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大连买房怎么样「培训的六大误区」

来源:   2023-05-22 18:16:58

“用全国通用的房地产指标来衡量大连房地产,显然是不对的”。近几年,东北黑很多,黑大连尤其多,枪打出头鸟,谁让大连楼市是那个最特别的存在。


最新的“大连黑”来自一篇《40城库存去化超1年,一线城市二房风险大》的文章。里面看似头头是道的把大连列为商品房消化周期大于12个月,土地消化周期超过5年的4大代表城市之一。其实从南北差异、数据统计和所谓标准来看,并不成立。不过,目前大连楼市确实出现了一些新变化,我们应该更新一下买房的“老观念”。


01.


新房癌:买新房不买二手房。


一些人买房,有一个“处房情节”,即只买一手房,或在价差极大的情况下仍坚持买一手房。


在评价“新房癌”之前,我们先看一下大连新房和二手房主要优缺点的对比。



的确,想买新房本身并没有错。特别是有很多体验过大连无电梯、无物业等问题的老旧小区的群体。


新房拥有漂亮的小区环境,周到的物业服务,但这通常与价格成正比。如果资金允许,想要更好的环境,又不着急入住,新房确实是首选。


但有些人,资金有限,又看不上市内的二手房,一定要住新房,就要忍受通勤的距离。身边活生生的例子:在中山上班,住旅顺开发区;在黄泥川上班,住开发区湾里,都是谁给的勇气。


买房究竟在买什么?


其实,买房前并不是纠结买新房还是二手房,而是要摸摸自己的钱包,选择你的生活半径。新房的好处确实不少,小区内有更好的生活环境,有实力相当的邻居。但大连也有一些品质比较高的二手次新盘可选。


02.


怀揣买白菜的钱,做着住星海湾壹号的梦。


这是很多人买房的通病,什么都想要。这类人总是追求完美,甚至拉上七大姑八大姨,一起鸡蛋里挑骨头。


每个人的需求不同、家底不同、经历不同、审美不同、看法不同,因此无法给出统一的意见。房子是您自己住,钱在您自己的银行账户中,可能别人的意见不会让您买到合适的房子,反而成为买房路上的绊脚石。


买房,其实并没有那么复杂,一定要搞懂自己的核心需求。


对于大连的刚需来说,满足三点足够:地铁、学区、商圈。


选地铁之前的推文中介绍过,尽量一趟车就能到单位,少换乘;学校与房子的距离别太远,而且要充分考察孩子自身的需求;商圈等配套不用很近,但家门口最起码买菜方便。


其他配套,比如医院、公园都是锦上添花,有最好,没有的话,地铁也会拉近你与其他配套的距离。


最近总有网友提问:“老师,我想买房,有学区但是别太贵,家里还有老人,最好离公园近,交通要便利,周边生活配套齐全,最好有地铁,未来还有升值潜力......”对不起,在大连找不到这样的项目。针对这样的提问,我们只能挑最重要的需求满足,挑一个性价比不错的学区,等孩子上完学可以再换一套更适合老人居住的房子。


03.


太贵了,我要找价格洼地


存在这个思维误区的人,通常是由两个守旧思维叠加导致的。


① 全市普涨才存在所谓的“板块轮动”的可能,才存在提前布局洼地获取超额收益的可能。


我可以很负责人的告诉你,从短期内的政策导向、宏观经济和收入水平来看,大连楼市很难复制2016-2018年的大涨趋势,但板块的市场分化已经开始。


热点板块尽量长持,短期投资没有太大意义。大连的房价跟其他城市比并不高,因此还是在一个缓慢上升的阶段。错过了7000 的体育新城,1万 的机场新区,1.2万的高新中心......就要抓住现在。


② 有些人还对价格贵有认知偏差,仍然停留在5年前以单价高低作为判断的标准。单价固然有重要的参考意义,但是对于现在广大的刚需来说,总价才是更重要的标准。


这一点很直接,从你银行卡里划走的是总房款30%的首付,并不是单价,因此大家在考虑买房时,有时需要换个思路去考虑。洼地都是相对的,看怎么比。



04.


博拆迁&旧改


拆二代的时期已经过去,特别是在大连这样一个不喜欢动迁的城市。


曾经不只有一位网友让我们写拆迁相关的问题,我们也确实做了一番调查,但迟迟没有动笔,因为现在谈这些感觉像“过气的明星”,没有感觉。


市内的拆迁少之又少,大连湾、甘西的村里倒是有些动静,但是回迁条件也比较苛刻,拿钱可能得去更远的地方买房,还不选择如就地回迁。


如果一定要给点建议,别太痴迷那些“老破旧”动迁的神话,在未来大地块周边买套能住的房子或许还能沾沾未来的红利。买房先满足自己的居住需求,再考虑未来的问题。


跟拆迁相比,目前大连的旧改也带动不了多少房子的价值。尤其是2000年之前的楼梯房。能不买尽量不要碰,加装电梯也是需要自掏腰包。等着它们升值可能也是“有生之年”的话题。


05.


执著现在的价格,忽略长远价值


经常会有网友提问,某个板块或项目已经那么贵了,现在买还合适吗?某个板块或某个项目怎么那么便宜?未来有发展吗?


这是两个极端的问题,却也是同一个问题,眼光的问题。


每个人对价值的要求不同,有的人希望涨价,有的人希望享受到优质的教育资源,有的人希望能够享受到好地段带来的生活便利性。因此,单纯谈论现在的价格没有意义。


优质资产从来都是存在溢价的,但需要长期持有的能力,注重保值性。如果说新区的价格存在浮动,但是核心城区的价格会比较稳定,并且是一个“慢牛”的过程。老城区的重点不是考虑过几年涨多少,而是未来进入的机会越来越低,门槛却越来越高。


以中山为例,10年前中山就是城市核心,如今的中山依然是核心,未来10年也必将是核心。核心地段的核心资源只被少数人珍藏,如果现在你买不起,未来更买不起。


大连目前的机会板块不少,小窑湾、体育新城、甘西、大连湾。其中有的板块已经有一轮涨幅的验证,有的板块未来的利好非常明显,这样的板块都是有发展,有潜力的。但是未来的潜力还是要看各自板块的能力,这个就存在一定概率的问题。回归到居住属性,画好生活半径,别再拿小窑湾和体育新城比来比去,没啥意义。


06.


纠结利率,害怕贷款


大连的买房成本在全国来说,真不高。房价排名全国第29位,商贷利率不算高,基本本科毕业几年,有个正经工作,跟家长借首付,自己贷点款也能安家了。


讲一个真实的案例,有个年轻人2012年在大连花80万全款买了套“老破小”,生活便利,但是没学区。当年他明明可以首付30万贷款买套带学区的新房,家长心疼孩子怕还月供有压力,一定要全款买房。现在我心疼这个年轻人,跟他同期买房的人都已经卖掉了第一套,换了更大的房子,可他却依然住着越来越破的老破小。


大连这座滨海城市其实包容度还是很高的,在网上搜索大家在大连买房的理由,看到不少外地年轻人还是喜欢大连的。



买房适当的利用杠杆并不可怕,借现在的钱,未来慢慢还,还是一笔不错的生意。欢迎越来越多的年轻人来大连安家,大连欢迎你!

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