2022年值得关注的六大住宅物业趋势

在经历了 2021 年大部分时间的出色表现之后，澳大利亚的住宅房地产市场现在正进入增长放缓的时期。尽管如此，它继续为知道去哪里寻找的开发商和投资者提供令人信服的机会。

在本文中，Trilogy Funds探讨了澳大利亚住宅地产行业的六大主要趋势、背后的数字以及澳大利亚一些领先行业评论员的观点。

在今年 4 月至 9 月的五个月里，房价上涨如此之快，以至于澳大利亚住宅房地产的总价值增加了​​ 1 万亿美元，达到 9.1 万亿美元，产生了令人难以置信的近 30% 的年增长率。

住宅房地产的估计价值

然而，NAB 最新的住宅物业调查等近期报告显示，全国房地产市场情绪趋缓，预计 2021 年最后一个季度的建筑审批将放缓。

NAB 预测 2022 年房价将增长 5%，而 2021 年估计为 23%(自 1989 年以来的最高水平)。

Westpac 最近预测房价将在 2022 年上涨 8%，其中大部分将在上半年加载，然后市场在 2023 年进入温和调整阶段，价格将在 2023 年回落 5%。高建设成本和高负担能力。

住宅价格预测

展望未来，Trilogy Funds认为一些关键趋势可能会影响 2022 年的住宅房地产市场。

利率和监管机构继续影响市场

澳大利亚储备银行 (RBA) 上一次上调现金利率是在 2010 年，并表示预计最早在 2023 年底之前不会再次上调。

越来越多的观察家不同意，预计澳洲联储明年将被迫加息。然而，从目前每年 0.1% 的历史低位后，加息对住房负担能力的影响预计将在未来一段时间内减弱。

澳大利亚审慎监管局 (APRA) 于 10 月提高了贷款人的服务利率，将借款人的债务能力降低了约 5%。

这不太可能对住房需求产生太大影响，尽管 NAB 警告监管机构可能很快会推出额外的降温措施，例如提高债务收入比或贷款价值比限制。

对单位反弹的需求

这场流行病的显着特点是推动了消费者情绪向低密度生活的强烈转变，并导致人们从首府城市转向偏远地区。然而，一些指标表明这两种趋势现在已经见顶，很快就会开始逆转。

房价对单价的溢价创下历史新高，近两年一些内城高层租金下降幅度高达30%。

但全国单位租金的年度趋势已转为正，而首都的空置率已停止上升，预计未来几个月将呈下降趋势。

单位租金的每月变化 (%)

放宽边境限制以及海外学生、移民和酒店工作人员以及企业和夜生活的最终回归，预计将迅速增加对城市住宿的需求，就像伦敦、纽约和其他城市已经发生的那样。

Domain 的研究和经济主管Nicola Powell 表示，受到大流行影响最严重的首府城市 CBD 市场将恢复得最快。

“我们知道，大多数来自海外的人选择悉尼或墨尔本作为他们的目的地，”她说。

“我认为，一旦海外移民恢复正常，墨尔本和悉尼的租赁市场将面临额外压力。”

与此同时，由于房价承受能力的限制，买家看到了更大的单位价值，而不断增长的投资者活动正在支撑单位价格。

投资者抵押贷款需求已从约 23% 的创纪录低点上升至 30% 以上，CoreLogic 研究主管 Tim Lawless表示，这有助于推动这些市场的复苏。

“随着投资者在房地产市场上变得更加活跃，较低的入场点和较高的收益率对他们来说可能是一个有吸引力的选择，”劳利斯说。

随着国际边界的开放，CoreLogic 提示墨尔本将经历澳大利亚最高的租金需求增长。QBE 强调吉朗是一个中期增长点，因为它比州首府的可负担性优势。

外流到地区逆转

预计未来几个月将出现的另一个趋势是房地产买家从偏远地区返回首府城市。

事实证明，在偏远地区生活和远程工作将比一些最近的移民预期的要站得住脚。SQM 研究主管路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher) 表示，长期居住的城市居民将寻求更多选择的便利设施、家人和朋友。这将增加城市地区的库存需求。

他说：“我预计随着时间的推移，人们会重新回到城市，并且会远离这些地区。”

“我认为外流可能更多来自澳大利亚内陆而不是海岸，因为海岸往往拥有更多的便利设施，并提供更好的生活方式选择。”

昆士兰东南部的人气将保持不变

QBE 表示，布里斯班、阳光海岸和黄金海岸应该会继续经历持续的州际移民，直到 2024 年，因为与悉尼和墨尔本相比，昆士兰东南部的房价仍然相对便宜。

根据澳大利亚地区研究所的数据，自去年 9 月以来，所有迁往偏远地区的首府城市居民中有 11% 已迁往黄金海岸，使其成为澳大利亚最受欢迎的目的地。

在家工作改变居住需求

在城市中，在家工作的持续流行将有利于都市地区和郊区。

The Demographics Group 董事总经理 Bernard Salt 预计，37-45 岁年龄段的“升级者”将成为未来五年住宅房地产市场增长最快的部分。

“我认为，我们将看到在城市边缘(Zoom 电话已经扼杀了通勤)和/或首都工作场所附近田园诗般的生活方式场所对升级版 McMansion 产品的需求增加。家庭友好型住房：三到四间卧室、两间浴室、前花园、后院，”Salt 说。

房地产开发商转向非银行贷款机构

为了利用不断增长的市场，房地产开发商正在快速跟踪项目并在住宅房地产市场的各个领域获取新机会。

Trilogy Funds 的贷款和房地产资产负责人 Clinton Arentz 表示，Trilogy Funds 的贷款团队一直在收到来自昆士兰、新南威尔士和维多利亚的经纪人及其开发商客户对各种项目的询问。

无论是工业建筑、住宅建筑还是已完工的存量、内城或区域，Trilogy Funds都可以讨论您的项目融资需求。

“为了为他们的项目融资，开发商和他们的经纪人正在转向非银行贷方，他们的方法通常更灵活，可以应对不断变化的房地产市场趋势，”他说。

Arentz 表示，虽然可用的非银行贷款机构的数量也有所增加，但经纪人在比较他们的选择时应该考虑的不仅仅是总体利率。

“作为一名前房地产开发商，我可以根据经验说，并非所有贷方都是一样的，”他说。

“除了利率之外，我还建议与在该行业拥有丰富经验、可在您需要时提供资金、个性化服务以及为您的项目量身定制贷款能力的贷方合作。”

Arentz 说，Trilogy Funds通常会在 48 小时内对记录齐全的贷款申请做出回应，提供支持的指示以及提议的条款。

“我们为住宅、商业、工业和零售物业部门提供 300 万至 3000 万美元的房地产开发和建筑融资，”他说。

“凭借我们的集合抵押贷款基金随时可用的资金，新贷款可以在批准后迅速结清，并在房地产开发或建设项目的整个生命周期内及时提取款项。

“与‘四大’银行不同，我们不太关注预售，而更关注房地产开发经验、业务和营销计划的声誉和质量。”