上海楼市:七宝,金虹桥和浦江镇北部这几个板块的升值潜力如何?

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问上海七宝，金虹桥，浦江镇北部这几个板块的升值潜力，如何排序比较好？

回答：你好，从投资上来说没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以如果你是很看重收益的，你不能只看板块的线上利润，还要看一看买到房子的性价比稀缺性的线下利润。 就你说的这些板块，投资都不错。他们大多属于产业辐射带，每个板块周边都有比较好的副中心，比如漕河泾、前滩、古北，没有特别强势的或者特别差的地方。需要具体买房的时候结合房源来看了。具体的房源详见内部分享！

提问：成哥好，请问上海后期房产投资潜力如何？我有几个问题：

1. 2500万人口上限天花板，后期人口导入乏力，是否会影响需求和配套摊大饼外扩的效果

2. 内循环大背景下，外贸外资发展受限，国家层面是否会投入更多资源在内陆高铁枢纽节点城市，比如武汉，郑州，反而对于沿海城市投入少？而且即便是沿海城市的发展，同样和大湾区的广州比较南沙区是国家级新区，而虹桥只是市级新区，虽然长三角示范区是国家级的但毕竟不只是上海一座城市独享资源投入。

3. 上海的房价已经很高，后期上涨潜力不如其他二线城市容易吧？

4. 内陆二线城市，武汉，郑州，重庆，成都，哪个更有潜力，主要原因？

回答：上海基本面非常好，不会有太多问题。2500人口有上限，但是引入了大量的高端人口，所以购买资金总量不会差，购买力还在增强。上海未来是全国金融中心，不管是内循环还是外循环都是核心城市。而且内循环后，更需要集中在个别城市对外开放，作为改革开放的先锋，上海和香港作用会越来越大的。房价基数高会影响上海涨幅，但上海的打法是更加求稳，而不是暴击。

内陆城市里成都和武汉非常不错的。人口和省内支持

上海投资买房建议，详见内部分享！

提问：成哥好，请问闵行颛桥板块如何？15号线通车后，可以和原来的五号线并称双地铁，而且靠近紫竹开发区（区域CBD） 周边人口集中，近期也有土地储备和动迁改善界面规划，符合被城市包围的郊区的定位。您觉得如何？比起大虹桥板块的华漕如何？

回答：颛桥这个地段，不太适合投资，主要的原因是偏居一隅，但它比较适合在老闵行上班的自住需求，自住没有太大问题，在周边上班的话住是可以接受的，不要指望它的房价涨幅太大，它不是上海发展的主要方向。

华漕板块比较看好。属于大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出。特别是13号线西延线过来以及学区的入住，会改变这个板块的短板。

提问：成哥好，坐标上海，首套房首次贷款，上海户口，工作在王港，子弹100W

1.想让选在公司附近王港、曹路、川沙上班不累，等婚后再置换

2.我看到老破小东湾小区有小户型说是学区房开车40分钟也还方便

3.同事推荐我买祝桥有即将新建的上海东站

4.4.看到奉贤有小面积别墅金海湾休闲花苑250万以内很动心，想买给父母养老。房产不懂怕有坑，请指点迷津，或者成哥有合适的小区推荐吗？

回答：根据你的预算和情况，优先方案一。

你目前单身，没有学区需求，更应该考虑自住和投资，老破小自住体验太差，学区房买的太早，容易受划片政策波动，等有需要时再考虑。

奉贤这种远郊别墅除了养老自住，没有投资价值，但是你更应该考虑你当前买房核心需求，先解决自身自住问题，可以以后再考虑父母养老问题，资金毕竟有限，要先解决眼下的矛盾。具体的楼盘详见内部分享！

提问： 成哥好，请问大虹桥未来的学区在哪里，文莱实验学校算是有潜力的吗？虹桥这边的商务人士需要学区吗？

回答：大虹桥没有学区，目前最强的就是南虹桥华漕那里的华师大附属新虹桥实验学校，但也谈不上是全市二梯队。每个地方都需要学区，但引入学区需要好几千万。

提问： 成哥好，预算200-300万，想投资一套小户型，同样价格是投资市区老破小好，还是临港次新好？同样价格的房子，市区老破小租金要高得多！不知道怎么选择，请指教，谢谢！

回答：房产投资角度看，肯定优先考虑涨幅，租金是次要的。市区老破小如果不带学区，就别碰了，这个200-300万，目前除了普陀的长寿路板块比如圣天地的小户型外（带九年一贯制学区），市区也没什么好的推荐了。如果这边不考虑，建议看看临港。

提问：成哥好，在江北高新区上班，在威尼斯水城买了一套房，现在想置龙湖春江悦茗三房，请问是否可以买？

回答：其实桥北体量大，有些房子也略老旧，“卖旧买新”做改善很正常合理。

毕竟龙湖春江悦茗也在高新区的核心地段，靠近东大成贤学院，周边地铁为3号线东大成贤学院站，而且龙湖江北天街区域生活也很便利，产业不少。118户型功能实用，精装修三大件齐全。

一般而言，在江宁、江北、城北、城东等区域，品牌房与非品牌房的房价差距在二手房时还是很明显的。

南京投资价值高的板块，详见内部分享！

所谓换房三定律：

1.卖旧房买新房；

2.卖非品牌房买品牌房；

3.卖劣质地段买入优质地段。

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