美国的房地产市场到处都在过热 它会持续多久

就在几年前，对于大多数人来说，购买房屋最困难的部分就是获得抵押贷款的金融结肠镜检查。

现在，这至少是买家的后顾之忧。目前，在几乎每个美国城市，许多打入市场的独户住宅都在竞标战中出售，现金最多的买家以最快的价格获胜。

在某种程度上，像我这样的人是问题的一部分。

我经常在全国各地的房地产市场上撰文，经常收集来自Zillow，Realtor.com和Redfin等来源的原始数据，同时还采访了领先的经济学家和专家。这就引出了一个问题，即我是否通过验证将其注入泡沫中。

然而，根据数字，人们越来越难以辩称美国的住房市场尚未过热。许多地区的库存已创下历史新低。现在，市场上的天数以小时为单位。根据美国全国房地产经纪人协会的最新报告(全国各地的房价平均每年上涨15.8%)(在迈阿密等一些地方已经正式处于超级繁荣模式)。在像纳什维尔，萨克拉曼多和博伊西这样的市场中，放弃所有紧急情况之类的合同荒谬现在已成为标准条件，因为慌乱的买家过度努力，无法在当前繁荣景气减速之前采取行动。

除大流行外，所有其他原因都是有原因的。大萧条结束以来的房屋建筑并没有跟上人口增长的步伐，而同时数以千万计的千禧一代已经进入首次购房时代，这造成了全国性的代住房供应短缺问题，这种短缺情况多年来一直在加剧。大量的“专家”，政策制定者以及房地美(Freddie Mac)等贷方来了很久。

在需求方面，十几年的看涨财政政策刚刚为这场大火增添了更多活力。道琼斯(Dow Jones)，纳斯达克(NASDAQ)和标准普尔500指数(S&P 500)在同一时期内已连续三届获得总统支持，抵押贷款利率一直处于历史最低水平。根据抵押银行家协会的数据，由于富裕的买家继续抢购第二套和第三套房屋(或更多)作为投资，因此仍有250万抵押贷款，占所有未偿还住宅贷款的4.96%。这就造成了数以百万计的房屋的“影子库存”，这些房屋从未投放市场，因为只要价格继续超过运输成本(在大多数市场情况下仍然如此)，对于所有者而言，持有比出售具有更大的财务意义。

然后，还有其他一些外部因素没有引起关注，但也在推动变化，例如技术-包括在线挂牌平台，数字抵押贷款批准和虚拟关闭-推动了房屋销售和销售的速度。尤其是在最近的大流行期间，烟草被出售，反过来人为地加快了需求超过供应的步伐。

自从COVID受到打击之后，住宅房地产市场开始出现泡沫以来，所有发生的事情都已在新闻中广泛报道。

然而，上一次美国的房地产业是这样，随之而来的是大萧条，伴随着房地产价格暴跌，丧失抵押品赎回权的行为，以及损失了数万亿美元的美国人的资产和退休储蓄。这次，潜在的供需基本面可能在某种程度上由于大流行而有所不同，但抢购和非理性的繁荣看起来很像十五年前(当时我以9.9美元的价格在竞购战中购买了第一套房子)利率超过要价百分比)。

但是，现在似乎没有人在谈论美国的房地产市场是否已经正式处于泡沫区域?如果爆发，那么在大流行后脆弱的经济复苏的背后又会发生什么呢?

房地产网站Redfin的首席经济学家泰勒·马尔(Taylor Marr)解释说：“房地产价格上涨超出抵押贷款利率，人口增长或家庭收入增长等基本因素所能解释的范围时，就会发生房地产泡沫。”价格驱动因素本身会增加，而不是会产生自己的反馈回路的基本面会增加。罗伯特·席勒(Robert Shiller)最好地说：“泡沫是一种社会流行病。在这一时期，价格上涨引起了投资者的热情，投资者随后又提高了价格，然后又一次回馈，直到价格变得过高为止”。 ”

那么，当前的全国住房市场是否符合“泡沫”的定义?更重要的是，购买者是否正在参与当前的住房淘金热，他们在想：“我现在应该买房子吗?”冒着陷入另一场房地产估值崩溃的风险?

根据Redfin的Marr的说法，目前尚未到来。这对仍是潜在购房者以及整体经济而言是个好消息，因为住房及其附属行业(如房屋翻新和改善)平均占美国年GDP的15%-18%全国协会的房产商。

马尔说：“目前的市场还没有达到泡沫的定义，至少在全国或大多数地方还没有。根据凯斯·席勒(Case-Shiller)指数，房屋价格在一月份比一年前增长了11%以上，绝对超过工资的增长，但这还不是全部。根据房地美的数据，今年抵押贷款利率下降了88个基点，从2020年1月的3.62%下降到2021年1月的2.74%。美联储最近的分析显示，抵押贷款利率的下降几乎完全抵消了房价的上涨。。此外，大多数家庭在大流行期间接受了刺激性检查，并撤回了在旅行，外出就餐和健身房等活动上的花钱，而是选择在住房上花更多的钱，这在短期内也提振了房价。

翻译：即使在表面上看似价格突然失去控制的市场中，当前住房热潮的基本面在结构上也相对合理。

马尔说，人口特性也有所帮助，这不仅是因为越来越多的千禧一代准备进入购房市场，而且还因为其中许多人现在可以在家工作，这意味着数百万潜在的新购房者可能会继续寻找更大的空间，无论世界上有多少疫苗接种者，密度都较低，隐私也更多。

“当前的人口状况对于持续的住房繁荣非常有利，尤其是在大流行之后以及越来越多的千禧一代家庭进入主要购房年龄并开始家庭生活时。越来越多的家庭还要求更多空间，因为他们越来越频繁地在家中工作，并在家庭办公室和体育馆等方面进行更多投资。最后，房屋建设仍在追赶，因为房屋供应因房主的再融资而供不应求，而且待在房屋中的时间更长。我认为所有这些因素都不会很快消失。”

至于接下来会发生什么，第一个也是最好的情况绝对没有。

十年前，无数富裕的经济预言家认为道琼斯指数不会突破30,000并停留在那儿，否则石油可能会跌破50美元/桶多年。因此，只要供应短缺持续存在，而且越来越多的千禧一代和Gen Zers拥有家庭并积the金融资源来购买美国房屋，房屋价值将有可能继续升值，并为数以百万计的美国人提供数十亿美元的发现资金。梦。

尽管很久以前工资就跟不上住房成本的步伐，但大多数年轻的首次购房者也将自己锁定在历史低利率的常规贷款中，而又没有增加可调整抵押贷款的负担(例如我在2005年签署的协议)，而且，支付现金的买家首先不会面临还清抵押贷款或违约风险的问题。

所有这些都意味着，即使美国的住房市场在短期内不断打破自己的纪录，Redfin的Marr说，这一次的推动因素也与2008年抵押贷款支持的证券崩盘之前的泡沫相差甚远。

马尔说：“现在与大萧条之前的房地产泡沫时期相比，关键的区别在于，当时信贷容易推动投机活动，而不是廉价信贷。”“买主不放任何东西投机房地产并不少见，因为他们要做的就是填写几张纸，而没人关心实际数字。这次是围绕拉动价格上涨的需求，这是真实的—来自家庭，新来的偏远地区的工人，以及将员工搬迁至更低税率，法规更严格的公司。”

除非出现大范围的市场崩盘(或像房地产经济学家所说的那样“重新定价”)，大流行后的复苏所面临的更直接的问题是可负担性。随着近期房屋价值的飙升，数百万美国人，尤其是中产阶级，首次购房者的价格已被高估。

结果，甚至公寓市场也变得紧张起来，因为越来越多想要在大流行之前购买的租房者不得不留在原地，而最近为了利用自己的权益而出售的房主也无法购买，也没有其他住房。居住地。在美国的大多数城市中，除了旧金山和曼哈顿(首先已经高估了价格)之外，公寓租金率已经从2020年的低点回升，空置率已降至个位数。

这就引出了一个更重要的长期问题：如果不是崩溃，那么将如何打破当前的房地产繁荣?减速的道路不会像大萧条那样在整个经济中再发出十年的冲击波吗?

Redfin的Marr说：“价格不可能永远上涨，即使基本面像现在这样可持续。抵押贷款利率的强劲上涨(可能很快就会到来)将不可避免地使房屋升值降温，并使价格与工资保持一致。”

与2008年相比，无论您现在是否拥有房屋，这对每个人来说都是个好消息。