郑州顶尖学区二手房房价房租大起底比如郑外、文一、伊河路小等

来源： 2023-03-26 08:17:12

前言：

在这篇稿子调研的同时，我接到一个粉丝的提问，作为一个1岁多孩子的爸爸，他已经开始着手购买学区房。他知道新建学校需要时间来积淀，他圈定的全是老牌名校：金水区的文化路一小，中原区的伊河路小学、中原区的互助路小学。此时，我也在调研二手学区房的路上。

又逢开学季，老牌二手学区房房价、房租大起底，要不要买？值不值得买？

一文化路一小、省实验中学、省实验文博学校、郑州九中片区

▼片区概述:

集聚郑州市最优质教育资源的金水区，2001年，成为河南省唯一的国家基础教育课程改革试验区。说白话点儿，就是相比郑州其他区域，金水区更注重素质教育和特色活动，率先在全省实施教师交流、校长轮岗，把自主权交给学生。据说金水区一、二、六年级是不组织考试的。

注重素质教育的发展让不少家长对金水区学区房情有独钟，尤其是文化路一小省实验中学双学区房。

▼片区主要学校:

区域内主要学校分布↓↓↓

在这个片区内，集合了文化路一小、轻工业学院附属中学、省实验中学、省实验文博学校、农业大学附属中学、郑州九中等老牌学校。

文化路一小：建于1956年，中国TOP500小学之一，省实验中学核心生源来源地。2015年划片区域为：西到信息学院路，东到经五路，北到东风路，南到农业路（新建小区除外）

省实验中学：建于1957年，省教育厅直属学校，中国百强中学。2015年初中划片区域为: 俭学街社区、博物院社区、蓝堡湾社区（只含文博西路25号院）。

省实验文博学校：省实验中学民办分校，包括初中和高中。

郑州九中：建于1953年,河南省示范性高中。

▼片区二手房实探:

文化路一小、郑州九中、省实验中学、省实验文博学校地理位置较近。文化路俭学街西南是郑州九中，郑州九中向东对面是文化路一小，省实验中学与文化路一小一路之隔。省实验文博学校又与省实验中学一桥相连。

所以，你能发现，在文化路俭学街附近，二手房门店偏多，而且这些二手房门店店面的显眼位置首推的都是学区房，尤其是能上文化路一小和省实验中学的双学区房。

区域内部分二手房价格↓↓↓

在这个片区内，新建楼盘，比如建业贰号城邦，比如英地天骄华庭（一期）基本上与学校签订协议，业主有名额上名校。

而这个片区内真正的能够不限名额、就靠划片上学的真学区房大多是90年代甚至是80年代的机关、学校家属院。比如外贸学校家属院、省实验中学家属院、建设厅家属院等，相对较新的房源是劳教厅家属院，为2000年以后房源。

这类家属院大多为文化路一小、省实验中学的双学区房，价格在1.6万/㎡-2万/㎡之间，周边英地天骄华庭二手房价格在1.7万元/㎡左右，恒大名都在1.6万元/㎡左右，建业贰号城邦在1.6万-1.8万/㎡之间。（视楼层/装修/家具价格不同）

该片区附近房租：

新房子两房价格在3000元/月-3500元/月不等，三房价格在3500元/月-4200元/月不等；
老房子两房价格在2000元/月-3300元/月不等；三房价格在3000元/月-3500元/月不等。

▼片区二手房体验:

我们选定了文化路俭学街西北角的外贸学校家属院，对面就是文化路一小、省实验中学，其优越的地理位置是部分家长买租的首选。外贸学校家属院为1998年房源，3栋楼，138户，为7层多层房源。

家属院院内空间小，基本没有绿化，卫生相对整洁。门卫较负责，对于小区内业主熟悉，进门会主动询问，治安较好。

房子在5楼，是82㎡的两室。总体感觉客厅与主卧空间基本等大，两个卧室朝南，其中主卧带有阳台。整体采光和通风效果都不错，但是由于房子近20年，装修老旧，楼道内电线老旧、墙体较脏。物业费为每年360元左右。该房总价为142万，每平米1.73万元。

文博广场交行家属院较外贸学校家属院离学校稍远，但也能划片文化路一小和省实验中学，该家属院的房源为1999年房源，院内稍脏，垃圾清理不及时，楼道墙体破旧。车位随占随用，物业费一年为180元左右。

该区域部分二手房环境↓↓↓

中介表示：“学区房供不应求，仅7月过半，有部分房源每平米就涨了大概1000元左右。”在看房过程中（20分钟左右），该中介就接到了3个客户来电，无一例外，都是要购买学区房的客户。

这个片区学区房的看法：
1、该片区位于金水区成熟地带，生活配套丰富，附近交通便利，紧邻科技市场环境稍乱。
2、该片区学校众多，又紧邻河南农业大学、财经政法大学、轻工业学院等高等院校，教育资源丰富，教育气息浓厚。
3、区域内正宗划片学区房多为老式家属院，价格不菲，价格在1.6万-2万之间，一房一价，主要看装修程度及离学校远近距离。房租：新房子两房价格在3000元/月-3500元/月不等，三房价格在3500元/月-4200元/月不等；老房子两房价格在2000元/月-3300元/月不等；三房价格在3000元/月-3500元/月不等
4、购买区域内学区房的客户较多，该区域内学区房价格上涨明显。

二省实验幼儿园、纬五路一小、纬一路小学、纬三路小学、郑州八中片区

▼片区概述：

这个片区是省委家属院所在地，附近各种设施和配套还是很成熟的。

地处金水区，教育资源也是相当丰富和优质的。片区内有省实验幼儿园、纬五路一小、纬三路小学、纬一路小学、郑州八中一站式教育配套，也是不少家长选择购买学区房的重点区域。

相比前文所说的文化路一小片区，这个片区更显静谧，生活氛围更浓，周边商圈也较多，邻地铁2 号线和地铁5号线。

▼片区主要学校：

片区内主要学校分布↓↓↓

纬五路一小：传统热点名校，师资力量、教学质量名列前茅，重视素质教育，注重兴趣班培养。2015年划片范围为：经六路以东，政七街以西，黄河路以南，纬三路以北。

纬三路小学：金水区重点小学，创建于1948年，2015年划片范围：黄河路以南，经八路以东，金水路以北折至经六路再折至纬三路，经五路以东，此外还包括金水路南侧位于经七路与经六路间的军区社区。

纬一路小学：2015年划片范围：经六路以东，政一街以西，纬三路、纬四路以南，金水路以北（金水路105号、106号、人民路11号）。

郑州八中：建于1952年，郑州市首批重点中学，老牌名校。2015年划片范围：广电社区、省委社区、文联社区（只含经七路以东）、银行社区（只含花园路以西）、通信花园社区（只含花园路以西）。

▼片区二手房实探：

这个区域内正宗学区房还是以政府机关、单位家属院为主。此外，金元公寓、源升府园、瑞园小区为比较新的房源，为2000年以后的房源。

片区内部分二手房价格↓↓↓

这个片区内的房租：省委三区35㎡左右的标间为1700元/月，省实验幼儿园家属院85㎡三房房租为2800元/月，八中隔壁家属院房租相对高一些，两房的大概3000元，三房的大概4000元。

这区域内的有双气、热水、家具的房子房租两室大概为2500-3000元/月不等，三室的一般为2800元-4000元/月不等。单气的稍微便宜，两室在2000元-2300元/月不等。标间在1700元-1800元/月不等。

▼片区二手房体验：

我有个朋友在航海路中州大道开店，一家都在附近某小区居住，孩子到了上幼儿园的年龄，托熟人上了省实验幼儿园，离家太远，又举家搬迁到了位于经五路的河南日报社家属院。管城区的房子空着，只在周末回来，买的日报社家属院只为了孩子能上学。

我去过他们日报社家属院的房子，没再重新装修，房子比较老式，里面的家具是上一任房东留下来的，笨重的柜子，笨重的床，但看起来比较结实。小区里基本上没有什么绿化，当然也没啥水景和娱乐会所等。跟朋友之前居住的小区环境差太远了。

我问她：“买这么旧的房子，天天两头跑，值吗？”她很坚定：“值啊，附近的好学校，孩子都能上，就在家附近，也不用担心孩子接送问题，管城区的教育资源太差，没有好学校。”但是她也不打算长久在日报社家属院住。她说：“孩子上高中后，就把这个房子卖了，不愁卖，我好几个朋友都让我帮忙打听周边的空房。”

片区内部分二手房环境↓↓↓

这个片区内学区房的看法：
1、这个片区是省委家属院所在地，各项配套都是比较成熟的。医院、学校、商场应有尽有，离地铁2号线和地铁5号线不远，交通相当便利。
2、这个片区内教育资源丰富：省实验幼儿园、粮食厅幼儿园、军区幼儿园、纬五路一小、纬一路小学、纬三路小学、郑州八中，区域内一站式教育。
3、这个区域内的学区房以省委家属院、报社、学校家属院为主，但也有不少2000年以后的房子，比如源升府园、瑞园等，房源稍新。
4、这个区域比文化路一小区域周围环境好，更适合居住。

三外国语中学、互助路小学、伊河路小学、郑州19中、16中片区

▼片区概况：

这个区域是中原区教育资源比较集中的区域，区域内有郑州外国语中学、互助路小学、伊河路小学、郑州19中、郑州16中等名校。

与金水区注重素质教育不同，中原区的家长比较关注孩子的成绩，中原区各个学校对于语数外学习抓得比较严，中原区孩子的升学成绩领先其他区。

▼片区主要学校：

片区内主要学校分布↓↓↓

郑州外国语中学：老牌名校。每年面向全郑州（不含郊县）公开选拔300名左右优秀毕业生，划片名额少，划片生和推荐生分普通班和重点班。2015年划片区域为：技师学院社区。

互助路小学：传统名校，郑州市足球项目传统学校。一直以师资力量强、教学质量高，稳居市区前茅。2015年划片区域为：桐柏路以东，百花路以西，建设路以南，中原路以北。

伊河路小学: 老牌名校，据说伊河路小学是市委市政府子弟首选小学。2015年划片区域为：中原路以南，工人路以东，陇海路以北，嵩山路以西。

郑州16中：建于1955年，完全中学，河南省示范高中。2015年划片区域为：文化宫路社区、互助路社区、邮电院社区、百花社区、碧沙岗社区、林山寨社区、协作路社区、五一社区。

郑州19中：创建于1956年，郑州市重点中学。2015年划片区域：市委社区、嵩山南社区、金京花苑社区、工人路社区、工程学院社区、伊河路社区、颖河路社区、林山寨社区、郑州日报社区、小岗刘（原于寨、原西耿河）、观澜社区（学府和原西耿河附近）。

▼片区二手房实探：

这个区域内整体房价要比前文中所讲到的金水区两个区域便宜，房源也主要以机关、政府家属院为主。

区域内的中原新城学府一号为协议学区，外国语中学名额只能使用一次。片区内在售新房房源：裕华光合世界按片区是中原区外国语小学和19中，但和斜对面的伊河路小学签订有协议，业主孩子有名额可上伊河路小学，具体名额为几个，暂未定。裕华光合世界价格大概会在1.3万元/㎡左右。

片区内部分二手房房价↓↓↓

这个区域内房租的话，主要看房子新旧、家具及距离学校远近程度。差距较大，两房价格在1800元/月-2500元/月不等，三房在2500元/月-3600元/月不等。

▼二手房体验：

在伊河路小学对面，有几个家属院，我们随机进入一个，这个家属院属于日报社区，可上伊河路小学和19中，同样是老式家属院，院内面积不大，多为停车位，多层，楼栋较脏。电线比较乱。这个家属院二手房价格在1.1万-1.2万之间。

随后，我们又来到了紧邻外国语中学的外国语中学家属院。90年代的家属院，院内卫生还算干净，停了不少好车。据门卫师傅说，经常有人来询问楼里的房子是否卖？但是空房不多。中介也告诉我们，能直接划片上外国语中学的家属院的房子只能碰，不常有。这个与外国语中学总校紧挨着的家属院价格在1.4万元/㎡左右。

片区部分二手房现状↓↓↓

片区生活氛围↓↓↓

这个片区内学区房的看法：
1、老西区，生活设施齐全，生活氛围浓。
2、这个片区内的家长对于孩子学习抓得紧，相比较金水区，中原区语数外成绩全市第一，对孩子学习成绩要求高的家长不妨考虑这个区域。
3、这个区域内有新盘，裕华光合世界，但是伊河路小学有名额限制，其他为市委市政府及机关家属院，多为90年代、2000年左右的老房子。
4、这个区域内价格比金水区偏低，性价比高。

除了这三个区域，某些新建楼盘学校附近也成为租房热点。

比如说祝福红城周边，祝福红城配套的高新区实验小学和高新区实验中学在2015年秋季首次招生，而祝福红城四期、五期业主还没有交房，但孩子已经在这两所学校开始上课，于是，举家搬迁到祝福红城附近成了他们最好的选择。

片区内主要学校分布↓↓↓

此外祝福红城周边还有郑州中学、郑州中学附属小学、郑州中学梧桐校区等学校，所以这个区域内也成为高新区租房比较热的一个区域。

祝福红城2房价格在1800-2200元/月之间，3房价格在2000-3000元/月不等。相比市区其他学区房附近的房租来说，还是稍微便宜的。

这个片区内的建议和看法：
1、这个片区相比我们前文所说的三个片区，生活配套相对不是特别成熟，但是基本上能满足日常的生活所需。
2、这个片区内的学校比较新，多为新建学校，需要时间沉淀，但高新区教育局比较重视这几个新建学校，未来教学质量可期。
3、这个片区内多为新郑州人，生源普遍为附近的业主，楼盘较新。价格要远远低于前文所说的三个片区。

四结语：

1、从历史区域来看，市委市政府、省委省政府、各级机关所在地一般多老牌名校，同理，对于传言中省政府、市政府的搬迁地象湖区域和常西湖新区，我们可以观察一下其随后的教育配套。

2、从房源来看，老牌学校周边靠谱学区房以家属院为主，设施陈旧、居住体验度不高，但物业费、停车位费用低。周边各项生活配套齐全。主要考虑孩子上学，尤其是希望孩子上老牌学校的家长不妨考虑一下老房子，等孩子上完学还可以转手卖掉。

3、从贷款方面来看，不同银行的二手房贷款要求不同，20年房龄是行业默认的一个界限。比如，有些银行不提供20年以上房龄二手房贷款，除非房子地理位置好、房价估值高。而部分二手学区房房源接近或大于20年，需要注意。

4、从户口来看，不少热门学校对于落户的要求都有年限，1年-3年不等，如要购买二手房方便孩子上学，一定要按时把孩子户口迁入。家长在购买二手房的时候，要看原房主的户口是否已经迁出，并且还要确认上一任房主是否使用过上学名额。

5、从价格来看，上文中调研的区域中，西区二手学区房房价相比金水区来说房价稍低。

写在后面的话：

教育部《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》要求，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方采取多校划片，通过随机派位方式分配热点学校招生名额。也就是所谓的多校划片。

此举是为了给学区房降温，让教育资源更趋均衡。武汉、沈阳等城市已经实行，所以，家长们一定要随时关注，不要盲目购买学区房。