加拿大蓬勃发展的房地产市场

我们的许多父母都过着加拿大梦的缩影。取得良好的职业，组建家庭并购买自己的房屋。几十年后，拥有一小块加拿大已经不再是梦想，而是许多因价格飞速上涨的年轻一代的幻想。

尽管房价上涨趋势多年来一直是现实，但开始出现当前局势却被认为是一场扑朔迷离的火灾，它已经淹没并冷却了肆虐的房地产地狱。但是，它违背了期望，问题本身是多方面的，无法通过简单的创可贴解决方案来解决。当前试图导航它的人们的故事与造成它的因素一样复杂。

整个加拿大市场的看法

收入和房价之间的差距正在迅速扩大。2021年3月，加拿大独立屋的平均标价为716,000加元，比去年同期上涨31%。同时，根据RBC最近的一项调查，“计划在未来两年内购买房屋的受访者中有48%表示他们的预算不到50万美元。”

去年，大温哥华独立式住宅的平均价格从145万元增至175万元，增幅为21%。在2018年至2019年之间，温哥华的年均税前家庭收入仅增长了7.8%。

这不仅是独立的房屋。2021年4月，联排别墅平均售价为90万美元，公寓平均售价为730,000美元。这些特性在市场上的平均停留时间为17到24天。

温哥华并不是唯一一个感觉酷热的城市。在加拿大各地，价格飞涨。在过去的一年中，卡尔加里，萨斯卡通和温尼伯等大草原城市的标价也有所上涨，但多伦多，蒙特利尔和哈利法克斯等城市的标价却截然不同。仅去年一年，独立式住宅的平均价格就从16%上升到34%。

需求过多，供应不足

“ [当COVID袭击时，我们很多人不确定会发生什么事，” UBC社会学和住房专家副教授纳塔奈尔·劳斯特(Nathanael Lauster)说。

他说，大流行可能导致一些人由于房价上涨而恐慌购买并进入市场，而另一些人则谨慎地等待着市场的打算。

Lauster将加拿大的房地产市场描述为“正在调整”，他说，关于在家工作如何成为新常态以及由于低利率而使加拿大人更容易获得信贷的方式，我们经历了一次“震惊”买房子。他补充说，利率一直保持在较低水平，以使人们在动荡的经济中花钱。

大流行对市场产生了巨大的影响。劳斯特说，从事一线工作而不能在家中工作的人现在有更多的信贷机会，但是价格飞涨得如此之快，以至于买房遥不可及。此外，他们的收入可能受到了负面影响。同时，以前拥有房屋并可以远程工作的人们已经看到了房屋的价值急剧上升。

他说：“利率是火花。”

加拿大目前拥有卖方市场，这意味着买方比卖方更多，买方必须相互竞争才能争夺房屋，有时会引发竞购战。

为了鼓励这种情况，一些卖家会故意将其房屋价格低于价值列出来，以激发兴趣，并使潜在的买家陷入竞购战。价格上涨时，多个买家会提出要约，并试图互相竞价。在竞标之战中，买家知道他们还面临着多少其他竞标者，但他们并不知道最高报价。

在当前市场上，房屋通常会收到多个报价，并且可以比挂牌价高出数十万美元(甚至几百美元)。

劳斯特说，价格的另一个主要驱动因素是“财富”的概念，尤其是在温哥华这样的富裕城市，那里的买家财富与当地收入不符。“财富”是人们可以获取的非收入金钱，例如遗产，父母的经济支持以及他们已经拥有的财产的股权。他说，这通常是经过仔细检查，追踪不良且未直接征税的，但可供人们用来购买房屋。

劳斯特说：“我们在温哥华已经拥有的巨大财富来源使人们能够购买更多房产或为子女购买房产。”

劳斯特说，像温哥华和多伦多这样的城市在增加房屋数量方面存在限制。在温哥华，分区法律规定了哪些土地可以用于住房开发，哪些土地不能用于住房开发。温哥华的大部分可用土地都保留用于农业，受环境保护或保留用于休闲空间。

“目前，我们在地方可以增加多少供应方面受到很多限制。包括我自己在内的很多人都认为，这是为什么近年来我们在温哥华和多伦多看到价格大幅上涨的主要决定因素之一。”

由于需求增加和供应链中断，木材价格上涨了两倍。大流行的爆发使人们呆在家里，所以房主很想装修。但是，从新房建设到围墙建设，这意味着新建筑和装修的成本更高，通常高达数千或数万美元。

劳斯特说：“处于高端市场的人们……他们现在无法在其他许多地方花钱，所以他们所做的很多事情都花在翻新现有房屋上。”

另一方面，租赁市场有所缓和，温哥华的空置率已上升至约2.5%。劳斯特说，这归因于国际学生的减少以及由于低利率而试图进入住房市场的人们。

BMO最近的一项调查显示：“千禧一代最有可能对当前市场的购买持乐观态度(占30%)。”全国各地对此感觉不同。大草原地区的首次购房者对市场更为乐观，而安大略省，卑诗省和魁北克省的新购房者则最为悲观。

房地产经纪人的观点

Michele Collins是Royal LePage Sussex的温哥华房地产经纪人，她的职业生涯超过30年。

在家工作一直是柯林斯客户的重要因素，低利率和供求关系也是如此。自从大流行开始以来，这种趋势已经持续了好几年，但柯林斯注意到人们从市区中心转移到郊区更便宜，更宽敞的房屋中的人数呈上升趋势。

实际上，根据BMO最近的一项调查，“许多健康的首次购房者(47%)计划在郊区购买他们的第一套住房，”而“超过三分之一(35%)的首次购房者正在寻找较小的城镇。”

尤其是对于独立式住宅，柯林斯还注意到，接受多方要约并以高出要价出售的房屋激增。她本人不建议这样做，但她补充说，成为买家“无条件”提供报价以使其脱颖而出变得“必要”，尤其是在多次报价类型的情况下。

柯林斯说：“这是找到合适的价格，市场价值，并通过营销方式为多种报价创造机会的问题。”“但是我不会低估某些价格以创造多重报价。”

柯林斯正在出售健康的住宅物业组合，从联排别墅和公寓到独立住宅。同样，她的客户包括希望购买更大房屋​​的房主，首次购房者，希望留在温哥华的人们，以及希望他们的美元拥有更大购买力的郊区和温哥华岛的人们。

她说：“总归结为供求关系。”“他们并没有在现有社区中再建任何独户房屋，因此供应并没有增加，需求就在那里。”

首次买家的故事

凯瑟琳·费夫(Kathleen Fyffe)是在环境实验室工作的持续改进专家。他们也刚买了第一套房子。

对于Fyffe来说，购买房屋主要是在线体验，而COVID使其成为“艰巨的过程”。在某些观看过程中，他们自己拥有房子，但背对背的放映使他们感到奔波。与其他人一起，他们可以抽出时间在房子里闲逛，但要远离社交，戴上口罩，并做好卫生预防措施。

当时，Fyffe的父母也在寻找省钱的方法，因此Fyffe和她的父母开始一起寻找房产。Fyffe和她的丈夫从在本那比(Burnaby)租用地下室套房，到在高贵林(Coquitlam)的复式公寓中购买一个单元，然后与菲夫(Fyffe)的父母分享。

Fyffe说：“这就是让我们考虑在温哥华市场购买商品的原因。”“我们的地下室套房对我们来说太小了。我的意思是说，这对于开始一段婚姻来说很棒，但是那很小，然后我们希望建立一个家庭。”

Fyffe补充说：“我们在本那比，高贵林和三城市中寻找房子，但是在高贵林与本那比相比，您可以获得的房屋数量更多。”

这个过程并非没有挑战。他们于去年春天开始寻找房子，并于夏天购买，但由于延误，秋天才关闭。卖方的房地产经纪人很难与他合作，并且反复的延期将所有权日期推迟了八个星期。最终，Fyffe购买了$ 5,000的超额出价，并与另外两个报价竞争。

Fyffe说：“从小处着手，尽快入手，研究其中的废话，并找到可以与之合作的房地产经纪人。”

给买家的可能解决方案和建议

在供应和利率上升之间，劳斯特确实希望最终看到房地产泡沫破裂。他告诫说，由于正在建造的独立式住宅减少了，在温哥华这将是棘手的。

劳斯特说：“当然，如果利率再次上升，我们将看到对房地产市场的宽松影响。”“很难有钱买房，然后房价就会下跌。”

他认为，调节房价的解决方案在纸面上很简单，但是执行起来却很困难。

他提出了更多的新住房来应对动荡的房地产和租赁市场。但是，他指出，添加公寓楼和公寓楼比独立的家庭住宅要容易得多。

劳斯特说：“除非我们做一些在政治上确实棘手的事情，否则我们不会真正期待大量供应。”“ [公寓]在降低价格方面我们可以做很多事情。”

柯林斯补充说，有时候她的客户计划再等一年以省钱，但她建议这样做，因为市场的增长速度快于人们的储蓄能力，而且入门级房屋不必是永远的房屋。

她说：“在最佳位置购买尽可能多的东西，然后从那里建立起来。”

劳斯特(Lauster)还建议新买家考虑购买产权更方便的公寓和住房合作社(介于租房和拥有之间的中介)。

他说，我们需要继续在租赁市场进行投资，因为它提供了住房和平等机会，这是人类的需求，而不是所有权作为一种投资。

“我们确实非常重视所有权……与此同时，我认为有时会伴随着对租房者的污名化，而且我确实认为我们真的应该消除对租房者的污名化，以确保人们不会感觉就像是失败，因为他们要在生活中租房。”劳斯特说。

“今天的年轻人要成为房主确实比父母或祖父母要困难得多。”