驱逐危机开始看起来像次级抵押贷款危机

对于许多美国人来说，稳定的住房越来越不受欢迎，因为 出租房和拥有的房屋价格越来越昂贵，选择越来越少。驱逐可能是最明显的表现形式之一。

现在，一项 新的研究 表明，并非所有迁离都是平等的。佐治亚州立大学的学者与ProPublica记者一起检查了“串行”驱逐文件，或房东针对租户反复进行的驱逐文件。通过将连续搬迁与普通搬迁进行比较，研究人员发现了房东的行为和意图的模式，其中一些让人想起十年前最严重的住房危机。

提醒一下， 将近一半的美国人“负担沉重 ”，这意味着他们将其收入的30%以上用于租金。 无家可归者 正在增加。在全国范围内，在过去的十年中，多达七分之一的儿童可能经历过 驱逐。而且，正如 止赎危机对非裔美国人的打击过大一样，驱逐流行病也是如此。例如，根据早期的研究，密尔沃基的黑人妇女被驱逐的比率是其人口比例的三倍，而西雅图大都市的黑人租房者被驱逐的频率是白人的四倍。

佐治亚州立大学的作者汇编了证据，表明驱逐程序可能是掠夺性的：“备案可能是强迫搬迁过程的开始，但它们通常也是用来收取房租和费用的工具，”他们指出。

作者引用了一些早期的本地研究来证明这一现象。巴尔的摩，克利夫兰和达拉斯的研究人员“发现，一些房东将滞纳金带来的额外收入视为定期出资的补充资金，这是由于强制迁离文件的威胁而产生的额外收入。”

马修·戴斯蒙德(Matthew Desmond)在密尔沃基(Milwaukee) 所做的工作 表明：“对于通过法院执行的每一次驱逐，在正式的司法程序之外有效地进行了两次驱逐。由于了解到搬迁是摆在餐桌上的结果，所以家庭通常在与房东达成协议后搬出自己的单位。”

来自佐治亚州的作者得出了自己的结论。他们写道：“串行申报人可能会迎合经济脆弱的租户，就像银行收取透支费一样，他们可能已经找到了一种利用这种脆弱性的方法。”

“租户通过滞纳金支付的有效溢价是一种系统性的惩罚，即轻度管制的租赁市场对那些经济脆弱的人 造成的损失，与次级贷方对那些曾经面临信贷挑战的人所施加的利率惩罚没有什么不同 。”

作者总结说，一次性驱逐通常被用来驱逐有问题的租户。但是，如上所述，从连续搬迁中收取的费用可能会为房东提供额外的收入，或者提供“通过州批准的搬迁威胁对租户进行纪律处分”的手段。

在大型，专业的物业经理中，而不是家庭经营的房东，更可能将连串逐出文件用作增加收入的方法。这组 作者说，鉴于物业管理正朝着“大公司所有权”发展，这一点尤其重要 。

他们看到了与抵押贷款市场的另一趋势相似的趋势，该趋势在十年前的住房危机中产生了巨大的影响：“从较小规模的所有者经营者向使用大型物业管理业务的大型公司所有者的转变让人想起抵押贷款市场。抵押贷款从最初的组合贷款(以储蓄和贷款为主)过渡到1970年代，过渡到由原始到分配的商业模式，在这种模式下，贷方在发起贷款之后将其出售。

值得注意的是，许多房地产市场的观察家认为，掠夺性的借贷行为鼓励了许多人超出其购买房屋的能力，决策者未能解决许多美国人因此而遭受的痛苦，导致了民粹主义政治。 ，包括推动2016年总统大选的转变。

实际上，作者引用了马修·德斯蒙德(Matthew Desmond)等人未发表的研究论文，该论文指出，连续申请可能会产生“对法院系统的心理压力，社会退缩和法律冷嘲热讽”。

根据他们对亚特兰大都会区的拆迁研究，他们承认这可能并不代表整个国家或其他州，他们还看到了如何对待不同种族的租户的模式。虽然连续申报者在不同人口的社区中拥有财产，但不连续申报的人往往位于非裔美国人人口较少的地区。

该怎么办?作者提出了几种政策规定。仅仅让驱逐租户变得更加昂贵是不够的，因为房东可能只是将更高的费用转嫁给了租户。相反，作者建议在驱逐之前要求更长的通知期限。同样，要求或扩大承租人的法律代表权可能会阻止连环驱逐，也可以保护承租人。地方政府或住房拥护者也可以考虑公开有关大型房东驱逐模式的数据。

作者写道，然而，最好的政策方法之一可能只是“增加向低收入租户提供的安全保障性负担得起的住房”。尽管该目标仍然具有顽固的挑战性，但这并不意味着地方政府，激进主义者和市场参与者不应该继续尝试。