古美 真的发展到顶了吗小说「上海古美」

西南部是上海的价格高地，古美是上海西南部价格高地。

七宝享有闵行顶级的学区、顶级的商业，房价自然便宜不了，标杆项目皇都花园单价7万 ；

莘庄凭借交通枢纽地位以及繁华的商业氛围大有后来居上之势，轰动上海的金辉海上铭著依旧是7万1单价卖不动，划入学区才清盘；

学区不突出、商业不突出的古美，标杆项目却已经突破8万单价。

甚至超过了一街之隔的徐汇。

而且今年上半年，古美涨幅迅猛，次新商品房中700万内两房、800万内三房近乎绝迹。

这样一个不突出的区域，什么时候变得这么能打了？

大家觉得古美不突出，主要指的是硬件上。

不过胜在均衡。

学区固然不如春申、七宝，但是平南小学 上海实验学校西校组合也保底够用。

据统计，上海一二梯队学区房中，70%分布于中环内，30%分布于中环外。

但是人口数量刚好相反，中环内占比仅30%，中环外超过70%。

学区，在中环外绝对是一个稀缺资源。能有一个二梯队保底，已属难得。

普通人能够实现学区兼自住的区域就更是难得。很巧，古美就是一个。

不过平南小学氛围偏鸡血，不一定适合所有家长。

没办法，古美这里之前是农田，近20年才大面积建成，没有良好的学区沉淀。

不拼命学习，怎么与百年名校明强小学、闵实验竞争?

好在平南小学建了分校，覆盖了古美路以北大多数商品房小区。

后来“背后有人”的房企引入协和双语，区域内学区氛围日渐浓厚。

古美商业上确实不如莘庄、七宝繁华，板块内没有大型商圈，唯一拿得出手的莲花路南方商城也偏居一隅。

按照行政归属，是梅陇镇的地界。

不过商业辐射范围与行政划分无涉，区域内大部分小区过来逛街也在3公里之内。

走过来不太现实，打车起步价，开车一脚油门。

所以南方商城这里，古方路常年拥堵，给南方城业主造成许多不便。

随着区域内日渐成熟，社区底商业态已经趋向完善。古美路、龙茗路两侧底商密布，十尚坊美食街、欧风新天地商业街作为社区商业也够用。

中环外这样的商业配置，算不上突出，不过也称不上是短板。

医疗服务一直是闵行的短板，最核心的七宝、莘庄没有一家三甲医院，最靠近市区的金汇金虹桥就医也需要远赴徐汇六院。

复旦大学附属儿科医院可谓及时雨，给当地居民提供了诸多便利。

不过周边医疗需求过于庞大，儿科医院日常拥堵，高峰期一号难求。据说黄牛的猖獗程度不亚于春运时贩卖火车票。

儿科医院西侧三甲级口腔医院也已经开始动工，建成后这里将成为区域级医疗中心。

环二多次讲过，快速路对城市扩展至关重要，兴建的大量的快速路建设使得上海的市区-郊区通勤非常方便。

甚至通勤便捷度不输二线城市。

古美的快速路相当发达，以至于被快速路包围。

南抵沪闵高架，非高峰期15分钟即可到达徐家汇；

东临中环，即使到浦东都非常方便；

日常堵成停车场的漕宝路也在修建快速路，而且古美段大部分处于地下，对地面商业氛围影响不大。

放眼全上海，这样的地段有几个？

更重要的是，高架都在区域边缘经过，板块内部并没有受到影响，城市界面依旧整洁。

唯一带来的副作用就是，高架的阻隔导致了比较多的断头路。

七宝、莘庄又在外环边堆积了闵行文化公园、闵行体育公园、黎安公园等等，再加上九星市场，西外环完全没有道路可通。

这就导致车流全部涌向快速路，增强了通勤的潮汐现象：高峰期极其拥堵、非高峰期高架畅达全城。

漕宝路快速路走地下，地面交通没有阻隔，所以向北到漕河泾相对通畅。

总体而言，高架对改善交通是正向的。

2015年地铁12号线的通车也有效缓解了区域客流。

12号线通车前，古美区域仅一条1号线擦肩而过。由于不进腹地，仅阳光美景城、南方城、莲浦花苑等少数小区乘坐比较方便。

12号线规划落地时，刚好赶上万源城的疯狂炒作期，借助概念价格迅速抬高。

12号线虽然经过的核心区域较少，换乘线路却很多，便捷度是可以保证的。而且日常客流不大，被称作上海最舒服的线路。

相对于七宝的9号线、莘庄的1号线，这里幸福多了。

2016年以来水分渐渐挤出，12号线的带动作用也越来越明显。

所以综合来看，在硬性资源方面，古美是没有短板的，而且交通、医疗方面优势明显。

古美的真正优势是软性资源，即无法量化的因素。

最具有代表性的是社区环境。

在地图上就可以看出来，古美的社区规划极其规整：道路笔直、小区周正。

其实古美起点很低，这里20年前这里是一片农田，唯一能让人记住的是这里曾经是刑场、是杀人的地方。

正是因为没有历史包袱，进入2000年后西南部整体开发时这里迅速崛起。

不用拆迁，大手一挥就可以盖房子了。

好在距离市区近，又临近漕河泾，导入的客群素质很高。

闵行区政府又比较给力，区域成熟后街道绿化效果极好。

而且这里统一建设于2003-2010年，次新房集中，外立面美观，整体观感相当不错。

平吉路街景

以至于被评为优秀文明城区示范街道。

2019年，长达4.7公里的环社区生态绿廊交付使用，共新增绿化面积2.3万平米。

由于地处板块核心，区域内大部分小区步行过来都还算方便。

平时下班后来这里的绿地遛遛狗，周末带小朋友去逛逛锦江乐园，朋友来了一脚油门到莲花路或者直接去徐家汇，想想还有点小激动。

西南部是价格高地，不过莘庄人流量太大、七宝老房子太多，像古美这样的优质社区很是难得。

前面提到过，这里商品房开发时起价不低，导入的客群偏中高端。

尤其是漕河泾的崛起，为区域注入了大量新世代高收入客群。

2010年前后，万源城进入强销时期，疯狂炒作之下客流更是辐射整个浦西。

另一方面，这里小区品质之高也是中环难得。

古美标杆小区自然是万源城，除了一期动迁房之外其他房源品质保持都较为理想。

以小户型为主的万源城尚郡房龄超过8年，整体品质却不输在售新房。

古美路两侧5个高品质小区房龄都在15年左右，除了没有实现完全人车分流，其他方面设计并没有落伍。

很典型的，古美这里大量小区都设计了湖景或者水系，同价位新房中又有几个做得到？

古美就是这样一个区域，资源上没有短板，居住环境又非常优异，关键是学区还算不错。

有学区的地方很多，1000万以内能兼顾学区与宜居的板块，一只手数的过来。

而且这样一个近乎完美的区域，并没有陷入发展停滞期，仍然不断地在优化自己。

区域内大毒瘤九星市场已经被夷为平地，全新规划于今年5月28日正式动工。

虽然建成后仍然以家居建材为主，对城市形象的提升却是实打实的。

万源城商业综合体、虹梅路地铁上盖项目建成后，区域内不再缺少商业氛围，商办项目投产后也会为当地带来新的客群。

一街之隔的漕河泾虽然被爱奇艺、腾讯抛弃了，整体却没有下滑趋势，仍然有不少写字楼在建设，仍然持续的有新的企业入驻。

以及莘庄商务区的开发，也会为区域内带来不断地客流——毕竟莘庄宜居程度还是不如古美。

而且前面文章中多次提到过，上海人口增长放缓后板块会重新固化，同阶层的居民趋向于集中。

古美这样的优质中产、中产 居住社区，会吸引越来越多的高收入客群。

高收入客群不断地涌入，区域价值就会不断地提升。

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当然古美内不只有商品房，也有少量分布的动迁房，不过相互之前分隔较为明显。

优质商品房在顾戴路以北，横新港以南。

标杆社区是万源城。

这个百万方的超级大盘，开盘时轰动上海，凭借轰炸性的宣传将区域价格提高了一个台阶。

这里的优势是房龄新、有协和双语地段班，社区商业相对匮乏，目前主要依赖自带的乐斯生活会馆，能级有限。

而且经过炒作后，万源城价格已然不低，尚郡小户型部分高达8万以上，上升空间有限。

其次是以古美路为中心的6个小区，这里底商相对丰富。虽然是不同开发商建设，却是同期开发，居住氛围极其浓厚。

这里大部分小区是平南小学 实验西校双学区，今年上半年大受追捧。

不过这里短板也相当明显：地铁两不靠。

西侧龙茗路两边也分布了较多商品房，这里开发略早，小区品质相对不如前面两个社区。

当然也有富嘉花园这样的标杆小区。

这个区域底商更加密集，前面提到过十尚坊等社区商业也分布于此，生活相对便利。

喜欢烟火气的可以考虑这个片区。

一位同事调研完古美后对大虹桥信心十足：古美可以由一片空地发展成闵行的“主城区”，大虹桥为什么就不可以？

虹庐湾片区不也是大片空地整体开发吗?

古美可以做到的，虹庐湾真的未必可以做到。

成就古美的不是空地、不是规划，而是高速的城市化、天量的人口流入。

古美十几块地几年内全部拍出，3年内大批商品房集中建成。

莘庄南广场大量土地也是近乎一次性拍出。

现在大虹桥“辐射区”动辄一年一次土拍的节奏，成熟期得多少年之后？

没有迅速的城市扩张了，没有大量的人口导入了，过去的故事也就再也难看到。