天府广场新盘「成都天府新区哪个板块发展潜力大」

你不是刚需，你就不会懂。

对刚需这个词究竟该如何定义，其实市场一直有争论。

政策层面的刚需，就是在成都市范围内的无房家庭，并且2016年10月1日之后，无房产转让记录。这样的刚需定义，与出价能力无关。所以我们常常也能够看到，500万级的大平层产品（甚至包括别墅产品），同样有刚需优先选房的房源，并且不少项目都有刚需资格客户优先摇号选到了房源。

楼市术语里的刚需，通常指的是购买其人生第一套住房的客群，并且根据这一客群的普遍共性将其总结为：阶段性居住、小面积、低总价、更看重性价比。

当然，没有谁规定刚需买房子就不能“一步到位”，只不过能够达成这种愿望的“刚需”毕竟是少数。

媒体会经常提及的另一个市场现象，是“某刚需楼盘万人摇号”、“刚需无房可买”，在高地价、土地低容积率的市场发展趋势之下，开发商要追求更高的利润，做溢价能力更强的改善型产品，就是共同的选择了。这是造成“刚需无房可买”的一大直观原因。

而近期，有另一个数据显示，当前成都楼市获取了预售证但尚未销售的“预售存量”住房，按面积段来看，存量最高的竟然是90平方米以下的房源。小全全也针对这个数据去做了一下核实，整个大成都范围内，当前90平方米以下房源预售存量确实已经超过500万平方米，这个量级相当于大成都一年住宅新房销售面积的三成左右了。而当前市场上刚需产品因真实有效的推盘供货不足而导致销量维持在低位，如此一来，90平方米以下房源，竟较大户型产品的去化周期高出了不少。

这就是数据跟我们开的玩笑：一方面，市场现实是刚需无房可买；另一方面，刚需房源的存量去化周期又很长。

What ever，你不是刚需，你就不会懂。我们想记录一下这个看起来非常矛盾的市场之下，真正的刚需客群，到底是些什么样的面孔，和心态。

昨天，恒大·天府半岛刚需选房结束，292套刚需优先选房的房源，在当天叫号至332号刚需客户时全部被选完。这也意味着，仅有40组客户放弃选房，弃选率12%。天府新区，天府大道旁，距地铁一号线海昌路站仅数百米的恒大天府半岛，精装预售价格10726—13508元/平方米，总价门槛105万起，540套房源共计吸引到3107组客户参与摇号，虽然离“万人摇”还差很远，但与项目此前两次开盘摇号报名人数皆低于房源数的情况相比，已经可以说是不可同日而语了。

我们相信，在这里，一定有天府新区最真实的刚需客群，无论是从政策界定层面，还是楼市惯常对“刚需”的含义描述层面，都有大量的“真·刚需”。所以我们很早赶往项目去，想和这些真·刚需群体谈谈。

7:32，距离项目3.9公里，红星路南延线道路交通情况

7：45小全全到达购房现场，当时现场购房者目测30余人

8：30，购房者排队等待入场

随着选房时间的临近，大量购房者赶到项目，现场人头攒动，氛围热烈。上午9时，恒大天府半岛在大家翘首以盼中开盘。根据项目的选房安排，上午是刚需1-200号进行选房，下午是201-600号选房。

选房正式开始5分钟时间不到，内场主持人不断传出房源被认购的好消息，配以现场略带紧张的音乐，将购房者的情绪也相应带到了高潮。

9：36，72栋1605号房源已售；

9：38，72栋2305号房源已售；

9：40，72栋2505、2602、2202号房源已售；

……

选房节奏伴随着主持人不时的播报，进展较快。

10：07，91-100号购房者到第一核验区；

10：12，已有100组客户进入到选房区，主持人宣布选房速度放缓。

上午选房现场情况

11：41，进入内场选完房的客户告诉小全全，现场的网签系统崩溃，导致很多人即使早早地选到了房，但也无法完成整个选房流程，全部挤在里边。

12:00，逐渐有几组客户从选房现场出来

上午，200组客户选房，成交180套，只有10%的客户弃选。

直到下午四点左右，刚需选房才告结束，第332组客户，选走刚需优先选房的最后一套房源。在其它无暇记录现场数据的时间里，小全全忙于寻找出没在项目售楼部里的刚需面孔，以下，悉数奉上。

第一相：价格对比告诉她这个盘更值得买，多等一年的交房时间也没能让她放弃

项目沙盘图

今年23岁的Y女士，称其原本打算买万科海悦汇城的二手房，比较中意一个实得户型面积80㎡左右的套二，第二天准备去看房的的时候，被朋友拖着过来看了恒大天府半岛，感觉价格相较于万科17000元/㎡的二手房价格更划算，便交了资料，之后摇号幸运被摇中。

选房的前一天晚上，Y女士了解到恒大此次推出的房源交房时间是2022年底，要等3年才可入住，发现和先前带她看房时置业顾问所说的“等两年入住”的说辞不符，确认之后她便把这个消息告诉了父母，家人说“算了，我们不买了”！

一番纠结后，18日早上，Y女士还是来到了选房现场，虽然一度有过想要放弃选房的想法，但是最后她还是选了一个92㎡的户型。相较于其他购房者所表现出来的热切，Y女士则稍显轻松随意，“我摇到的号是刚需24号……其实到认购的最后一刻我还在纠结买还是不买”。

Y女士表示，“买都买了，到时看情况，再决定是投资还是自住吧!”同时，她告诉小全全，“我身边有很多朋友都想买这个盘，他们都很希望能够入手一套这边的房源，只是有好几个都没有摇中”，很是替她的朋友惋惜。想来运气这回事，从来都不由得人。

第二相：宁要最小户型，不愿多花钱只多买一个卫生间

因为工作缘故，对恒大天府半岛项目了解得较为透彻的Q先生告诉小全全，“无所谓污水处理厂，如果不是这个，价格就不会这么低”，“周边二手房价格都是一万六，哎呀，刚需楼盘就不要想那么多了”。

Q先生仔细研究过，污水处理厂排放口在江对面，风从南往北吹，就算要带气味也不会吹到本次要开的楼栋。此外，他还表示“垃圾中转站，不确定因素，规划的东西随时都可能变”。

而就项目此前两次两次开盘表现都不甚理想的情况，Q摆了一摆手，“去年摇号情况不好，是基本所有楼盘都不好，可能也就人居、长冶南阳御龙府稍微好一点。今年有购房资格的人多了，当然报名摇号的人就多了。”

Q先生在成都工作已有7年，现目前在世纪城上班，因满足社保缴纳年限而有了买房的资格。对于恒大天府半岛此次推出的几个户型，他表示“我觉得都很好呀，没啥大毛病”，不过自己更中意最小的那个户型，“这次推的都是套三的户型，118、120、123、124㎡就比92㎡的多了一个卫生间，没必要，真的没必要，我觉得买一套92㎡的户型差不多，差不多了嘿！”

当然，最终Q先生也如愿选到了92㎡的户型。他觉得很满意。

第三相：爱情催人买婚房，垃圾中转站、污水处理厂、地铁变电站那些都是浮云

理工科出生的L先生通过线上某平台了解到恒大天府半岛项目，他称和女友爱情长跑两年，准备购置首套房作为明年结婚用。

针对此前市面上大家比较介意项目周边现有或不排除以后有污水处理厂、垃圾中转站、地铁变电站等问题，L告诉小全全，自己有实际考察过污水处理厂，“觉得没有味道”，同时“在72、73号楼的南侧还隔了两排高楼，然后才是污水处理厂”。

关于垃圾中转站这个可能未来会出现的问题，“我觉得不会让他修，那个影响范围那么广，业主也不会允许”，L很有把握地讲述着。提及地铁变电站，他则表示“那些都是谣传，我一学工科的还会不明白有没有影响吗？那个是有防护栏的，防护栏外面没有辐射影响，而且我还离它那么远！”

在看恒大天府半岛项目之前，L先生也去看过远大中央公园、麓云、建发浅水湾等项目，只是这些项目要么不是价格偏高，要么就是所处地段相对偏僻，综合衡量之后，L还是选择了恒大天府半岛。

与L先生情况相似的，还有X先生，和女友谈了一年半恋爱的他，也准备买套房做婚房用。

26岁的X先生告诉小全全，他在高新区上班，工作已有四年，是今年最后几个月才把社保落到天府新区的。目前，X先生和女友在大源租房住，两个人房租1800元/月。

虽然此前有看过远大中央公园、蓝润天府MIC等项目，“但是远大的摇号没有摇上，蓝润的可能要等到10月份才会取证”，选择恒大天府半岛就成了顺理成章的事。

“道听途说，感觉影响不大，没有亲身感受”，X先生对于污水处理厂问题显得没有那么上心。

接近11:00，小全全与X先生在草坪外聊天

采访X先生的时候，内场主持人不时传出部分房源已被认购的消息，小全全问其对于下午的选房心情如何，他平静地表示，“选上就买，选不上就不买”。看似佛系，应该也交杂着些许无奈在里边吧。

第四相：等了两年，终于有房票了，难得有价格能接受的房子

S先生在成都工作已有两年，天府新区户口，首套房，家住省体附近。因为家里人说恒大天府半岛这个项目还不错，便过来了解了一下，了解之后发现其“价格还算便宜”、“户型都差不多”，“可以先买来放在那”。关于项目周边的配套情况与一些槽点问题，其都不太了解。

家住重庆现在天府四街工作的G先生，通过朋友了解到该项目，觉得价格较低能接受，项目所处地段未来还有升值空间，比较中意92㎡的户型，选房当天在妈妈和三姨的陪同下来到了现场进行选房。G先生告诉小全全，2017年他在天府新区这边落户，到现在刚好两年，工作两年的他想着是时候该有一套属于自己的首套房了。因为工作忙，他还是让同事帮他一起交的资料，但是同事没有摇中。

第五相：看在钱的份上，他们都渴望在这个项目一次就搞定房子的事

选房现场，小全全采访了大量的购房者，项目比较吸引其的点在哪，大家无一例外地都给出了“性价比较高”、“价格低”等答案。

已过不惑之年的W先生是天府新区本地人，与Q先生所持态度相反，他表示，虽然比较介意污水处理厂的问题，但是项目“价格摆在那”。这是W先生所买的首套房，他告诉小全全“没有中意的户型，进去抢到哪个就是哪个”。

C先生也是觉得这个项目的开盘时间合适，价格低，8月31日便来到了售楼部交了资料。比较中意118㎡这个户型，最终也如愿选上了该户型。

本身从事房地产行业，先前打算去看保利天空之城和麓云项目的P女士，路过恒大天府半岛销售中心，便进去看了看，发现价格还比较合适，加上自己比较赶时间，最近需要把房子的事落定，二话没说就交了资料。