当前位置:首页 >新闻 >

车建兴“抽身”,远洋资本或控股红星地产 | 深读

来源:焦点财经Focus   2021-03-30 17:05:03

红星美凯龙集团董事长车建新

作者 | 关楠楠

出品 | 焦点财经

车建新还在继续奔波,为红星美凯龙的资金困局寻求解决方法。

3月28日,远洋资本与红星美凯龙控股集团签署合作协议,双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司(下称“红星企发”)及其下属的红星地产板块(不含红星置业板块)展开战略合作,远洋资本战略入股红星企发获得18%股权。

消息传出后,对应股权的交易价格颇受外界关注,被冠以200亿元的高价。对此,远洋资本3月29日澄清道,18%股权转让对价为人民币10.3亿,入股后双方将展开进一步战略合作,传言中“200亿元”对价并不属实。

虽然交易价格偏差颇大,但关于红星地产卖身远洋的消息,却并不是空穴来风。焦点财经也从知情人士处获悉,18%股权只是前期,远洋资本后续还会继续增持,最终控股红星地产。但是,红星美凯龙集团还会保留一部分股权。

“后续,双方的战略合作会加深,团队也会实现融合。二者之间的合作是双赢,红星地产可以借力远洋,沿用原有IP继续发展壮大。而远洋也可以与其在业务上形成互补,特别是商业方面,红星美凯龙集团的爱琴海很接地气,在三四线城市都有布局,远洋的商业项目则偏高端,正好借此全覆盖;同时,红星美凯龙有产业勾地的优势,这对远洋也是一种赋能,”该人士进一步表示。

此前,红星地产由红星美凯龙集团控股,间接持有其66%股权,实控人为车建新。但是随着远洋资本入股,直至成为控股股东后,这也意味着红星地产将易主,由红星美凯龙集团变为远洋资本。

多方举措降负债

车建新的这番操作,放在行业当下,有种相熟的感觉,世茂收购福晟,旭辉吞并彰泰,万科注资泰禾,新加坡国资控股协信,以及张近东148亿亿元出售苏宁易购23%股权,引入深圳国资。

这些企业卖身或出让股权背后,被债务围困是主因之一。红星地产出售股权背后,也是如此。红星美凯龙集团旗下有两大业务板块,一个是负责家居运营的A股和H股上市主体美凯龙;另一个是地产运营主红星地产。

去年9月,红星美凯龙集团的债务便现端倪,债务总额达1860.8亿元,超过四成的资产已被抵押,用于担保融资,受限资产达1047.68亿元。

2021以来,红星地产又相继出质多家子公司股权予中建投信托、中原信托、浙江银行等金融机构,包括“晋中红星美凯龙房地产开发有限公司”、“金华星航置业有限公司”、“西安星之辉房地产开发有限公司”和“贵州红星谦和房地产开发有限公司”等。

如果将这些担保融资囊括在内,数值只会更高。

而且,其上市平台亦面临债务压力,2020年9月底,美凯龙账上货币资金仅62.2亿元,而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿,短期借款36.64亿元,偿债压力可想而知。

更为糟糕的是,红星美凯龙的业绩也不容乐观,此前发布预警,2020年归属于上市公司股东的净利润为17.11亿元至19.71亿元,同比减少56.0%至61.8%。

双向压力下,车建新正在想方设法融资降负债,先是启动红星美凯龙37亿元股票定增方案,进行2018年A股上市以来首次股权再融资;然后红星美凯龙集团发行30亿元公司债券,借新还旧;近期,他正在推动分拆红星美凯龙旗下商管板块爱琴海集团赴港上市,估值约在120亿至150亿元左右。

而出售红星地产,被认为是红星美凯龙集团降负债的又一大动作,也是车建新的明智之举。

拖累母公司

红星地产被认为是红星美凯龙集团的优质资产,2009年进入房地产行业,主要负责红星系商业地产及住宅项目开发业务,2020年以654.1亿元销售规模排在60名左右,是一家中等规模房企。

由于其土地储备多位于三线及以下城市,开发周期较长,且部分三、四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象,面临一定的去化风险。

所以,从红星美凯龙集团对地产板块的举措是加速去化,回款补充现金流。截至2020年9月底,包括红星地产等在内的地产板块已完工项目总可售面积为364.62万平方米,已签约销售面积337.86万平方米,平均去化率92.66%。

虽然地产业务带来的营收不少,远高于其“主业”家居业务的营收,但并没有为红星美凯龙集团的债务带来实质性改观,反而造成了相当程度的拖累。2020年“三道红线”出台之年,在全行业降杠杆的背景下,红星地产却在逆势加杠杆,全年拿地金额高达200亿元。按照 “三道红线”标准,红星地产2020年底扣除预收款负债率为72%,超过了70%的要求。

此次能够溢价出售,不仅能够成为红星美凯龙集团降负债的有效方式,而且在地产集中化程度越来越高,非头部民营房企生存空间越来越小的背景下,红星美凯龙集团抽身而出,然后聚焦家居核心业务的发展,不失为一种明智之举。

车建新,早已权衡好了利弊。

为何是远洋?

关于接盘方,此前实际上已经有多家房企参与过红星地产的尽调,包括金科在内;远洋资本能够入股,并且还是以溢价方式,有更层的一层考究。

这要从其背景讲起,远洋资本是上市房企远洋集团(03377.HK)旗下的另类业务投资和管理平台,最终指向的是远洋集团。

远洋集团在业务布局上,与红星地产的业务有较高匹配度。

红星地产在全国具有丰富的土地储备资源,全国落子53座城市,并且在商业地产、商业住宅两个产品系列手握多个成熟地产IP,其中尤以商业住宅产品“红星天铂”和商业地产产品“爱琴海购物公园”为最。

数据显示,红星地产已经打造了红星天铂37座,爱琴海购物公园也已经进入全国100多个城市,囊括3000余家品牌资源。

远洋集团也是一家以住宅开发和商业运营为主的房企,目前在全国布局51个城市,总土地储备4718万平方米,2020年销售超千亿;商业运营方面,2020年已投入营运的项目可租赁面积约210.9万平方米,特别是成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等网红上衣和商业体出租率超过90%。

无论是红星地产的土储,还是商业资源,都可以为远洋集团在后续拿地、中小型城市综合体运营上将打开更多的可能空间。从红星地产来看,也可以借助远洋盘活存量资产,提升资产运营水平及自身融资能力。

相关文章

TOP