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合院的卖点「合院联排」

来源： 2023-01-10 18:16:52

面对着波动的行业市场形势，日趋挑剔的客户群体，产品的研发和创新是整个行业发展的必由之路。物业类型的创新是所有产品创新因子中客户敏感度最高的因子之一，甚至可以直观地从价格上体现出来。物业类型的创新总体上有改善化、低密化、院墅化的发展趋势。

在这样的发展趋势下，我们再来看会导出怎样的创新产品。究竟是怎样的产品，可以同时兼顾高创新空间、良好墅居体验、产品兼容性和总价控制能力？

答案已经呼之欲出了，纵览近年全国经典别墅项目，合院居多！

合院为什么会火

产品立意

房地产行业的高端产品经历了漫长的“舶来主义”时期，很长一段时间里，欧式的形态、法式的细节、ArtDeco的线条才是高端别墅的标签。然而随着行业的发展，高端客群开始逐步青睐中国古典文化，中式、新中式和新亚洲风格逐渐成为市场的潮流。

在这样的时代背景下，合院产品院落布局形成的传承感容易融入地域文化内涵，合院产品的细节打造也容易从中国古典园林的营造法式中寻求契合点。产品立意首先就可以上升到传承地域文化的高度。

法式排屋是绿城十年前最享誉盛名的标签，如今则是主打中式合院。

产品规划

合院产品的规划首先是一件“有气质”的事情，规整的轴线布局和规划带来的邻里共享空间，同时唤回了对传统文化理序的传承和对开放淳朴生活的向往，产品规划是产品立意的具象表现。其次合院产品在规划中可以充分利用空间，既打造出与众不同的产品特质，又不至于承担巨大的容积率压力（0.8-1.0的容积率都可以尝试合院产品），因此地块的适用性比较强。

产品附加值

在同其他低密度产品的比较中，合院是属于兼容性非常好的产品。相对于合院，洋房的产品创新空间有限，基本仅限于户型内部的细节创新；

叠墅的墅居体验有限，不能见天见地的产品难以捕获到真正的塔尖客户；

联排的面宽舒适度有限，并且联排的产品形态以及空间附赠形式较为单一；

独栋双拼类产品则因为产品的面积和容积率要求，导致总价天花板太高，同时产品并不适合综合型社区。

合院产品相对较好地融合了其他产品的优势，兼顾多元创新空间、良好墅居体验、产品兼容性和总价控制能力，产品附加值较高。

合院有哪些弊端

私密性和开放性的矛盾

对于别墅客群来说，私密性是其敏感度很高的因素，无论是入户方式，还是私享庭院，都要求将私密性做到极致。那么合院致力于打造的共享庭院空间，如何同别墅客群的私密性要求相协调？是否会制约合院产品的客群范围？是否有办法通过产品设计来规避或解决这个问题？

户型设计差异化和不均衡

合院产品很难像联排产品一样，联排户型基本可复制（除边套和中间套略有差异）。同一个组团的合院户型，南北套户型形态差异巨大，尤其是客厅主卧等重要功能空间的朝向，需要在户型设计上花足功夫来实现户型价值点的均衡性。同时，如何通过规划设计来解决合院户型间距小的问题，也是我们需要重视的。

地块规划的边缘难题

对于其他低密度产品，规划的灵活性较大，可以根据地块的实际形态进行灵活调整（例如联排产品，可作三联排、四联排、六联排、八联排等），完全可以解决各类地块的排布问题。但合院产品由于其特有的规划结构，单体形成的组团想要完全在地块内实现地块价值最大化的排布，存在较大的困难（如下图所示）。尤其是在遇到一些不规则地块时，合院产品的规划排布难度很大，需要借助于其他产品的配合方能满足规划需求。

合院有哪些类型

传统围合四合院

第一代合院产品是传统“串联式”联排别墅的升级，让联排产品具备一定的独栋属性，并且形成共享开放空间。这类合院是别墅发展过程中的变革者，推进了产品的创新。但产品本身对于围合院落的利用率还有限（院落主要用来停车），同时，产品还是独栋的容积率配置，并没有体现合院产品的容积率优势。

代表案例：上海万科深蓝别墅

上海万科深蓝实景图

传统围合多合院

有了传统围合四合院的出现，产品创新开始在此基础上多元化，龙湖连续推出的七合院和十二合院，都增加了产品的丰富性和空间的趣味性，同时，地块利用率开始显著增加。但是，多户围合会导致私密性受损严重，同时，部分户型单体的舒适度较差。

代表案例：上海龙湖蓝湖郡、重庆龙湖悠山郡

上海龙湖蓝湖郡效果图

上海龙湖蓝湖郡实景图

重庆龙湖悠山郡实景图

联排升级合院

随着全国范围的房价地价上涨，合院产品越来越多地重视其高容积率属性。合院的定义开始出现一定的变化，不再是完全围合式产品才是合院，有一定共享庭院空间的产品也成为了广义上的合院。因此，市场出现了大量联排升级合院的主流产品，传统的联排产品演变成了L型或T型产品，增加了自身户型面宽舒适度的同时，也形成了同临户的半围合院落空间。