由于租户占据主导地位 房地产派对失去了活力

财产所有权历来被认为是积累财富的好途径。在 2004-2008 年的房地产繁荣时期，超过 80% 的主要住宅物业以超过 25% 的利润出售。随着 2007-2008 年全球金融危机的爆发，房地产业崩溃了，近 30% 的房地产被迫亏本出售，情况发生了变化。这导致大约五分之一的房产损失了超过 10% 的价值。

当前局势对房地产市场产生了类似的负面影响，随着卖家在 2020 年打折优惠，强制销售激增。在严格封锁的高峰期，有超过 200 万个工作岗位流失，快速销售是一种解脱来自债券和财产成本。

尽管市场在 2021 年略有回升，但自疫情爆发以来，对于房地产投资者来说无疑是一段艰难的时期，18.6% 的投资性房地产亏本出售，另有 6.89% 的房地产经纪人佣金刚刚收支平衡根据 TPN 2021 年第二季度的空缺调查，已支付。

这是一个租户市场，空置物业供过于求，压低了租金价格。因此，租户会四处寻找更好的交易，价格是他们最重要的考虑因素，其次是安全，然后是工作、学校和商店的距离。

在全国范围内，空置率稳定在 13.2%。53% 的需求评级表明租户仍在市场上，但数量有所减少，而 68.8% 的供应评级意味着房东不得不竞争租户。

租金减免

具有讽刺意味的是，与房地产经纪人相比，房东对市场的看法更为悲观，他们对需求的看法较弱，而供应评级却很高。这可能是由于响应房地产广告的租户减少所致。在某些情况下，房东会报告说，在价格下降并重新发布广告之前，他们对房产没有兴趣。房东报告的空置率为14.29%。

问题是房东是否降低租金的速度较慢，导致他们最终承受了整体空置率的冲击。

房地产经纪人对市场的看法略为乐观，可以说是因为他们可以利用人流量或更多的房地产广告来吸引租户数量的减少。他们对市场的看法表明租户的需求略高于房东的看法，而空置率较低。

根据 TPN 的空置调查，人们认为豪登省尚未出现复苏迹象。该省拥有全国一半的租赁人口，需求评级降至 50 以下，供应评级持续强劲，这导致市场强度受到严重限制。空置率已从第一季度的13.8%回升至第二季度的12.4%。值得关注的是桑顿，其空置率高达 26.7%。

西开普的房地产市场幸运地从全球金融危机中复苏，价格在 2016-2017 年的“移民”趋势下进一步上涨。尽管由于极端干旱和随之而来的水资源短缺，西开普省的小型房地产泡沫在 2017 年因需求放缓而恶化，但该省的房地产继续以 25% 的利润出售。

货源稳定

然而，根据我们的调查，房东和房地产经纪人都没有感觉到西开普省市场的复苏，那里的租户需求已经恶化。这是西开普省14.4%的空置率首次突破两位数。在开普敦，由于短期度假租赁转变为长期出租和在家工作的机会，情况变得更糟，这导致供应增加。它还为租户提供了搬迁到更实惠的北部郊区的机会。

在夸祖鲁-纳塔尔省，房东和房地产经纪人认为供应评级稳定，这表明大流行对市场强度的潜在冲击得到了近期新出租物业供应有限的缓冲。尽管需求评级随着时间的推移而下降，但它继续支持对可用供应的充足需求，并且能够保持积极的升级。由于新增供应有限，北海岸地区的空置率增加至 17.2%。

东开普省的供应跟不上需求，入住率保持在高位，房东的空置率仅为 4.3%。因此，东开普省成功实现了 2.9% 的正增长。

我们的研究表明，尽管租户付款恢复缓慢，但房东可以欣慰的是，78.38% 的租户在 2021 年第一季度恢复了良好信誉。信誉良好的租户是那些账户(包括任何欠款)的租户已于当月30日全额结算。

在 2020 年第二季度的严格封锁期间，拖欠工资的租户仍在从部分、全部或暂时的收入损失中恢复过来。共有 13.9% 的租户陷入部分付款类别。

这些趋势提醒人们，房地产是一种非流动性资产，每月持有成本需要维修。失业率居高不下且不断上升仍然是住宅租赁市场复苏的最大威胁，特别是随着共同生活成为负担能力的解决方案，而租户在财务上重新站起来，家庭规模预计会增加。

对于投资者来说，低利率可以说给业主提供了一种负担能力的错误感觉。我们所需要的只是加息几次以推高债券还款，而且这种动态很可能再次转向有利于买方的方向。