新西兰房地产市场开始放缓
来源： 2022-04-29 12:28:16
新西兰此前过热的房地产市场的销售活动在2021年年中开始出现放缓迹象，然后随着这一趋势延续到今年第一季度，这种趋势“真正疲软”。与此同时，在2022年开局疲软之后，预计今年余下时间将出现更高的利率、更低的销量和更平的房价。
这是根据CoreLogicNZ最新的房地产市场和经济更新。
到2022年第一季度末，住宅房地产的总价值达到1.73万亿美元，高于2021年底的1.72万亿美元，其中19%的抵押贷款和81%的家庭资产抵押。
CoreLogic首席房地产经济学家KelvinDavidson表示，许多家庭将不得不相当迅速地调整他们的财务状况，以跟上抵押贷款利率翻倍和该国高家庭债务收入比的步伐。
“公平地说，鉴于CCCFA将被放宽，而且据报道，一些银行正在放宽关于债务收入比上限和低存款可用性的内部规则，抵押贷款融资的最坏点可能已经出现金融，”戴维森说。“但今年获得新的抵押贷款仍然比过去一段时间更难，而且还会出现大量的再融资浪潮，大约50%的现有贷款是固定的，但将在今年展期.这些借款人在再融资时通常会面临更高的还款时间表。”
戴维森表示，2022年第一季度的房地产销售量是十年来最弱的。Omicron变体可能暂时阻止了房地产周转，但销售放缓的主要驱动因素是基本的且持续时间更长。
“更高的抵押贷款利率和减少的信贷可用性对销售产生了重大影响，”戴维森说。“我们预计房地产市场活动将继续低迷，今年销量可能下降多达10%，到2023年将再下降5%左右。不过，最好将其描述为放缓，而不是严重衰退。”
房地产价值增长率明显放缓，3月份全国平均水平仅增长0.7%——这是自2020年8月价值下降0.2%以来的最低水平。季度增长3.6%是自2020年1.9%以来的最小季度增长。CoreLogic的数据显示，截至2020年10月的三个月，年增长率也放缓至23.4%。
“重要的是要承认这些在国家层面仍然在增加，”戴维森说。“但势头肯定已经发生转变，一些关键地区的房价在3月份出现下跌，包括汉密尔顿、惠灵顿、基督城和但尼丁。随着抵押贷款利率上升，信贷仍然难以获得，买家有更多的房源选择，今年剩余时间的房产价值也可能保持疲软。但是，如果失业率保持在低位，我们预计房地产价值不会出现大幅或普遍下跌。”
伴随房地产市场放缓的是抵押贷款活动下降，过去连续六个月同比下降，2月份的总额为57亿美元，比去年同期减少19亿美元。
戴维森表示，总体趋势的一个关键驱动因素是向投资者放贷的放缓，但自住业主最近也有所降温，尤其是在11月1日将低存款放贷速度限制降低10%至10%的情况下。
2022年第一季度房地产市场的买家构成也发生了明显变化。最引人注目的是首次购房者，他们在整个第一季度的购买量中仅占23%，3月份为21%.这是该群体自2017年下半年以来的最低月度份额，除2020年4月外，受封锁影响。戴维森说，突然转变始于1月，反映了11月收紧LVR规则和12月CCCFA法律变更。
低抵押贷款利率、供应紧张以及COVID后房地产价值上涨的其他常见驱动因素已不再起作用，而由于销售活动放缓，可用房源总数增加。
戴维森表示，周期的下一阶段可能会导致房地产价值增长大幅放缓。
“然而，也可能存在一些地区差异，新西兰的某些地区比其他地区更容易受到价值下跌的影响，而有些地区实际上可能会进一步增长，”他说。“在未来一年左右的时间里，有很多因素会影响每个地区。但坎特伯雷的部分地区肯定有负担能力，因此可以看到进一步的增长，尽管增长幅度不大。相比之下，北岛中部和下部的许多较小市场已经显得捉襟见肘，因此可能会表现不佳。”
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