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五号线楼盘「地铁5号线沿线站点」

来源:   2023-04-25 16:15:51

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一. 小区名片1.小区概况

天通苑北一区位于立汤路东侧,临近地铁5号线天通苑站,建成年代是2003年-2006年,开发商是北京顺天通房地产开发有限公司,物业公司是北京方佳物业管理有限公司。

(地图上为天通北苑一区)

小区属于一类经适房,总建筑面积约42万平方米,共有41栋楼,包含35栋板楼和6栋塔楼,其中有14栋4-6层的板楼,不带电梯;6栋22-28层的塔楼;其余为12-16层的带电梯的板楼。

1.1基础设施

物业:小区的物业公司为北京方佳物业管理有限公司,物业费方面,电梯房是1.25元/㎡/月,无电梯房是0.55元/㎡/月。24小时有保安巡逻值班,小区大门有监控,楼内有门禁。

环境:小区绿化率为36%,有多个广场和花园,草坪和树木基本上栽种在小区的楼栋周围。

停车:小区停车位分为地上和地下,无人车分流,地上费用为180元/月,地下费用为240元/月,停车位只租不售。小区共提供3800个停车位,地上车位2000个,地下1800个。

采暖:集中供暖,费用为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区是2003年-2006年建成,建筑风格为欧式,建筑布局是楼栋位于中心的包围式,外立面采用米色和棕红色的涂料,顶层有防水措施。

1.3楼栋大堂

小区内部分楼栋设有无障碍通道和台阶步梯,单元门口装有门禁和收件箱,大堂的地面采用瓷砖贴面,设有电梯间,部分楼栋有小广告。

1.4户型介绍

天通苑北一区户型以大面积为主,板楼有少数50㎡左右的一居、85㎡-142㎡的两居、140㎡-242㎡的三居以及200㎡以上的四居和五居,另外部分板楼还有一层带地下室和顶层复式的户型,面积较大。

板楼120㎡左右的户型,以两居为主,南北通透,客厅主卧室均朝南,次卧朝北;140㎡左右的户型,整体方正,南北通透,以客厅朝北和朝南的三居户型为主。

1.5内部配套

小区内甲13号楼是天通苑北一区社区卫生服务站;另外还有四块花园绿地,以及社区服务站、居民活动中心、派出所、菜鸟驿站、小型超市、公厕等,小区南门还有一些底商,例如生鲜和餐饮。

2.周边配套2.1交通配套

地铁:地铁站在小区西面,大约100米左右,是地铁5号线天通苑站。

自驾:开车可以走北苑东路和立汤路。

公交:小区附近就是天通北苑一区南站(快速公交3号、417、432、522、523、751、758路),可以去立水桥、亚运村、安定门等等。

2.2商业配套

小区距离华联超市(天通苑北一区店)约350米;距离华联购物中心(天通中苑店)约450米;距离西单商场(天通苑购物中心)约2.2公里;距离龙德广场和万优汇约2.4公里,吃的有火锅、烤鱼、烤肉、京菜等,玩的有游戏厅、滑冰场、电影院、健身房等,运动超市迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等,集餐饮、购物于一体。

2.3医疗配套

小区南门出来是北京清华长庚医院,距离平价大药房约240米;距离航空总医院天通苑门诊部约870米;距离昌平中医医院天通苑分院约1.5公里。

清华长庚医院于2014年开业,设有内科、外科、消化科、儿科、妇科、呼吸科、口腔科、眼科等科室,是一家三级综合医院。

2.4教育配套

小区周边1公里范围内有幸福摇篮双语幼儿园、育茁国际双语幼儿园、金彤幼儿园。

小区距离清华大学附属小学昌平学校(天通苑校区)约2公里,距离昌平区东小口中心小学约2.7公里。

距离小区2.6公里是昌平区第一中学(中滩校区)。

2.5生态休闲配套

小区距离太平郊野公园约2.5公里,公园占地约1085亩,分为活动区、体育运动区和植物观赏区,园内还种有樱桃、柿子等果树。

距离小区约3公里为半塔郊野公园,公园占地约49亩,公园内种植有常绿乔木、落叶乔木、花灌木、花卉等,还有设极限运动场、亲子乐园和休息的长廊。

从小区自驾到未来科学城滨水公园约9公里;也可以从小区出发乘坐地铁5号线到立水桥站去往约4.5公里处的东小口森林公园。

二.主观测评

今天来天通苑踩盘,虽然久居这附近,也时常路过看到“天通苑”的三个大字,但还是第一次来这边,心情很期待。

天通苑包含:

天通东苑一区、天通东苑二区、天通东苑三区、天通北苑一区、天通北苑二区、天通北苑三区、天通西苑一区、天通西苑二区、天通西苑三区、天通中苑东区、天通中苑西区、天通苑一区、天通苑二区、天通苑三区、天通苑四区、天通苑五区、天通苑六区、天通中苑F区,一共十八个区。

我要去的是5号线天通苑站东侧的天通苑北一区,即天通北苑一区。从下图可知,天通苑站有AB口,但都位于马路西侧,要到北一区,需过一个很长的过街天桥。由于太长,走这个斜坡的时候天桥偶尔会抖动。

1.小区体验

小区东南西北都有门,大小不等,东门车辆可以出入,南门道路在修缮,还有若干小门供行人出入。

1.1门卫安保

东门有门卫室,保安仅对进出车辆抬眼看看,行人基本不管。

行人进出门都是敞开的,原有的大门门禁和人脸识别已搁置。

小区内的监控摄像头损坏居多,不过1号楼就是派出所,治安上不用特别担心。

1.2小区环境

楼龄15年以上的小区,绿化环境也很不错。植被茂盛,花草种类多样。春季鲜花盛开,小区里的丁香、海棠、连翘等都已绽放,杨柳树也长出嫩芽。

小区有多个活动广场,中心位置的面积较大,有乒乓球、象棋桌、棋牌桌等各种活动区域。

晌午时分,不少老人在大广场上锻炼身体和闲聊唠嗑,估计到了晚上,这里会更热闹,也许会有广场舞。

有好就有坏,小区虽说贴了禁止共享单车进入,但管理上较差,总能看到共享单车乱入乱停。另外虽说有宠物拾便箱,但感觉已废弃,道路上常有狗狗的便便。

1.3停车状况

小区分为地上和地下车位,地上有规划的停车位和道路上的划线车位,划线车位通俗点说就是先到先得;地下车库出入口较多,都在小区内部,笔者踩盘的两个小时里没见到有一辆车出入,最重要的是小区无电梯直达地库,必须从小区里固定位置的小房子走下去。

至于怎么找自己的车?那真是熟能生巧,全靠记忆。

小区北门也有一个停车场,有需要的住户也可以考虑。

1.4楼栋情况

楼栋外:2003年-2006年建的房子,建筑风格偏简欧式,外立面保持得还好,部分楼栋有些污渍,楼栋外贴有告示牌,写着“墙体外装有保温材料”。

塔楼单元门都是敞开的,板楼部分单元门门禁投入使用,部分可以直接拉开。

踩盘中还看到一栋小板楼的顶层复式住户居然在露台种了树......

曾经课本上久违的爬山虎也被我碰到了,只不过看起来已经枯萎。

楼栋内:小区电梯房每一层都停,且有24小时值班。同时有便民群,方便住户进行二手闲置交易。

板楼内部环境好过塔楼,塔楼发现小广告较多,楼梯道有停放自行车,楼道灯有损坏。

2.居住人群

天通苑社区绝大部分房源属于一类经济适用房,由于经适房的申请限制,要求为北京城镇户籍,所以居住人群多为老北京人。

经适房满五年才可交易,十几年间,很多房源也多次易手,但整体均价都在40000元/㎡左右(包括房屋属性转为商品房的房源),再加上整个天通苑社区的人口50万左右,所以外地人的数量也不在少数。

3.周边体验3.1通勤体验

天通苑这边房价相对周边较低的一大原因就是交通。

备受诟病的五号线,上班族早上出行的噩梦,不管刮风下雨每天7点左右准时排长队,从终点站天通苑北开始,一群一群蜂拥而来的人,在站外露天排队,从队尾到上车,最少半小时。

不选择地铁,公交也是噩梦,平时看似不拥挤的公交车,在早高峰和晚高峰空前拥挤,快速公交3号线,车是有专线很快的,但车上面真是寸步难移。

总之,公共交通和自驾在早上出行都是一种受罪,但愿未来17号线开通能有所缓解。

3.2购物体验

购物上,为了匹配天通苑50万左右人群的需求,周边的商业还是很完善的。

北一区到BHG Mall北京华联天通苑购物中心(天通中苑店)步行10分钟,地下一层的华联生活超市、美食街;地上各类店铺和餐饮店齐全,日常的逛街购物很是便利。

或者地铁两站地到立水桥是龙德广场和万优汇,基本上想吃的,像烤鱼、烤肉、京菜等;想玩的,像游戏厅、滑冰场、电影院、健身房等;想买的,像常见的品牌店铺、迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等,都是一应俱全。

除了上述,稍远的还有北苑附近的上品 、暖山生活广场和K酷时尚广场,一样可以体验到购物吃美食的乐趣。

3.3就医体验

小区里面有社区卫生服务站,南门出来,马路对面就是清华长庚医院,清华长庚医院属于三级医院,科室比较齐全,核酸检测也很方便。

3.4教育体验

小区北门出来就有三家幼儿园,一家挨一家,双语国际。

3.5休闲养生

说实在话,我在小区里转了两小时都没转完,每几栋楼间都会有活动区域,再搭配上活动广场和各种健身设施,个人建议在小区内散步遛弯和跑步锻炼绰绰有余。非要说近点的就是西北方向,步行10分钟的西四社区文化广场。

4.打工人有话说

天通苑社区绝大部分房源属于一类经济适用房,共有16个分区、645栋楼,常住人口50万左右,本地人和外地人都很多。

被誉为睡城的天通苑,职住分离严重。绝大多数天通苑住户的就业半径在10公里以上,工作地点遍布各个城区。

天通苑整体均价在40000元/㎡左右(包括房屋属性转为商品房的房源),基本都以大户型为主,北一区80㎡以下的一居室较少,以140㎡-242㎡的房型为主,户型方正,南北通透性好,适合想换大面积的改善住户。

80㎡-100㎡左右的一居和两居室也有,鉴于小区均价较低,择优选择商品房属性的房源,刚需住户可以考虑。

一类经济适用房涉及到的税费:个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易,所以就都没有营业税(非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税)。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税,否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间,在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款,如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购,政府不回购的,是差额70%的综合地价款。

三.价值分析1.区域价值1.1区域描述

(天通苑板块区位图)

天通苑北一区地处昌平区东南侧的天通苑板块,位于北五环、北六环之间,该板块北侧为北七家商圈,南侧紧邻立水桥商圈,西侧是东小口镇商圈,东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域,离三地都不远,在中轴北延线上,地理位置优越,又有地铁5号线南北贯穿,途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等,通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点,成为支撑板块的“生命线”,所以该商圈一直备受购房人关注,热门程度高。

板块经过多年发展,加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(2018-2020年)》(简称回天计划)的规划扶持,如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年,位于天通苑本区的西单商场开业;2007年,龙德广场招商,同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业,极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”,多个普惠制幼儿园建成,也增加了区域教育资源供给,提升了教育品质。

板块内除部分原住民,85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面,目前新房暂无供应,二手房市场选择性多。

1.2政策规划

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡,坐落于天通苑G区、I区,集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体,一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

北京市委全会描绘首都“十四五”发展蓝图,继2018年三年“回天计划”后,再提深化“回天有我”创新实践,实施新一轮回天地区行动计划。

17号线预计2022年底开通,该线路建成后将天通苑地区、望京居住区、CBD、亦庄连成一线,向北还将连接昌平未来科学城。

(北京地铁17号线平面示意图)

13号线拆分后将形成13A线、13B线两条线路,其中13A线北段由既有13号线西二旗站以北拨线向东辐射至回龙观、天通苑,与17号线换乘。

2.购买价值2.1地块价值

目前天通苑板块内并无土地出让计划,且板块内土地规划已经相对完善,地块稀缺性明显。预计在2021年4月底,距离天通苑板块1.5公里处的东小口镇和7.5公里处的北七家镇有土地出让计划。

天通苑北一区位于天通苑板块,5号线天通苑站东侧,隶属于天通苑社区,该社区共分为五大区域:天通苑、天通东苑、天通西苑、天通北苑及天通中苑,其中又细分成16个小区,建筑年代集中在1999-2016年,各区品质差异较大,建筑形态不一,但居住氛围浓厚,人口密度。

2.2发展前景

天通苑板块十几年间不断发展,单从小区内部品质来说,较适宜居住,但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求,例如交通、教育等,整个板块仍在持续改善。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后,“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉,“回天地区”共安排重点项目75项,其中续建54项、新建21项,人居环境将继续大幅改善,未来几年,“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之,板块内有在建中的地铁17号线,该地铁线起自昌平区未来科技城北区站,终到亦庄站前区南站,横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域,沿途可与10余条线路换乘,届时将开设天通东苑站,将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城,极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此,13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件,据悉,13A线起点为6号线车公庄站,终点至在建17号线的天通苑东地区。

3.产品力价值3.1品质价值

天通苑北一区作为天通苑社区之一,建于2003年-2006年,小区房屋质量良好,整体风格为简欧式,除底层墙体稍显年代感,外立面无脱落,电梯维护较好。绿化方面,低矮灌木修剪整齐,花园维护良好,种类繁多,内部配套还有小超市、餐饮店、理发店等商业,满足住户日常需求。

3.2小区卖点

大户型、低总价、多面积段、多房源是天通苑北一区吸引不少购房者的原因之一,板楼一梯两户或三户的设计,意味房子南北通透,采光好,且户型方正。不同面积段也可满足不同人群需求。

天通苑整体均价在40000元/㎡左右(包括房屋属性转为商品房的房源),基本以大户型为主,北一区80㎡以下的一居室较少,以140㎡-242㎡的房型为主,户型方正,南北通透性好,适合想换大面积的改善住户;80㎡-100㎡左右的一居和两居室也有,鉴于小区均价较低,择优选择商品房属性的房源,刚需住户可以考虑。

外部条件方面,经过十多年的发展,天通苑已经形成了较成熟的商业氛围,小区周边底商满足生活的日常需求,附近的购物商场有华联天通苑购物、天通尾货,西单商场(天通苑购物中心)、龙德广场等,逛街购物非常便利。

小区西侧是地铁5号线天通苑站,距离不超过500米,这让小区成为很多在立水桥、北苑、西二旗、CBD、望京等产业密集地工作人群的优选。

同时,小区北门有三家幼儿园,方便孩子上下学和家长接送。

3.3小区对比3.3.1新房对比

目前,天通苑板块内暂无新房。

3.3.2二手房对比

天通苑板块内小区配套、价格、品质没有较大差别,故选择临近的立水桥甲2号院地质大院和燕青小区。

4.交易价值4.1成交相关

据2021年4月11日监控,天通苑板块二手房在售均价为39752元/㎡。由于天通苑大部分房源属于一类经适房,有额外的综合地价款,加上人口基数大导致交通拥堵、配套供不应求,所以小区整体成交均价低于周边。

天通苑北一区近3个月共成交4套,成交量同比下跌88%,成交均价为36384元/㎡,同比下跌7%。挂牌方面,目前挂牌房源共120套,挂牌户型各面积均较为齐全,挂牌均价38080元/㎡,与近期成交基本持平。

整体来看,天通苑北一区在成交量和成交价格上,均有一定幅度的下跌。由于目前挂牌房源户型也较为丰富,报价在359万-890万之间,无论是刚需还是改善住户,均可作为考虑。

4.2购买指南

费用方面,参照北京市现行的普宅标准看,小区大多户型为普宅,商贷首套首付为35%、二套首付为60%,另外小区大部分房源为一类经适房,除了要考虑契税、个税等税费,还有综合地价款需要缴纳,建议选择经过一次交易变为商品房的房子。

一类经济适用房涉及到的税费:个税、契税、综合地价款、营业税。一类经济适用房必须满五年才能交易,所以就都没有营业税(非普通住宅需要缴纳差额5.6%的营业税)。如果说业主家庭名下在京唯一住房就无个税,否则有个税。综合地价款看业主的购房合同日期是什么时间,在2008年4月11日之前的就是网签价10%的综合地价款,如果说是2008年4月11日之后的政府优先回购,政府不回购的,是差额70%的综合地价款。

关于楼栋选择,该小区内各楼栋建成年代在2003-2006年之间,有14栋4-6层的板楼,不带电梯;6栋22-28层的塔楼,在小区边上;其余为12-16层的带电梯的板楼,建议选择带电梯的板楼,上下楼方便,户型方正,南北通透,采光良好;塔楼内部环境维护较差,小广告较多,楼道灯损坏维修不及时,三梯十户,居住体验也较差;无电梯板楼以大户型为主,低层可以考虑,三层以上不适宜老人上下楼。

关于楼层选择,购房人通常比较关心的问题有采光通风、生活便利性、空气质量、噪音等。

采光通风方面,一般随着楼层越高,整体的光线、视野、通风性越好,建议购买高层的用户选择5层以上的楼层。

生活便利性等方面,购房人除自身需求外,还要考虑家庭结构,如家里有老人和小孩,建议选择偏低楼层,避免因为停电、电梯维修等问题导致上下楼不方便。

声明:因时间、市场、政策等因素均会发生变化,以上信息仅供参考,不作为交易依据使用。

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踩盘时间:2021年4月7日



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