工资是打压财产的关键

澳大利亚最高银行家及其首席监管机构坚称，房价迅速上涨并未给金融风险带来可抑制贷款的风险，但已暗示借款人的收入将是采取未来行动的关键指标。

新西兰房价的飙升迫使其政府通过税收和贷款限制实行严格的限制措施。但是在澳大利亚，仅在三月份，房价就将创纪录地增长2.8%，监管机构正等待看到政府创纪录的工资补贴，现金增加以及100亿澳元的银行利息支付递延结束对收入的影响。 。

澳大利亚审慎监管局主席韦恩·拜耳斯(Wayne Byres)表示，尽管某些风险正在上升，但仍不需要干预。

“我们很警觉，有迹象表明，极低的利率和不断上涨的房价造成了一种动荡的局面，家庭寻求承担更高的债务水平，而寻求信贷增长的银行则试图通过承担更大的风险来满足这种需求。”告诉澳大利亚金融评论银行峰会。

“要冒风险，我们可以采用一系列工具，从类似于2015年和2017年的干预措施到反周期资本缓冲……我们选择的确切工具将取决于我们所面对的环境，我们正在请仔细考虑哪些工具在不同情况下可能效果最佳。”

Byres先生说，高的贷款对价值比率，高的债务对收入比率以及经纪人起源的贷款水平都在增加，这是APRA监控的关键领域。他警告银行准备提供有关如何管理这些关键风险度量的信息。

“我们希望银行董事会，管理团队和信用风险官也正在密切询问这些趋势。

“他们当然应该期待我们对此提出疑问!”

昆士兰银行首席执行官乔治·弗雷兹(George Frazis)表示，房地产市场的风险与之前的繁荣不同，而且较低的失业率将有助于维持收入。

“这与我们过去所看到的有所不同。它并没有让投资者进来进行投机并提高价格。这一切都是关于自住者的。”弗拉兹斯先生对峰会表示。

“这是供需驱动的，而不是其他任何东西。

“它们是拜尔斯先生提出的重要要素，我将在很大程度上考察投资者真正何时进入。

“我也要说，只要我们看到失业率稳定下降，那么我对这种增长就感觉很好。”

投资者贷款和仅利息贷款的份额仍低于18个月前的水平，远低于上一个周期。

供需“失衡”

西太平洋银行首席执行官彼得·金(Peter King)说，他不认为创纪录的低利率和不断增长的家庭债务对房价增长没有贡献。相反，他指责供需不平衡。

金先生说：“我不认为大银行债务是房价的驱动因素。”“如果我看一下房屋债务的情况，那就是增长，但这不像是投资者或仅以利率为主导的，这是我们最后一次看到高房价。

他说：“我认为这是一个基本的供求问题。”

西太平洋银行(Westpac)最近上调了住宅房地产增长预测，以表明全国房价在未来两年内可能上涨20%。

这种前景的关键部分将是收入的实力，以偿还不断增长的债务。

在过去的一年中，澳大利亚的收入在政府创纪录的财政支持下猛增，但这些支持开始减少，包括刺激性支付和工资补贴，如JobKeeper，该补贴于周日结束。付息延期也是如此。此外，工资增长乏善可陈，仅为1.4%。

按揭选择银行首席执行官苏珊·米切尔(Susan Mitchell)在峰会上表示，最好推迟审慎监管，直到政府财政支持缩减的影响变得明显为止。

“我有兴趣看到的是截至3月31日发生的事情。一次发生的事情很多，我们只需要看看它如何影响经济和房地产市场，尤其是投资房地产，”米切尔女士说。

“我的意思是，他们拥有JobKeeper，这是一个巨大的刺激，这种刺激即将来临和结束，以及利息支付的延期和HomeBuilder的出现。减租也即将结束。他们一次聚在一起，所以我认为我们只需要看看它如何发挥作用即可。”

干预措施

CoreLogic International首席执行官丽莎·克莱斯(Lisa Claes)也表示，审慎的行动应该等待。

克莱斯女士说：“健康的住房市场或活跃的住房市场在整个经济中具有显着的积极光环效应，因此必须以非常谨慎的方式进行干预。”

克莱斯女士说：“我认为，除了撤消某些刺激措施外，干预的催化剂……将是各州对印花税减让的做法-这始终是坚决的。”

SQM Research的Louis Christopher和Coolabah Capital的Christopher Joye等其他市场观察家都怀疑APRA的介入即将到来。

APRA“最终将介入”

克里斯托弗说：“我认为，我们至少在今年第三季度或第四季度之前可能不会采取任何行动的可能性很高，也许直到明年才能看到，但我认为它们最终会介入的。”

乔伊先生表示同意：“我认为不可避免地会在某种程度上看到某种形式的宏观审慎干预。”

Grattan Institute首席执行官Danielle Wood表示，即使房价上涨不会造成金融动荡，住房负担能力也将成为一个重大政策问题。负资产负债和对家庭住房进行经济状况调查是要考虑的政策选择。

“从短期来看，实际上政府没有太多可以做的，但他们可以采取一些税收减让措施。我们可以再次就负资产负债率，资本利得税减免以及这些税收优惠相互影响的方式展开辩论。他们为激励投资者在租金收益率低且资本增长高时(这就是我们现在要进入的市场)中投入资金提供了动力。”

伍德博士说：“你知道，这增加了房地产市场的动荡，并挤走了首次购房者。”

“因此，我希望看到政府在养老金资产测试中包括家庭住宅。目前我们所知道的是，有需求的房屋就是那些家庭住宅，而从长远来看，澳大利亚的老年人实际上并没有动力去减小房屋的尺寸。”

SQM的克里斯托弗(Christopher)先生发出谨慎的警告，警告说一些价格上涨的地区将会迅速撤退，特别是区域地区。他说，投资者希望避免“处于经济衰退的错误一边，这些地区的经济衰退最终将到来”。