上海楼市:这类房子5年后很难出手,刚需买房易被“迷惑”!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，想入手一个老破小装电梯顶楼过渡，不知道5年以后会不会好卖？谢谢

回答：不好卖，那种加装电梯，是老人电梯，而且老破小一梯六户，高峰期电梯基本无法满足要求。老破小的问题是全面的弱，停车位，私密性都不行，不是一个电梯就能解决的。

未来买房主要考虑的是竞品问题，有好房子在，老破小价格就起不来。

提问：曾老师，陆家嘴菊园的房子怎么样呢？800多可以拿两房，还带学区，跟一些中外环热门小区比起来感觉是划算的。

回答：陆家嘴菊园不错，房龄略老，学校也不强势，但整体价格偏低，是市场价综合反映，目前内环内性价比尚可的板块。

提问：你好，我目前有改善住房的需求，请教几个问题。1，背景

上海(本地户口)，新婚(太太外地户口)，个人名下一套浦东近内环的老小区住房，61平，市值约300万。太太个人名下一套浦东北蔡地区85平2010年左右的小区住房(非电梯房)，市值约500万。

购房资格，我不限购，但属于二套，首付需要七成。

我上班坐标浦东外高桥，太太浦东张江，目前都是自驾上班。

为了居住改善及将来小孩考虑，计划置换一套三居室住房。近期主要看了唐镇及周康板块的一手房。

2，问题

1)考虑出掉61平老小区住房后置换，目前手头可用流动资金约140万，建议如何选择呢？

2)除了上述之外，是否还有更好的置换组合方案呢？

回答：北蔡的房子有发展空间，可以继续留着。我也比较同意出掉老破小，增加首付预算买一套改善级别的住宅。这样首付款就到了440万左右，新购住房方向往浦东中部走，如果预算足够多，可以考虑张江、广兰路、金桥，如果预算不够考虑唐镇、高行。

提问：曾叔您好，请问300万的预算还有没有可能找到合适的房子上车呢？刚毕业没几年，首房首贷，预算比较低，目前在张江上班，想买一套房先出租一两年然后再自住的，但是看了一圈只能买得起老破小，又不太想买远郊，不然上班太不方便了。想问下不考虑学区（这个预算也考虑不了学区）300万左右买哪里比较好呢，房龄20年以上的市中心老破小值得买嘛？谢谢！

回答：300在上海买房子已经是很困难的预算了，如果不急着自己住，或者居住人数只有1到2个人的话，建议买外环一圈的动迁房产品一室户，房龄新，绿化好，带电梯，户型正，出行配套便利。

老公房房龄太老，未来贷款问题大，不建议考虑。

提问：您好，最近看了浦江欣佳宝邸附近和周浦中城苑附近的房子。预算有限，二套，首付140w以内。

1. 浦江2房70几平方，2013年拆迁，带电梯；

2. 周浦2房70几平方，06年拆迁，不带电梯。

预计明年要小孩，自主为主，哪个地方比较合适？或者有推荐的其他地方吗？上班在两者中间，距离差不多。谢谢

回答：我的建议是果断选择电梯房，将来孩子出生，婴儿车这些上下都要用到电梯的，鲁汇有8号线可以考虑，将来去人广方便一些。

提问：曾叔你好，请问首套在三林板块预算400万以内的二手房，您有推荐的吗？

回答：这个预算买三林有点紧张，只能买动迁房了，要到中环外南三林附近找找了。即便如此，也只能买个二房。但我建议宁可买的小一点，也要买电梯房，房龄最好新一点，至少2000年以后。具体小区推荐可以参考内部资料。

提问：曾叔，想请问，中国的房价是否合理呢？

回答：如果拿日美两国过去几十年的楼市涨幅规律来分析评判，你会发现中国的楼市完全是“异类”。要说房价是否合理得先说土地制度，我国是社会主义制度国家，土地归国家所有。任何一个市场价格的涨幅除了遵循需求之外，还有多方供给的博弈，而中国的土地市场只有一个供给者，完全可以很好的顺应市场趋势做到利润最大化。这就是中式地产与其他国家不同的本质差别，也是房价可以持续稳健上涨的核心保障因素。也是为什么当一块地皮拍出新高价的时候，周边房价会上涨的原因，地价新高带来的是房价的新高。老城区房价涨的慢除配套老旧外，还有缺少新高房价的带动。未来房价还会一直涨，如果是刚需自住，不要等，早上车早划算。

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