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北京中央花园别墅「轻钢别墅建房合同范本」

来源:   2023-03-09 16:16:10

1992年,对于中国房地产行业而言是具有划时代历史意义的一年。

这一年,乘着南巡讲话、市场经济地位确定的时代东风,中国的房地产行业得到了前所未有的快速增长。

这一年,杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等企业家陆续出现在人们视野之中,这群被称为“92派”的企业家至今已成为可以左右中国房地产市场走向的关键性人物。

这一年,一大批重量级房企应运而生,碧桂园、雅居乐、保利、绿地、建业、金融街、泰达……如今,这些企业不少已经跻身全球500强,成为中国企业的世界级代表。

这一年,“北京外销住宅001号”——丽京花园正式亮相,以4小时狂销60套的战绩打响了北京外销别墅市场的第一枪,也成为“中央别墅区”诞生的基石。

此后,中央别墅区版图随着城市发展不断外扩,从丽京花园发端,空间扩展涵盖了天竺、大湖、后沙峪几个板块,中央别墅区逐渐成长为北京最早的高端居住区。2012年,随着孙河时代的来临,中央别墅区也从自由生长进入有序规划发展的时代。然而无论版图如何扩延,时代如何更迭,中央别墅区国际标准、贵族气质的板块特质,始终引领着北京高端居住产品的潮流风尚。

从无到有 高端代表区域崛起

27年前,丽京花园作为首个北京外销项目正式亮相。它的诞生源于当年北京市政府的一次赴港招商的成果,当时的人们应该无法预知,丽京花园会成为中央别墅区诞生的开端。

之后,由于依托温榆河良好的生态环境以及紧邻机场的便捷交通路网,该板块内吸引了一大批使馆和外资企业的外籍客群。

东汇置地投资管理有限公司总裁刘东,被北京业界称为中央别墅区的“首倡者”。据他回忆:“当时,这些外籍人士对于别墅以承租为主,由于价格和政策原因,承租的客群都是外籍人士、海外华人和港澳台同胞,至于北京本地人是不会去购买外销楼盘的。相比市中心的别墅,这部分客群更喜欢离机场很近的地方,所以才有了丽京花园火爆的销售场面。”外籍人士的汇集,带动了区域内国际化配套设施的建设。京西国际学校、马术俱乐部、高尔夫俱乐部依次建成开业,区域国际化的居住氛围日渐浓厚。

这个时期的北京,跨国公司和外籍人士的数量急剧增加。据公开数据显示,截至1996年,在京注册的三资企业数量从1992年的2175家猛增至12621家,在京常驻外籍人士的数量也从几万人增至五六十万人,人员的增加带来了外销房地产市场的繁荣,并对外形成了集聚效应,丽嘉花园、丽高王府、香江花园、裕京花园、名都园、欧陆苑等项目也在此间相继落成。

国际化生活氛围的逐渐成熟,使得区域吸引了更多的购买力。一些海归人士和国内的高端人群逐渐进入。购房客群的增加,促进了房地产开发企业对于区域的关注。

2000-2005年期间,优山美地、观塘、莱蒙湖等一批升级版的别墅项目问世。同时,随着和睦家、日祥广场、顺义国际学校、乡村赛马场的出现,区域国际化色彩更见浓郁,中央别墅区声名鹊起。

作为当年优山美地和莱蒙湖的操盘手,刘东回忆起当年的操盘经历,“第一次推广中央别墅区这个概念的时候,直接被工商局勒令去掉了,因为‘中央’二字太敏感。我们想了很多迂回的办法,直到2002年顺义政府工作报告中明确了温榆河生态走廊计划,第一次在政府报告中提出了中央别墅区的说法,我们才真正把这个概念打出来了。因为在政府看来,这个概念是给规划做了更好的包装,易于传播,而且很有品质感”。

随着中央别墅区概念的推出,区域进入到高速发展阶段。地产营销人出品人韩乐回忆,“从2006年到2011年,中央别墅区的客群发生了很大改变,北京本地人占据了客群的45%,外省人群开始涌入,占成交量的37%。从最初的全部是外籍人士到北京本地客群为主,再到全国性买家进入,这是一个非常大的变化。这个变化也使得中央别墅的物业从租赁市场转为自住型需求为主”。

这个时期,区域内新建项目数量激增,滟澜山、棕榈滩、财富公馆、远洋LAVIE等项目的竞争十分激烈,而一些区域外的项目,也开始借力板块价值。

“就是傍大款,甭管多远,都说自己是中央别墅区,因为市场反应真切地告诉你,宣传中央别墅区比什么都管用,这就是区域的价值。”刘东笑称。

当然,中央别墅区之所以能够成就如今的高度,除了时代背景外,其特有的环境资源和国际化的综合配套也功不可没。自2002年开始,北京市政府斥资15亿元对温榆河进行了优化整治,而京承高速、机场北线、轻轨等市政工程的完工通行不仅拉近了城市距离,也都为区域带来了更多的机会和人流。

从无到有,十年的成长历程让中央别墅区释放出超越地产行业的影响力,已经成为北京乃至中国房地产产品品质的代言。

从粗放到精细 中央别墅区新十年

2012年,孙河以“中央别墅区核心板块”的姿态进入公众视野。

传统的中央别墅区,因其特殊的历史背景,区域整体规划较为粗放,缺乏统一性和系统性,而孙河作为区域新的扩延板块,从一开始就在官方详细的城市规划之内,拥有严谨统一规划理念、超大湿地生态保障、高端产业定位以及低密住区的建设要求,并显示出更具有活力和潜力的发展特质。

作为中央别墅区的2.0版本,孙河板块从气质上与中央别墅区一脉相承,承接中央别墅区的国际化配套设施,从诞生之初就奠定了其高端居住区的人文属性。

值得一提的是,孙河作为北京唯一一个先规划后建设的纯低密高端居住区,板块只规划了11块住宅用地,且容积率延续了中央别墅区的传统,多在1.0左右,加之教育、轨道交通等用地的完善规划,使其入市伊始就得到了开发企业的重点关注。

从首宗土地出让开始,龙湖、万科、保利、融创、招商、泰禾、九龙仓、首开、懋源等累计40家企业竞相角逐,在2012年创造出6个月拍出4宗地块,4个月楼面价上涨40%的区域纪录。

从产品端来看, 七年多时间里,孙河板块的代表项目层出不穷,早期有“孙河五君子”——中粮瑞府、双珑原著、泰禾·北京院子、景粼原著、首开琅樾,如今有“孙河四公子”——瑞悦府、禧瑞春秋、泰禾·北京院子二期、天瑞宸章。近几年北京楼市看到的从叠墅到合院等很多别墅类产品的创新,大都来自于孙河。

和硕机构首席分析师郭毅表示,由于区域价值优越,容积率低,加上竞争激烈,企业都投入大量精力研发产品,从2013年至今,孙河板块几乎每年都会出现明星级项目。

一位楼市操盘手在讲述孙河板块崛起时告诉北京商报记者,一开始有开发商为提升区域知名度,促进项目的营销,区域内几家楼盘联合起来炒作,希望把孙河板块包装成“北京壹号别墅区”的概念,但这个名字并未得到市场认可 ,传播度很低。毕竟“中央别墅区”的名号早已深入人心,客户觉得还是住在中央别墅更“有面儿”。不过,如今的孙河作为“中央别墅区核心区”,已逐渐成为一个高端低密度楼盘集中的新IP,中央别墅区在此焕发出新的活力。

从稀缺供应到集中兑现 豪宅市场新挑战

对于开发企业而言,孙河板块内虽然竞争激励,但有机会进入中央别墅区的“核心”,对于确立行业地位、提升企业品牌形象,都是极大提振。实际上,就在不久前,孙河一宗住宅地块就被已缺席北京土拍市场多年的港企恒基以30.2亿元拿下,楼面价已达到7万元/平方米。

对于购房者来说,选择这一板块则是主要看中区域未来的发展潜力和物业价值兑现能力。截至目前,孙河目前已落成16所国际学校,占北京市国际学校总数的70%,区域内的医疗、文化、商业的配套也在逐步完善建设中,而根据朝阳区“十三五”规划,孙河未来将集中高端产业圈、高品质生态圈、高端社群圈、优质综合配套圈等诸多资源。同时,北京低密度地块释放量的持续降低,别墅类产品供需缺口的逐渐拉大,也使得这些项目并未遭遇销售阻碍,市场需求始终处于旺盛期。

在经历了2012年至2017年的快速增长后,随着政府出台的商品房限价政策,北京楼市进入到限竞房时代,孙河板块也首次出现了限竞房产品。受此影响,开发商的营销策略随之进行了升级。目前区域内一些项目产品总价门槛有所下探,更多人群也得到在低密度、高品质的别墅板块置业的条件和机会。

但需要注意的是,目前孙河别墅区内尚有1537套商品住宅待签约,约为300亿元的楼盘总货值等待市场去化。限竞房别墅类项目让进入区域的购房门槛降低的同时,也对整体板块房价冲击不小,若要在竞品林立的孙河占得一席之地对企业而言也非易事。

一位楼市观察人士分析,短期面临去化,但包括孙河在内的中央别墅区,总体供应稀缺,未来市场前景仍看好。当前购房者不再拘泥于地段的限制,孙河板块依托精细的整体统一规划和成熟的国际化生活氛围,迎来了更多的置业客群,其价值兑现能力再度提升。未来三年,孙河板块将加速升级。京密快速路建设进程的加快,将确保区域出行更为顺畅;湿地公园工程的推进,使区域将成为北京唯一拥有优渥生态资源的高端住区;大湿地壹号高级商业园的建成,将为复合城市生态与发展提供新的驱动引擎,将居住、社交、商务融为一体,提升其国际化的商务氛围……

从粗放到精细,中央别墅区的新十年,不仅为国际都市提供了更宜居的生活环境和人居产品,也见证了北京更美好的城市变迁。

见证者说

二十几年,中央别墅区的故事几乎可以写成一本书。我记得当年中央别墅区所有的租客房主都是见不到的,全部由公司代为签约和付款,比如IBM、SIMENS这些大公司,每个月钱自动从海外的账户汇到香港的账户上,对于当年的北京人而言,那里是一个神秘的所在。还有一点我印象很深,2002年我们做莱蒙湖别墅的时候,中央别墅区的地价比朝阳区便宜,35万元/亩,但一年之内土地再转让的价格就涨到了120万元,又隔了一年,龙湖拿地就变成了285万元/亩。2009年,大龙地产在天竺创造了一个起拍价格、楼面价格和成交总价的三科地王。对于中央别墅区的发展前景,我是十分看好的,首先这里是水源和空气进入北京的方向,仅次于国家级4A级保护区,再加上20余年发展起来的教育、交通和配套资源,让中央别墅区矗立于北京新生的别墅聚集区,而孙河的崛起,也是中央别墅区再获市场聚焦的新引擎。

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