北京房子成交量趋势「股票下跌时成交量大还是小好」

来源： 2023-03-05 08:16:41

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好。我们现自住长阳稻田三居室，市场价约450（17年420买入，基本没涨价），无贷款。工作一人在西城木樨地（日常通勤），一人在海淀西土城（无需坐班），目前无孩。环京固安一套两居，70w买入，现在市场价也就80-90w。另有子弹约100w。家庭年入60w，公积金月8000。考虑到通勤、市内房子涨价厉害，准备换房。稻田卖掉后有首房首贷资格。首付能有600w

外地另有太原两居120w，沈阳两居40w，由于限售约两年后才能出手。选择1.固安和外地不动，贷满额度，换一套1000-1200w的2-3居优质房，兼顾自住，考虑西城广内、丰台丽泽、朝阳双井（1、10号线）、海淀永丰（16号线）

选择2.换一套600-800的一般两居自住，选择西城广内或丰台丽泽。这样除了公积金没什么额外贷款。两年后出手固安和外地两套，加上存款，再买一套纯投资。请问：哪种选择更合适？稻田什么时候出手合适？买入时间什么时候合适？买入的四个区域，不考虑自住的话，从投资角度，能否给个排序？每个区域有哪些推荐小区？

您是否有别的选择建议？或者其他买入的推荐区域？问题比较多，通过学习您的帖子梳理出来的大概思路，不知是否正确，请京总指点！

A:回答;您好,感谢信任!1、方案一的效率更优先,我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》写到利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,而房地产最先上涨。

长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;未来,ZF为了刺激经济增长,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮既主城区先涨依次轮动到远郊,如果行情不是很热基本轮不到远郊就已经喘息了;

2、关于卖出和买入,这里面同样有2个机会成本,如果想卖高价,市场热时价格更有优势,至少买家不会压的很厉害,因为买方市场和卖方市场反射出的是两种心理博弈,但同样如果卖出高价时再买入优质盘,这些盘同样在涨价,比较理想的操作方法是淡季买入看好的盘,拉长交易周期,以时间换空间,再去慢慢卖自己的盘,既市场上涨前夜买,上涨中期卖

3、这四个区域;丰台的丽泽、双井、西城的广外还可,永丰的兑现周期比较长,并且前期的价格高,未来并不是特别看好,我的观点和其他人不同,其他人都认为海淀北部新区未来有不可想象,没错,概念总是存在的,但我关注的是利润,房产自媒体自会分析地段,这些和真正的买家是有不同的,真正的买家更多关注的是利润空间,如果我今天买入的价格过高,就代表未来的利润空间减少,这个地段再好和我有什么关系,我是靠买房赚钱的,这是最大的不同.

丽泽的大户型存在一定的溢价,房产投资讲究效率优先原则,丰台未来能不能出坑,就看丽泽是否能够稳住这些已经进驻的企业,目前这些企业都是租用的办公楼,合同期限很短,既然是租的,那么可以随时搬走,互联网行业本身就是一个特殊的行业,今天这家公司融资数亿美元,明天可能就不行了,从房产投资的角度大量的资金放在这样的区域有DB的性质,价值容易转移,投资房产是搭乘这座城市的经济增长和行业增长,得到确定的回报.所以大面积、大户型非硬性要求不建议买丰台,如果处于某种因素一定要买,那么靠近丽泽的还有想象空间

双井目前是一个比较适合投资的区域,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

广外本身学区溢价低,靠近丽泽算是利好;未来会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。这几个板块可以关注的楼盘有:广外:远见明苑、朗琴园、蝶翠华庭;双井:合生国际花园、首城国际a区、A派公寓;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问.

Q:提问:你好，我是一名程序员，目前在上地工作，以后的工作地基本集中在西二旗、望京或者中关村。现在手上有 160w ，最多最多再加 50w 也就是最多210w 作为首付，首套。手上的现金在贬值，所以想买一套房子来对抗通胀，预计期望投资>自住。

目前想买二手房买在西二旗附近，以后换工作可以锁定西二旗，主要考虑二手房，可是总价最多440w 基本上西二旗和回龙观附近都选不到优质小区。如果以上预算不能买一个优质小区，感觉只能从新房里面选了。但是新房变现周期比较长，至少 5 年，中间用钱感觉很麻烦。至于对房子的要求就是方便出行和安静和能自住，新房中建发珺合府和平西府橡树湾都不够安静。

1 就现有预算来说二手房和新房选哪个更优？新房主要担心变现周期太长;2 如果买二手房这些预算能考虑哪里？3 新房中安静方便出行能考虑哪里？

A:回答:您好，感谢信任！1、买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;

关于新房和二手房如何选择，这是初次购房者普遍遇到的问题，我一般都是建议在满足购买二手条件的情况下优先二手，新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,交易起来对比二手房相对简单，缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱，二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题，从效率优先原则，二手房的兑现更直观一些，新房的兑现周期较长，期间存在不确定性！

2、440可以在回龙观的首开国风美唐二期拿到一个正规一居室，回龙观的品质楼盘，保值增值很稳健，距离您的工作地很近，出租自住比较灵活，如果想买2居室可以看看立水桥板块的溪城家园，西二期不是一个产住结合的区域，因此回龙观成了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡，这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京，向南可以承接中关村，三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域, 回天计划对于回龙观是加强,对于天通苑更多的是改善。加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然看好,

立水桥属于西二旗、朝阳北部、中关村的溢出板块,保值性比较稳健,但升值性不如回龙观;如果对房型有刚性要求,可以关注立水桥板块,对房型没有特别要求,回龙观更稳健一些;440W在全北京买新房基本上位置都很差,如果想自住回龙观和立水桥板块是比较适合您的,建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园

A:回答:您好,感谢信任!燕西华府从2017年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间

如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏,这种方案比较稳健

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。

现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？

加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？

A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,

2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。

因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,

建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘

市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!