上海楼市:这个区域能否上车?内行人盘点出几个不错的投资地段!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标上海，无购房资格，子弹20，本想买公寓自住，看。老家在山西运城，以后不回去，看了您之前说三线城市投资不合适，。现在的话我应该考虑环沪吗？昆山那边已经涨起来，首付也不够。嘉兴嘉善那边中介都在热卖，这个区域是否可以上车？有合适的地段推荐吗？

回答：你好，长三角周边城市很多，第一梯队的是上海 杭州 南京 苏州 宁波，结合你的预算来看，可以考虑第二梯队，推荐嘉兴，更适合你的情况，不过预算最好往上拉一拉。嘉兴一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接的是来自于上海和杭州的人口居住功能。总的来说，这个城市价值回归后，还是可以买的。

买房的话：1、从产品上来说，要买流动性较好的房产，例如嘉兴市场一如既往销售火爆的住宅产品，80-100平米小三房，及100-120的大三房。2、地段方面：要从角度看。首先是位置，嘉兴的价值在于挨着上海和杭州，嘉兴的房子主要购买客群还是来自上海和杭州两个方向，那么选择和上海杭州直接接壤的版块就可以了，环上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海宁和桐乡。但目前嘉善房价炒得太高，超过嘉兴市区，涨幅严重透支，在增值角度目前不如嘉兴市区。嘉兴市区首选科技城。3、交通。这个对于卫星城来讲极其重要。目前嘉兴最快的通行方式是高铁，其中高铁在桐乡，海宁，嘉兴市区都有站点，上海方向高铁最近的站点是嘉兴市区的嘉兴南和嘉善南站。这些地方都是很好的购房地段。

提问：成哥好，请问大虹桥 南虹桥那块总价500w。这样的有合适的新房和二手房吗？靠地铁。那边就是学区还没有吧？小孩还有两年上小学，不知道该不该选择大虹桥？

回答：大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买，品质还可以。500w总价推荐楼盘见内部分享。

提问：成哥好，坐标上海，以投资为目标，二套房。

1.请问现在上海投资需求现在可以上车么？重点在大虹桥板块。

2.我们看了虹桥板块的虹庐湾、中核锦悦府、盘龙天地的新房，以及万科，爱博等二手房，请问我们该怎么选让我们利益最大化，请您排个序。

虹庐湾是学区房，但是有点远。单价也贵。不知道是否价格合适配学区？中核迟迟不开盘，但是单价低。蟠龙天地位置好，单价又上去了。非常纠结。我们主要考虑收益率。各地都有调控政策出来，怕失去购房资格，是不是要抓紧上车？

回答：时机上看，上海可以上车了。量价齐跌了两年，去年量明显反弹，价格小涨，今年上半年量反弹量能超过去年上半年，价格继续小涨。所以，调整到位了。不过，短线看，唯一的一个小担心是，24日的房地产座谈会，论调进一步严格 ，且上海列席。上半年房价，上海涨3%略多。国家稳房价的目标是年度上涨不超5% ；上海半年涨3% ，不算高，也不算低。是有一定压力的。如果近日出新政，则市场会出现三个月左右的降温。其后仍是看涨，尤其明年春节后还会再现上涨。中长线看，上海房价年均涨幅可能也就是5 - 8%之间，优质板块可以再加2个点，适合长线稳健型，不适合有过高预期。

蟠龙天地区位、交通、楼盘总体质量最好，作为首选。虹庐湾与中核升值性差不多(不考虑学区) ， 排第二吧。万科时一期处于中心地段，成熟，优质，但升值性排第三。

上海投资回报率高的板块，具体详见内部分享！

提问：成哥好，我想咨询首套房，自住，工作陆家嘴，预算有限，看了曹路300万04年商品房，无电梯三楼，首付140万，能否给个建议是否可买，这套房子的保值如何呀，还是说应该买总价更高些的房子，还请问有其他建议的好板块吗？

回答：增值不行，保值没问题，肯定不会跌。300万的大房子大多如此，只能满足上车需求，其他都不行。建议增加预算浦西到500，浦东到600万总价，会好很多。具体高价值楼盘详见内部分享！

提问：成哥好，怎么看南通？南通2016年涨到现在从未熄火，还有继续的趋势，本地土著值得继续深耕吗？还是去CQ低价区？但CQ不太有信心。

回答：你好，要融入长三角一体化上海辐射圈（标志性事件：上海第三机场），催生的独立行情。但也就这一波，如果错过了，后面还是大盘水平，且资产质量低于上海、杭州、南京、苏州，当然就不是首选。和重庆比，当然也不如。重庆起码是直辖市，也是成渝经济圈的两个核心引擎之一。

提问：成哥好，今年二手房市场怎么样？建不建议买二手？还是买新房带装修的，现在新房限价，价格比二手房低，后面价格差距会缩小吗？

回答：现在因为新房整体被限价，性价比优于二手房，所以更多刚需愿意抢新房。二手房市场很冷，但随着未来新房价格逐渐上涨，与二手市场达到一个平衡，很多人目光又会转入二手市场，还有一种是未来内环土地越来越少，新房也就少，人们为了在市中心工作生活，只有入手二手房。而且在现在的市场环境之下，限价在很多城市其实已经失去作用了，很多楼盘已经卖不到限价“限”的那个价格了。这个措施取消或者是全面的取消，对楼市也只是象征意义上的。

提问：成哥好，如果同一楼栋的7楼和13楼总价相差5万，作为投资为主应该选哪一楼？

回答：首先要调查清楚，7楼和13楼作为楼层来说都不差，如果是新房，套内面积相同 价格相差这么大，是哪里有问题开发商才让价，这个问题影响大不大。如果是二手房，是2个房子装修质量不一样，导致价格不一样，还是户型有缺陷。所以了解清楚，不能片面从价格看，买房就是上百万的投资，任何细节都要谨慎。

提问：成哥好，请问地铁对房子的影响有多大影响？有地铁但离市区较远，地铁3公里（无地铁）离市区近点，该作何选择？考虑到自住和房子的升值潜力。

回答：越是远郊，越是看重地铁的作用。地铁房的最高估值可以大概到达房价的20%左右。地铁三公里是地铁房的极限了，可以考虑，但必须要考虑竟品因素，地铁周边不能有太多好房子。

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