地产板块为什么下跌「7字头」

相信对许多人来说，天河客运站都是个充满回忆的地方。

作为广州第一个公路主枢纽客运站场，这里曾是无数求学者和务工者踏入广州的第一站，也是他们背井离乡，追求梦想的起点站。喜悦、期待、不舍等情绪在这里不断交织，初识、重逢、离别的故事在这里重复上演。

而到了如今，随着私家车的普及和高铁、网约车等交通方式的盛行，大巴的作用一步步减弱，天河客运站也逐渐“式微”。

到了去年年底，广州官方发布的《广州市城市基础设施发展“十四五”规划（征求意见稿）》提出，为提升公路主枢纽功能，将推进中心城区公路客运站搬迁整合，逐步撤销10座客运站，其中就包括了天河客运站。

这也意味着，这个承载着无数人记忆的地方，或已进入告别倒计时。

Part.01

“最熟悉”车站的没落

天河客运站于1995年3月29日动工建设，1997年1月竣工运营，占地面积4.6万㎡，是广州第一个公路主枢纽客运站场。

由于班车多、线路广、价格低，天河客运站自开始经营以来，就成为了不少人出入广州的首要选择。据媒体报道，在高峰期天河客运站单日发送旅客10万人次。

大排长龙的售票口和候车室、几乎不间歇的班车广播声音、刺鼻的车厢味道、出站口殷勤的出租司机……说起天河客运站，相信不少人脑海中都会自动浮现上述场景，其早已成为人们广州记忆的一部分。

图片来源：广州公交集团

在几年前的春运期间，乐居君也曾体验过在天河客运站买票回老家的经历，那个时候高铁出行已经开始兴起，但天河客运站里依然人头攒动。毫不夸张地说，当时乐居君只有将行李箱举过头顶才能在人缝中勉强穿行，拥挤的程度可想而知。

而当此次乐居君再度前往天河客运站时，景象却已经截然不同：站台内早已不见排队候车的长龙，通知班次的广播频率也有所降低，以往嘈杂的车站变得安静，偌大的站场甚至还显得有些空旷……

受到客流量大幅减少的影响，天河客运站周边的店铺也冷清了许多，记忆中沿街售卖的流动摊贩亦不见踪影。紧邻客运站的商家，有不少还贴出了暂停营业、旺铺转让的公告。

而当一座客运站的客运功能大大减弱，也意味着它已经走到了舞台的边缘。

2021年12月10日，广州市发展改革委官网发布《广州市城市基础设施发展“十四五”规划（征求意见稿）》，规划提出，为提升公路主枢纽功能，推进中心城区公路客运站搬迁整合，逐步撤销罗冲围、广佛、广园、天河、 夏茅、东圃、芳村、海珠、市桥等10座客运站。

消息一出，街坊邻居们感慨万千，不少人表示不舍，但更多的则是感到不解——天河客运站虽然客流量有所降低，但基数依然不小，且对于部分不太擅长网上购买高铁票或是家乡尚未有高铁站的群体来说，天河客运站仍是十分重要的出行选择，为何要将其撤销？

截图自微博

对于市民的疑虑，广东省交通运输厅相关负责人也曾进行回应，表示客运量快速下降，城市发展规划需要，是广州考虑客运站撤销的原因，同时，他提到客运站的撤销并非“一刀切”，将按照“一站一撤”的原则逐步推进，有承接服务才会撤销。

Part.02

板块配套完善，楼市沦为小透明

与天河客运站的命运相似，天河客运站整个板块的楼市表现也是在辉煌过后走向沉寂，如今在天河区更是沦为“小透明”。

究其原因，主要还是板块内新盘断货已久，最新的项目还要追溯到2016年就开盘的远洋天骄，除了该项目后续推出的商业单位以外，板块内长期处于无货可卖的状态，自然也就很难引起人们的关注。

说到远洋天骄，其入市后的表现某种程度上来说也就是天河客运站板块楼市的缩影。

远洋天骄于2016年6月开盘，网签均价约3.2万元/㎡，首期就卖出超300套单位，此后成交均价一路走高，到了2017年有部分单位售价已经突破6万元/㎡。短短一年价格接近翻番，足以见得项目的火热程度。

远洋天骄

只可惜，项目的热度并没能延续至今。贝壳数据显示，近一年来远洋天骄二手房的挂牌价呈现微跌的态势，在去年8月项目的挂牌均价曾达到6.8万元/㎡，到了今年5月已跌至6.1万元/㎡，目前有部分房源挂牌价甚至还是“4”字头。

截图自：贝壳找房

而整个天河客运站板块的二手房均价也是在去年8月短暂地爬升至5万 ，现已回落到4.77万元/㎡。

截图自：贝壳找房

平心而论，天河客运站板块的配套并不差。由于在1997年就迎来了天河客运站这个“流量大户”，天河客运站板块也算是天河区最早发展的板块之一，各方面配套都已相当成熟。

就像最突出的交通方面，拥有地铁3号线和6号线的换乘站天河客运站，其中在3号线还是起始站，在上下班高峰期能省去不少挤地铁的时间和精力。也正因此，板块颇受租房族青睐。

如果自驾的话，华南快速和沈海高速广州支线都在板块内穿过，出行便利。可以说，即使以后天河客运站撤销，板块内的交通依然会是一大加分项。

至于商业方面，目前板块内有天河新天地、优托邦、元岗商业广场等商场，满足日常的吃喝玩乐基本不成问题。马路边各种底商也一应俱全，烟火气满满。

板块也不乏医疗和教育资源，周边有武警广东省总队医院、南方医科大学南方医院、南部战区总医院（白云院区）等多所三甲医院；学校则有元岗小学（市一级）、长兴小学、长湴小学（省一级）、广州天省实验中学等。

当然，板块内的不足也比较明显。除了远洋天骄以外，板块内其他小区楼龄都已经在20年左右，可供选择的房源不多；其次，客运站周边人流多且杂，板块内住户中租房族也占了不小的比例，部分追求社区纯粹度的购房者会比较介意。

截图自：贝壳找房

另外，由于发展得较早，板块内的规划显得较为“无序”，小区、商业体、产业园、学校等混杂在一起，主干道以外的道路也比较蜿蜒曲折，城市界面有待改善。

Part.03

何时能翻身？

在广州今年第二次集中供地中，天河区“久违”挂出两宗地块，且正好位于天河客运站的东西两边，起拍价为4.2-4.4万/㎡，未来售价都有望突破10万 。

这也表示，天河客运站其实还是有想象空间的。

像广州其它发展较成熟的板块一样，要解决天河客运站板块内供应不足的困境，最可行的办法还是寄托在三旧改造上，而目前最有希望推进的则是元岗村的旧改。

早在2020年8月份，元岗村便举行全面改造股东意愿表决会议，征询同意率超过了80%，正式走上旧改之路。去年年底，元岗村旧村基础数据调查和土地勘测定界服务项目合同公布，数据显示片区范围用地面积为114.61万㎡，建筑面积估算为112.37万㎡，若能顺利改造将可释放相当可观的房源供应。

乐居君此次也到元岗村内转了转，其现状跟大部分城中村一样：密集的握手楼、狭窄的街道、墙上贴满的房屋招租广告……可惜的是，目前在村内尚未看到较明显的旧改迹象。

除了元岗村的改造以外，天河客运站撤销以后的规划也值得期待。

实际上，近几年广州已有不少客运站撤销，并以全新的姿态“华丽转身”。像广州市历史最悠久的长途汽车客运站——越秀南客运站便于2019年停运，后被打造成广州东园文化广场项目，去年7月广州核心区已正式对外开放。

广州东园文化广场（图片来源：广州越秀发布）

同样于2019年停运的还有番禺客运站，后来则被改造成集地铁、公交、客运为一体的交通枢纽综合体，其释放出的番禺汽车客运站地块在2020年被龙湖以58.11亿元的封顶价拿下，现已转化成龙湖金地天峯入市。

虽然目前天河客运站的撤销尚处于“吹风期”，何时撤、如何撤、撤销后的规划还未有定论。但毫无疑问的是，地处天河区醇熟区域的它，将会是众多开发商眼中的“香饽饽”，改造完成后也会重新焕发板块的活力。

对于天河客运站，你又有哪些难忘的回忆？欢迎评论区留言分享~

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文章来源:乐居买房