的悬挑单位是服务式公寓(50 万至 100 万令吉)。

“我预计明年依斯干达的 [悬空单元] 会增加，并会在 2019 年推出。然而，柔佛精明的开发商看到了这一点，并很快转向有地房产，我们可以从即将到来的供应和计划供应中观察到这一点。这也导致了非常好的销售(与 2020 年第 4 季度相比)。与 2020 年第一季度相比，2021 年第一季度的销量下降了 10%，但价值增长了 4%，”Previndran 说。

该小组成员断言：“最近几个月，抵押贷款申请和批准价值仍接近历史峰值。我们去年的基数较低，但同比反弹接近 200%。这将继续受到强劲的被压抑的需求、有弹性的市场、低利率和正在进行的 HOC(房屋所有权运动)的推动，这将是一个好兆头。”

改变的风景

CBRE I WTW 的 Foo 表示，写字楼、零售和工业子行业供过于求，入住率处于历史最低水平，租金面临压力。

“公司、租户和房东需要为解除封锁做好准备。在大流行前的日子里，办公室结构是僵化的，总部(HQ)、卫星办公室、项目现场办公室和[现在]灵活(灵活)空间已被采用。展望未来，办公室将更多地依赖技术、道具技术(property technology)等。根据业务战略、劳动力和工作场所解决方案，混合工作将成为新规范。

“它会像蜘蛛网一样。业务连续性计划将是一个问题，因为如何在所有员工远程工作的情况下维持业务。WFH(在家工作)将是一个永久性功能，但它会成为办公室结构中的主导因素吗?在我看来，它不会，”Foo 说。

“健康将是向前推进的关键，因为公众关心返回办公室是否安全，以及办公室是否采用开放式布局或隔间式结构。这是房东和占用者可能需要考虑的事情，”Foo 补充道。

Foo 预计短期内对办公室的需求将会减少。但是，在中期，会出现溢价要求和更大的空间。

“展望未来，将需要重返办公室，需求将在三到五年内恢复正常，尤其是在 2022 年至 2023 年之间，有了新的办公环境。”

他补充说，空置率仍然可控，迄今已增加了 1.5% 至 20%。

Foo 表示，与此同时，零售部门在大流行期间出现了两位数的下降，并持续到 21 年第一季度，下降了 4% 至 5%。

Foo 认为，网上购物不会取代实体店，而安全和健康问题可能会推动引入“开放式概念”购物中心和其他功能，例如高科技产品体验。

“展望未来，电子商务、技术、大数据、购物中心设计和交付的采用将彻底改变。尤其是电子商务，与 2015 年的 8% 相比增长了 18%(13.5 万亿美元或约 57.19 万亿令吉)。这是我们需要关注的一个领域。”

至于工业和物流子行业，Foo 预计将看到新技术的采用和“对数据中心的巨大需求”。受疫情影响，对云存储、视频会议、在线教育、游戏娱乐、社交网络和 WFH 平台的需求在 2020 年飙升了 41%，而其通常的年增长率为 8%。