上市房产价值存在进一步下行风险

根据 Momentum Investments 的数据，在接下来的几个财务报告期内，上市房地产投资信托 (Reit) 的价值将面临进一步下行风险，因为该行业的供需动态仍处于失衡状态。

然而，Momentum Investments 的上市房地产投资组合经理 Lawrence Koikoi 强调，并非所有房地产公司都会经历同样的价值下跌。

此外，Koikoi 表示，当经济活动和房地产基本面改善时，价值确实会恢复，但复苏的速度取决于供需基本面。

“这仍然是 Momentum Investments 对该行业看法的关键支柱，”他在上周的网络研讨会上表示。

Koikoi 表示，由于当前局势的爆发以及为遏制局势传播而施加的限制，作为资产类别的全球房地产行业在 2020 年遭遇了最糟糕的一年。

他表示，南非上市房地产市场在这次抛售中也未能幸免，房地产公司和 Reits 的股价暴跌“至南非资产类别历史上从未见过的水平”。

三重打击

这种崩溃源于市场对当前局势对经济的影响、对购物中心实施的交易限制的财务影响以及企业未实际占用空间的影响的担忧。

Koikoi 表示，上市房地产行业的贬值周期可能会很长，最多需要五年时间才能达到低谷，但恢复到历史最高水平的时间较短，最多需要三年时间才能恢复到历史最高点。

为了测试市场对 Reits 的定价是否合理，Momentum Investments 使用现货股价来计算市场预期房地产价值下降的程度。

Koikoi 表示，在当前局势封锁高峰期，Reits 的股价较资产负债表上报告的资产净值折让 50%。

“基于这个定价，市场参与者预计房地产价值将从高峰到低谷下跌 30%。

“我们不同意去年全年的定价预期，因为我们的工作表明市场的预期过于悲观。

“11 月份在寻找疫苗方面取得的进展导致 Reits 的股价强劲反弹，”Koikoi 说。

“自 2020 年 11 月以来，该行业已上涨约 30%，使总回报自 2020 年 3 月的最低水平以来达到约 55%。

“当我们查看定价预期时，我们大致同意市场定价的总体房地产下降，”他说。

Koikoi 表示，当前局势是自去年以来该行业资产价值减记的催化剂，根据 Momentum Investments 的计算，自 2020 年 6 月以来，Reits 的价值累计下跌了 8%。

盟约

他补充说，Reits 的房产价值必须再下降 25%，才能违反贷款价值比。

在收入方面，Reits 的净营业收入，包括由于当前局势的影响而已经从向租户提供的优惠中损失的收入，将不得不额外下降 40%，才能违反利息保障率，他说。

“因此，除非去年有两个 Reits 不得不要求放宽契约，否则 Reits 基本上遵守了他们的债务指标，并且在违反契约之前有合理的空间，”他说。

Anchor Stockbrokers 的负责人克雷格史密斯本月早些时候告诉 Moneyweb，鉴于今年迄今已接近 20% 的涨幅，上市房地产行业很有可能在今年以“绿色”结束。

史密斯表示，他们年初的基本情况包括预计 2021 年全年的总回报率在 20% 至 15% 之间，“今年迄今为止，该行业的表现优于我们的预期”。

租户影响

TPN 信贷局上周报告称，商业地产领域的非支付租户类别的复苏似乎停滞在 12% 左右。

TPN 表示，全国信誉良好的商业租户从 2020 年第四季度的 61.62% 提高到 2021 年第一季度的 62.5%，但仍显着低于 2020 年第一季度当前局势之前的 77.85% 锁定水平。

信誉良好的租户的分类是租户的帐户余额已全部结清，并且没有结转欠款余额。

TPN Credit Bureau 首席执行官 Michelle Dickens 强调，商业房地产复苏依赖于业务复苏。

尽管租户承受着财务压力，这对房东产生了负面影响，而且由于夸祖鲁-纳塔尔省和豪登省的商业地产在广泛的骚乱和抢劫期间遭到破坏，南非的房地产投资信托基金或上市房地产行业上周下跌了 6.6%，但该行业仍在自 2021 年初以来仍上涨了约 14%。

办公空间

Koikoi 表示，开发商向市场推出的办公空间数量在 2020 年停止，迄今为止，目前在地上的开发面积仅为 43,739m2。

“这是我们 30 多年来在市场上看到的最低供应水平。

“我们预计未来几年市场不会出现任何供应，如果需求恢复，这将有利于吸收和租金收入增长，”他说。

尽管写字楼供应“处于历史最低点”，但 Koikoi 表示，写字楼部门的空置率已经恶化，并接近 2003 年的峰值水平。

他说，未来监控租户的意图非常重要。

“我们认为混合工作和空间转租等趋势的出现将加剧恶化，在我们看到改善之前使情况变得更糟，”他说。

零售业

谈到零售业，Koikoi 表示，过去 12 个月空置率持续上升，这种趋势已经持续了好几年。

“租户的意图通常更侧重于整合而不是扩张，”他说。

Koikoi 补充说，例如，Woolworths 计划从现在到 2023 年 6 月期间削减约 15% 的服装空间。

他说，在食品方面，该业务表现相对较好，公司计划在未来两年内在这方面增加空间。

然而，从净值来看，Woolworths 集团将在未来几年内在其非全权委托产品上腾出空间，他说。

投资组合定位

Koikoi 表示，在相对具有挑战性的经营环境和未来几个月预期疲软的背景下，Momentum Investments 的日常重点仍然是确保将其投资组合定位于能够承受市场压力的公司，并投资于那些能够承受市场压力的公司。持续增长的收益高于房地产基本面。

“我们相信该行业存在良好的投资机会，Reits 可以继续提供投资者在投资组合中所需的收益率基础，并有望从资产类别中获得更多的多元化收益。”