当前位置:首页 >楼市快递 >

宁德市租房子「宁德写字楼出租」

来源:   2023-06-04 12:17:41

片区回顾与展望来到南岸片区,随着天茂、德润商业相继投用,南岸已经是醇熟版块了。和老城区一样,到了存量更新优化阶段。住宁认为,城市更新阶段,可以挑战一下长租公寓。



年底的《宁德市“十四五”时期中心城区城市更新专项规划》及一期项目实施方案引起很大的关注。自己房子划没划进红线?划进红线是不是一定就会拆?拆了就地安置还是货币安置?每天后台都有留言。但是小编并没有专业知识能够回复,只能建议大家根据专项规划自行研读,并判断可行性。


但是在多个重点片区和地块中,住宁认为实现土地收储后,平衡资金的方式和再开发利用可以多一个思考角度。


摘抄文件,有以下地段成熟的地块计划更新:

1、环金溪琼堂片区

区位:位于金涵组团104国道两侧,东南至金涵小区,西南至宁古路,北至宁德茶厂及现状山地总用地面积约34.26公顷(513.9亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑902栋,总建筑面积约25.37万㎡,现状开发强度容积率为0.74。其中公建12栋,占地面积3.32亩;建筑面积约0.48万㎡,涉及蕉城区金涵林业工作站、金涵邮电支局、蕉城区小博士幼儿园、金涵卫生院、琼堂村委会、琼堂小学与琼堂农贸市场等;民建884栋,占地面积170.9亩,建筑面积约24.73万㎡;特殊建筑6栋,占地面积1.18亩,建筑面积约0.15万㎡,涉及忠烈恩王宫、圣王宫与基督教堂建筑;空地面积338.49亩,其中现有主道路19.41亩。实施更新的目的:提升城市形象更新方式:以再开发为主。

2、福洋片区一期

区位:地块位于蕉城组团南片区,东临104国道,西南至现状山地,西北至伯爵郦城,总用地面积约12.63公顷(189.45亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑42栋,总建筑面积约7.07万㎡,现状开发强度容积率为0.55。其中民建42栋,占地面积78.9亩;建筑面积7.07万㎡;空地面积110.55亩,其中现有主道路3.75亩。实施更新的目的:现完善公共服务配套设施,改善人居生活环境,提升中心城市形象方面推动片区改造更新。更新方式:以再开发为主,以整治改善为辅。

3、原宁德财校片区

区位:蕉城组团南片区,东临宁川北路、华盛世家、富贵世家,南至富春西路,蕉城南路从改造地块中部穿越,北邻天湖西路。总用地面积15.11公顷(226.65亩)其中财校用地97.95亩,区卫生局用地5.7亩,宁德市干部学校用地24.3亩,其他及民建用地98.7亩。现有建筑情况:范围内涉及建筑165栋,总建筑面积约13.75万㎡,现状开发强度容积率为0.91。其中公建46栋,占地面积23.38亩;建筑面积约4.90万㎡,涉及宁德市蕉城区卫生局、宁德市干部学校与宁德财经学校;民建119栋,占地面积36.75亩,建筑面积约8.86万㎡;特殊建筑1栋,占地面积0.11亩,建筑面积73㎡,为宫祠建筑;空地面积166.65亩,主要为体育活动场地。实施更新的目的:改善人居生活环境,提升城市形象方面。更新方式:以再开发为主,以整治改善为辅。

4、上下兰片区

区位:金涵组团东部,东以下兰村居民点为界,西南至金漳路,西北至绿城天湖明月,东北至现状山地,东南至现状空地,项目包括上兰村和下兰村两片区。总用地面积17.44公顷(261.60亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑277栋,总建筑面积约9.03万㎡,现状容积率0.52。其中公建2栋,占地面积1.48亩,建筑面积约0.11万㎡;民建267栋,占地面积63.2亩,建筑面积约8.74万㎡;特殊建筑8栋,占地面积2.16亩,建筑面积约0.18万㎡;空地面积194.76亩,其中现有主道路30.71亩。实施更新的目的:完善片区公共市政服务设施,完善周边路网体系,改善村民人居环境,并提升城市形象。

5、八一五西路片区

区位:旧城区鹤峰路与八一五西路交叉口区域,北至莲峰路,东至人民医院、鹤峰路,南邻民建用地,西邻西岭路。总用地面积3.71公顷(55.65亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑79栋,总建筑面积约4.74万㎡,现状容积率1.28。其中公建34栋,占地面积13.65亩,建筑面积约3.50万㎡;民建44栋,占地面积7.05亩,建筑面积约1.22万㎡;特殊建筑1栋,占地面积0.22亩,建筑面积约0.02万㎡;空地面积34.80亩,其中现用主道路5.25亩。实施更新的目的:解决鹤峰路拓宽改造的历史遗留问题,切实改善西岭路交通拥堵问题,同时扩大人民医院规模,提升医疗服务水平。

6、汽车北站片区

区位:蕉城组团旧城片区,东至蕉城附小、东方国际威悦大酒店,南至环城路,西至蕉城北路,北至闽东宾馆、署前路。总用地面积约6.59公顷(98.85亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑236栋,总建筑面积约12.25万㎡,现状开发强度容积率为1.86。其中公建61栋,占地面积21.0亩,建筑面积约4.91万㎡,涉及交通局、水利局、水文水资源勘测局、卫生局与宁德客运站;民建169栋,占地面积27.16亩,建筑面积约7.22万㎡;特殊建筑6栋,占地面积1.06亩,建筑面积约0.13万㎡,为宫祠建筑;空地面积49.63亩,其中现有主道路2.26亩。实施更新的目的:完善公共服务配套建设,改善人居生活环境,提升中心城市形象。更新方式:以再开发为主,以整治改善为辅。

7、署前路二期

区位:旧城北部,东至现状民建用地,南至八一五东路,西至环城路、署前路,北至市兽医站、市财政局和市安全生产监督管理局。总用地面积16.18公顷(242.7亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑872栋,总建筑面积约28.79万㎡,现状容积率1.78。其中公建77栋,占地面积21.75亩,建筑面积约5.39万㎡;民建788栋,占地面积119.82亩,建筑面积约23.31万m²;特殊建筑7栋,占地面积1.18亩,建筑面积约0.08万㎡;空地面积99.95亩,其中现有主道路10.22亩。实施更新的目的:优化署前路与天王路连接,改善片区交通和提升公共市政服务水平,优化人居环境。

8、福洋片区二期

区位:蕉城组团南片区,东邻沈海高速公路,南邻陈家洋新村,西至104国道,北至水产市场、凯旋公元。总用地面积约17.69公顷(265.35亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑396栋,总建筑面积约20.70万㎡,现状开发强度容积率为1.17。其中公建4栋,占地面积0.6亩,建筑面积约0.09万㎡;民建389栋,占地面积116.55亩,建筑面积约20.46万㎡;特殊3栋,占地面积0.14亩,建筑面积约0.16万;空地面积146.1亩,其中现有主道路4.35亩。实施更新的目的:完善公共服务配套设施,改善人居生活环境,提升中心城市形象。更新方式:以再开发为主,以整治改善为辅。

9、东湖市场周边片区

区位:位于东湖路北侧,北至碧桂园天骄,东邻天后宫、禾丰商城,南至东湖路,西至环城路菊池商贸大厦、福海花园。总用地面积2.58公顷(38.7亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑99栋,总建筑面积约7.13万㎡,现状容积率2.76。其中,民建104栋,占地面积28.49亩,建筑面积约7.13万㎡,涉及东升商业城、东湖市场、西版个丰新村;空地面积10.21亩。实施更新的目的:提升市场功能,完善配套服务设施,改善交通压力,优化人居环境,提升中心城市形象。

10、东湖新村片区

区位:位于东湖路南侧,北面至东湖路,东邻长兴城,南邻东兴花苑,西至宁川北路、东兴花苑。总用地面积8.69公顷(130.35亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑203栋,总建筑面积约17.37万㎡,现状容积率2.00。其中公建1栋,占地面积0.75亩,建筑面积约0.15万㎡;民建202栋,占地面积56.86亩,建筑面积约17.22万㎡;空地面积72.74亩,其中现有主道路21.33亩。实施更新的目的:改变该处居民长期受洪涝灾害的困扰,同时解决东湖路沿线停车难的问题。

11、福洋片区三期

区位:位于城区南部,项目东临沈海高速,北临福洋二期改造项目、福洋新村,西面、南面至104国道。总用地面积14.45公顷(216.75亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑64栋,总建筑面积约4.64万㎡,现状容积率0.32。其中民建64栋,占地面积62.66亩,建筑面积约4.64万㎡;空地面积154.09亩,其中现有主道路5.48亩。实施更新的目的:完善公共服务配套设施,改善人居生活环境,提升中心城市形象。

12、芦坪片区

区位:位于旧城西南部,东邻蕉城南路,西至鹤峰中路,北接芦坪路,南至南激路。总用地面积11.95公顷(179.25亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑450栋,总建筑面积约28.29万㎡,现状容积率2.37。其中公建22栋,占地面积7.61亩,建筑面积约1.49万㎡;民建428栋,占地面积103.36亩,建筑面积约26.80万㎡;空地面积68.28亩,其中现有主道路10.45亩。实施更新的目的:完善公共市政服务设施,同时解决周边停车难的问题,改善人居环境,提升中心城区形象。

13、下宅园片区

区位:位于蕉城区中心区域,东邻宁川北路,西邻蕉城南路的人民银行、树德中学、工商银行宿舍,北邻闽东中路新亚广场,南至天湖西路,总用地面积12.41公顷(186.15亩)。现有建筑情况:范围内涉及建筑481栋,总建筑面积约33.23万㎡,现状容积率2.68。其中公建18栋,占地面积9.66亩,建筑面积约4.28万㎡;民建463栋,占地面积95.07亩,建筑面积约28.95万㎡;空地面积81.42亩。实施更新的目的:打造连接城区南北的重要节点,完善区域公共市政服务设施,提升片区人居环境和城市景观。

14、东湖塘农场大门山地块项目概况:项目区位于东湖塘农场大门山以南约100米。用地总面积4.93公顷(73.89亩)。现有建筑情况:总拆迁建筑54栋,总建筑面积1.9008万㎡,现状容积率0.39;公建建筑10栋,占地面积3.85亩,建筑面积0.4516万㎡;民建建筑44栋,占地面积14.98亩;建筑1面积1.442万㎡;空地面积55.07亩。项目拟安置地点:宁德恒大南侧剩余地块。改造目的:生态修复和公园建设

15、下凡村东头、游澳地块项目概况:项目区位于漳湾镇下凡村东楼、游澳自然村。用地总面积9.14公顷(137.08亩)。现有建筑情况:总拆迁建筑206栋,总建筑面积6.5105万㎡,现状容积率0.71;民建建筑204栋,占地面积48.04亩,建面积6.3911万㎡;特殊建筑物2栋,占地面积0.96亩,建筑面积0.1194万㎡;空地面积88.09亩。项目拟安置地点:陈普路东侧、金禾雅居北侧地块。改造目的:建设学校、人才公寓等配套。

16、兰田村福宁路东侧(天山路)地块项目概况:项目区位于漳湾镇兰田村西南方天山路口处。用地总面积3.58公顷(53.65亩)。现有建筑情况:总拆迁建筑133栋,总建筑面积4.9624万㎡,现状容积率1.39;民建建筑133栋,占地面积23.28亩,建筑面积4.9624万㎡;空地面积30.37亩。项目拟安置地点:兰田村天山路南北侧。改造目的:天山路征迁改造、行政服务中心建设。

17、塔山村塔南地块项目概况:项目区位于城南镇塔山村塔山路与福宁南路交界处。用地总面积5.48公顷(82.14亩)。现有建筑情况:总拆迁建筑119栋,总建筑面积3.0384万㎡,现状容积率0.55;民建建筑118栋,占地面积34.41亩,建筑面积2.9968万㎡;特殊建筑物1栋,占地面积0.63亩,建筑面积0.0417万㎡;空地面积47.11亩。项目拟安置地点:就地安置。改造目的:改善人居环境、建设公益性配套设施。

18、广福路东湖塘农场地块项目概况:项目区位于东湖农场广福路最东面。用地总面积3.39公顷(50.87亩)。现有建筑情况:总拆迁建筑62栋,总建筑面积1.3819万㎡,现状容积率0.41;民建建筑62栋,占地面积16.30亩,建筑面积1.3819万㎡;空地面积34.57亩。项目拟安置地点:宁德恒大南侧剩余地块。改造目的:建设公园绿地。


……




还有大家最熟悉的塔南退二进三。2022年,南岸片区(塔南)城建会继续推进:


塔南片区路网改造工程:实施福瑶路、支提路西段等道路工程,进一步完善塔南片区 路网,打通“断头路”;同时对已建路网实施“白改黑”, 并对道路附属设施进行改造提 升,逐步提升区域市政道路整体功能。


宁德市金马南路(万安路至青山路) 全长约2.5公里,宽36-50米。


支提山西路长1000米,宽18米。


大门山公园,面积约914亩。


塔南片区综合配套停车楼项目,位于梦龙路南侧、金贵路西侧;于国宝路北侧,福宁南路东侧;国宝路东侧,广福路南侧。


金塔组团公共配套综合楼位于唐城御品项目南侧、林聪路东侧、东吾路北侧约8.93亩地块,作为基础配套设施补短板用地。


东侨开发区体育馆位于宁德市金塔组团区域内,林聪路东侧;梦龙路南侧;项 目用地性质为体育场馆用地 (A41);总用地面18200㎡,计容建筑面积16740㎡。建设内容:拟建篮球馆、排球馆、羽毛球馆、游泳馆等室内场馆, 塑胶跑道等(含停车泊位410个) 。

以及推动支提路南侧国宝路西侧福瑶路东侧49亩;支提路南侧国宝路西侧福宁南路东侧55亩;林聪路东侧广福路北侧40亩等地块出让。




盘点北岸和北岸楼市的自然延伸——三都澳新区启动区和连城片区启动区,落脚点都是对政府配套设施建设的呼吁。盘点北城,落脚点是我们认为,北城是本地化企业的最佳发展机遇。盘点老城区以及南案片区,落脚点是想讨论一下部分绝版地块是否能考虑发展长租公寓。


当然不可能变成保租房用地,那样无法平衡土地取得成本。但是可以考虑要求自持十年等条款,让不追求高周转的企业来运营。


首先,以时间换空间,收益更大。塔南这样醇熟地块,即使较高溢价出让,政府也只拿到了7000元/㎡地价和若干增值税。但是如果自持十年,翻新装修作为二手房出让,只会获得更高收益,这也是市场络绎不绝追捧的原因之一,希望能享受较高的价差和优渥的地段。


其次,能否撑过自持时间,住宁在今天的次条《过去二十年,卖地的、买房的也都赚钱了,为什么卖房的却接连爆雷?》中介绍了思路。同时,蕉城七人普数据显示与2010年第六次人口普查相比市辖区内人户分离人口增长5.12倍;流动人口增长28.86%。全区常住人口为623840人,拥有大学(指大专及以上)文化程度的人口为100593人,占比极高。白领、蓝领、大学生都是长租公寓的主要客户,比如塔南地块接近车里湾基地,租客有保障。且宁德租售比较高,银行、Reits的项目评判时都是加分项,自持期间获得金融支持相对容易。


再次,有利于宁德楼市稳定。


一是短期有利。因为今年曙光城二期、翰林壹号府、世鸿国际公馆、金港名都甚至宝信郦景水乡的有望复活,已经有不少购买力决定观望。加上去年第四季度至今年第一季度的金涵风暴,对价差敏感的购房群体借机观望。如果塔南即将入市,2022年更多的刚需、非刚需会从传出风声到土拍到得知户型甚至摇号结束(如果房开做了144㎡以下户型)的期间持币观望。也因为购房者的拥护,塔南地块在土地市场上非常有竞争力,有可能强烈影响房开的拿地决策,从而分走其他地块的吸引力,影响新区的稳定推进。


二是长期有利。七九新政 精装新政,导致开发商越来越倾向于大户型,市面上小户型基本绝迹。一定程度上将导致小户型、群租房在租房市场上越来越强势。后续租金上扬不是没有可能。稳房租阶段,如果机构手上持有大量租赁房源,总是比纯行政干预实际有效得多。


特别是拥有资金和待更新地块的华侨农场、宁德金禾、宁德城建、交投置业等本地国企,住宁强烈建议评估长租公寓赛道。据统计,在理想状态下,长租公寓的拿房成本约占租金收益的50-60%,装修成本约占15-20%,运营成本约占12-13%,再加上税费,大部分运营商的利润率不足5%。从单个项目讲,长租公寓属于微利行业,包括从拿房到装修,从招租到运营,国企打造长租公寓或者混改介入,都比市场机构麻烦更多,获利空间会更小。但是国企自有担当与气度,进入一个领域,除了追求经济效益,也会重视社会效应。近年来,长租公寓曝雷事件时有发生,行业从抢滩期进入到洗牌期,这时候国企应该是一块压舱石,为行业的健康前行发挥作用。



TOP