上海楼市:内行人深谈,2号线的房价格局!性价比最高竟是它!
来源：曾叔谈房说楼市 2021-03-13 17:05:35
我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问
提问：曾叔，能分析下2号线的房价问题吗？
回答：那就说说2号线的房价格局。浦东侧已然很贵，过了唐镇到川沙才有了坡度明显的递减。
标杆盘华府要9-10万，普通次新要6-7万，老破小区4-5万。
要知道到了川沙，基本就快摸到了东南侧的浦东国际机场，位置比较偏远。
反观2号线另一侧的大虹桥，在这一轮浦东涨幅下，已经极具性价比。
10站人民广场的虹桥火车站，商区核心区的标杆盘万科时一区9-10万，其他品质次新尚品华庭、富力虹桥、恒基旭辉在7-8万的价格。
性价比极高的爱博1-7村单价在5-6万。
值得一提的是，由于整个虹桥商务核心区聚集的企业，多以外企、上市公司总部、地产公司总部、世界500强为主，加上航空公司的空姐、飞行员，周边住宅的租金收益率极高。
500万的爱博2房可以租到6500-7000，800万的万科时一区2房，可以租到1.2-13.万，三房可以租到1.8-2万。
就上一轮涨幅来看，大虹桥由于学区概念不如浦东侧启动比较晚，但从去年11月开始正在补涨。
但对比浦东侧，大虹桥的房价依旧性价比极高。
提问：曾叔，请问现阶段卖了顾村的次新房90平500W左右，去换青浦朱家角的小别野200平700W左右，未来3-5年更保值升值？
回答：青浦朱家角也是处于上升期的，还可以的。
提问：曾叔你好，想请问下北蔡和大宁怎么看呀？同等预算下，北蔡能买得起的房子品质和小区环境好一些，但是地段和学区不如大宁，不知道从房子保值角度更看好哪个板块？
回答：这个其实很好选择，两者相比当然还是大宁更保值一点。
提问：曾叔，年底想回老家买一套自住房，应该从哪些方面去考虑？（老家500多万户籍人口，属于人口外流的地级市？最贵的地方是政府新规划的新区、高铁站附近）。
回答：自住房，有几个点需要考虑：
1、资源：包括学校和医院，主要是对口的小学。越是能级不高的城市，越看重这些方面。
2、大型商圈：应该距离万达广场和吾悦广场这种大型MALL不要太远，未来小城市的业态也会像大城市一样，线上电商+线下大型综合体，购物习惯会改变。
3、高档连片的住宅区，尽可能买大部分房子都是2005年以后的新区，不管是居民素质，还是居住舒适度都会比较好。未来如果有二手市场，只有这些地方会有流动性。
现在三四线城市发展，都喜欢搞新区，政府会集中资源把人口往新区导入，而且实际操作过程中，大概率这样的打法也能成功。你回去看一下，如果那个新区有我前面说的那三个要素，那就可以考虑，高铁站有没有并不是特别关键的，作为锦上添花的因素考虑即可。
提问：曾叔你好，我家小孩现在3周岁半，户口在长宁，想在别的区买一个学区房上学，不知道选什么地方，总价在350万左右，2室的，请老师指点。谢谢！
回答：350万，2房，可以去杨浦，浦东，闵行看看；不过这个决策流程不是最优的，买学区房最关键的是教育规划，先选行政区和学区，再根据预算来选房子。
提问：曾叔，买房是不是在承受范围内买单价高的小区？
回答：如果是自住，应该是买2005年以后，户型方正，楼层中上以上，外立面是干挂石材或者铝板材质的高品质住宅，这样的住宅单价不便宜，但我们是为了品质付费的，而不是为了高单价而买高单价。如果是投资，那么应该买至少主流审美，能接受的，大面积低单价产品。
提问：曾叔你好。融信古美世纪，仁恒金桥世纪，万科天空之城，蟠龙荟，请问您更看好哪一个楼盘！
回答:仁恒金桥世纪不错，未来产业规划很有空间。
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