七宝商圈规划「上海世博板块」

文章来自：腔调楼市

七宝板块已经很久没有出新盘了。

上次新盘加推还是2019年的皇都花园三期，而上批纯新盘的入市更是要追溯到2011、2012年。

七宝，名称来自七宝寺，取意佛教中的“七宝”，即金、银、青金石、水晶、砗磲、赤真珠和红竹石（有其他说法）。

七宝不仅是历史悠久的古镇，而且七宝也是当前上海外环发展最为成熟的板块之一。

从地图上就能看出来，七宝东临徐汇漕河泾，西北是当前发展如火如荼的大虹桥，南面莘庄副城区，东北紧邻传统富人区古北和古北辐射区金虹桥。

七宝正好是上海西南方向的十字路口地带，既能连接新兴国家规划区，又能承接传统商务富人区，加之便捷的交通，成熟完善的城市配套，这里也成为整个外环沿线房价最高的区域之一。

首先我们来看最近七宝的房价走势：

七宝4月二手房均价70202元/㎡，3月二手房均价 66506 元/m²，上涨5.56% ，同比去年同期上涨 27.27% 。

数据来自：安居客

由于七宝近几年几乎没有上新，七宝的二手房价格一直在稳步增长，而且借着去年年末的市场火热，七宝的二手房价格直接跃升了一个段位。

而就在刚过去的3、4月，七宝的二手房均价更是突破7万，甚至已经与虹口处于同一层级。

从具体项目来看，七宝的次新小区和优质学区小区均价均已超过7万，只有几个别墅项目的均价，因为产品原因均价还在5-6万。

七宝均价虽然在整个外环圈都属于拔尖，但是作为一个发展成熟的板块，大部分小区都建于2005年以前，也就意味着大部分的房龄都在15年以上。

房龄在15年内的次新盘数量不多，且均价都很高。

在二手房交易方面，除了最近因为新政策影响，交易总价有较大变动，去年一年，整个七宝二手房交易整体趋势是逐渐向高总价、大面积段户型倾斜。

七宝板块二手房交易价格段（点击看大图）

但整体上，七宝二手房较适合总价在550万左右的刚需和800万 的改善客户。

现在，这里的均价已经成为闵行区仅次于金虹桥的存在，加上优质学区的加持，七宝的新盘绝对是闵行首选之一。

提到七宝的地铁，就离不开9号线。

9号线西侧到松江区、东侧横穿上海市区，它们都是既完整穿过上海市中心区，又穿过一个郊区的线路，因此与11号线并称为上海最长的两条线路。

另外，9号线还途经老卢湾腹地，是不少在那里工作的金融行业年轻人的必乘线路之一，那租金相对较低的七宝，就成了这些年轻人在生活便捷度和距离上的折中之选。

近几年，9号线还将继续西延至嘉善，打通上海与杭州的城际轨交网络。

与11号线相同，因为横跨松江，且是松江唯一一条连接市区的地铁，9号线承担的是整个松江、浦东金桥与市区的地铁运输量，工作日运量自然成为全市第二，早晚高峰期拥挤是躲不掉的。

除了9号线，10号线与12号线则是负责连接北外滩、外高桥、五角场等东北部区域，但均位于板块边缘，虽然说距离不算太远，但是远不及9号线的重要性和便捷性。

从10号线首末站到航中路，只需要约1小时，而且中途无需换乘。同理，沿12号线前往金桥，全程也只需要1小时左右。

理论上，从七宝前往内环任意一个地铁站，都可以在50分钟内达成。

正在修建的嘉闵线也是对于七宝交通至关重要的线路，嘉闵线一旦通车，将极大优化七宝与大虹桥、嘉定的交通联系。

如果选择自驾，到大虹桥仅6公里，约10分钟。到徐家汇走沪闵路17公里，24分钟。

漕宝路快速路也已经在施工，连接中环和嘉闵高架，全长7.1公里，同样将成为七宝连接北上海和城区的重要通道之一。

此外，两大机场的联络线将横穿七宝，将会为七宝带来交通上的又一次升级，届时七宝也将和长宁2号线沿线一样，成为能直达上海两大机场的存在。

整体来看，七宝作为上海外环的重要交通节点，是外环前往市区最便捷的区域之一，

作为闵行的教育重地，七宝的教育可以说是它的板块王牌，同时也是当地房价的压舱石。

不少购房者都是冲着七宝的学区而来，而七宝的教育实力也是有目共睹：

小学

第一梯队

明强小学、七宝实验小学、平南小学、日新小学、七宝外国语小学、协和双语小学。

第二梯队

上海交通大学附属实验小学、明星学校、田园外语实验小学、日新实验小学。

中学

七宝中学、文来中学、上宝中学、闵行第三中学、七宝第二中学、上海交通大学附属第二中学等。

其中，明强小学不仅是百年历史名校，更是闵行区公认的重点小学，地段对口的七宝第二中学也是闵行排名前列的学校。

但是明强分为东校区和西校区。

虽然二校区教育资源互通，但从二手房均价可以看出，东校区学区房今年2月的均价依旧远高于西校和闵行其他小学校区。

东校区均价甚至高出西校区均价8000元！

所以说，当你听到有人说东西校区差不多的时候，看看房价就知道一二了，毕竟家长们是会用脚去投票的。

提到中学，七宝中学更是闵行的市重点，“不是四校，胜似四校”。

去年七宝中学有10人在611分以上，占全市19.2% ；600分以上26人，占全市10.4%；综评上线率95.86%！已经拥有叫板“四大天王”的实力。

文来中学和上宝中学，也是闵行民办中学第一梯队。

不夸张地说，闵行的教育资源“众神归位于七宝”。

商业方面，七宝整体商业运作都很成熟，板块内及周边几大商业综合体运作良好。

尤其是七宝万科广场和万象城，这两个堪称这里的牌面商业购物中心。

2016年开业24万㎡的七宝万科广场，被称为当时中国最成功的商业综合体。

而紧邻七宝板块的万象城，总建筑面积约为53万㎡，是上海市中心占地面积最大的综合体项目，也是目前华润置地全国第14座万象城。

此外，还有宝龙城、爱琴海购物公园、星宝广场和凯德广场等六大IP商业中心可以覆盖七宝板块，可以说七宝商业购物非常多样化，有多种、各个层次的供选择。

七宝在商业，学区，交通等方面都算是外环圈顶层，但是七宝板块的缺点还是有的。

最核心的缺点，可能就是噪声了。

这是今天下午某时刻虹桥机场的航班实时航线图，可以看到今天的实时航道，其中绿色为起飞航线，蓝色为降落航线。

我们结合七宝的位置来看，今天的起飞航道直穿七宝板块的西部，相比之下东部距离较远，噪声影响相对较小。

从凯德七宝实拍来看，无论是起飞还是降落，因为高度很低，天气好的时候都能清晰地看到航班上的标志，噪声响度可想而知。

不过，无论是起飞还是降落，都需要有很长一段的直线飞行阶段，因此，只要买房的位置能与航道错开，或者换装断桥铝窗框和隔音玻璃窗，飞机噪声的影响还是可控的。

七宝的另一个短板是医疗，整个七宝内没有三甲医院。

如果住在七宝，最常去大型医院的应该是南边6公里左右的闵行中心医院，松江新城的松江人民医院，徐汇区的第六人民医院等。

无论是日常门诊就医还是紧急情况，前往大医院都不太方便。

文章来自：腔调楼市