住房负担能力受到当前局势的全球打击

随着新出炉的证据表明2022 年初房价通胀放缓，澳大利亚最新的房地产繁荣可能正在消退。

尤其是在几个月内预计利率会更高的情况下，这似乎很有可能。但是，任何平稳甚至温和的下降都将从比大流行前大幅上涨的房地产价值开始。

到 2021 年底，典型的澳大利亚房屋价格比 2019 年初贵 30%。这将显着提高有抱负的首次购房者面临的障碍，尤其是在抵押贷款首付方面。毕竟，在此期间，工资仅增长了 6% 。

正如人们普遍预期的那样，2020 年的 Covid-19 经济衰退并没有引发房地产市场的崩盘，反而引发了住宅价格的非同寻常的飙升。而且，正如我们在新的国际比较研究中强调的那样，澳大利亚在这方面远非孤军奋战。在新西兰和美国，相当于 Covid-19 的房价涨幅更大。

事实上，在迄今为止的大流行期间，我们研究涵盖的所有八个案例研究国家(澳大利亚、加拿大、德国、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国和美国)的名义房价都上涨了。与 2008 年全球金融危机形成鲜明对比的是，这些国家都没有在 2020 年或 2021 年出现任何显着的名义价格下跌事件。

是什么“拯救”了市场?

避免由大流行引发的房地产市场暴跌在很大程度上归功于政府为维持收入和保护经济而采取的非凡措施——在 Covid-19 的前两年广泛实施——无论是在澳大利亚还是在国际上。

直接保护住房系统并试图保护高危人群的非同寻常的行动也有助于消除人们最初对房产价值暴跌和无家可归者激增的担忧。此类活动——正如我们研究所涵盖的大多数国家所见——包括抵押贷款延期支付、禁止驱逐出租房和为无家可归者提供紧急住房。

什么动力价格?

尽管此类措施似乎在 2020 年有效地为市场奠定了基础，但其他因素共同引发了 2021 年普遍出现的价格暴涨。对此至关重要的是已成为关键的最低利率和量化宽松措施中央银行应对全球危机的要素。虽然被认为对保护经济活动至关重要，但这些也为住房需求注入了大量流动性。

在澳大利亚和英国，另一个因素是政府直接资助的住房市场刺激措施——慷慨的购房补助和印花税减免于 2020 年启动。事后看来，这些似乎是官方应对大流行病的错误形式，因为它们只会加剧市场过热。

在一些国家，被压抑的家庭储蓄也助长了价格上涨。许多富裕家庭在大流行期间在家工作，支出异常低，住房财富可以兑现，他们有动力在改善住房状况上花费大量资金。与此同时，许多其他产品也因此被定价。

飙升的租赁市场

对于低收入家庭而言，更重要的是，大流行引发的住房成本压力因租金通胀飙升而加剧，这在 2021 年期间在澳大利亚和许多其他国家都可以看到。而我们研究中的一些国家在早期限制了租金上涨“在大流行的收入冲击”阶段，由于需求的变化，当租金开始上涨时，几乎所有人都取消了这些限制。

到 2021 年底，除加拿大外，所有盎格鲁圈国家的全国年租金涨幅都超过了 8%——这一增长率普遍远远超过了过去十年的标准。此时，澳大利亚、英国和美国的租金通胀正以 2008 年全球金融危机以来的最高速度运行。

同样，流行病租赁市场的影响在国内也存在显着差异。例如，在澳大利亚，悉尼和墨尔本许多内陆地区的租赁需求在 2020 年和 2021 年的大部分时间都受到国际边境关闭的严重打击，原因是海外学生和外国游客的缺席。到 2021 年底，澳大利亚首府城市的租金几乎没有恢复到大流行前的水平。相比之下，澳大利亚非大都市的租金价格平均比危机开始时高出 18%。

在大流行期间，其他国家也出现了影响非大都市地区和房屋(而不是公寓)的更高的房地产价格和租金通胀率。这些趋势可能也反映了住宅“空间竞赛”，这是由在家工作的迅速兴起推动的趋势。这增加了物业规模的溢价，也削弱了与市中心办公地点的空间联系，使许多(通常更享有特权的)员工能够考虑搬到外地。因此，从这个角度来看，在具有吸引力的非大都市环境中，大流行引发的对住房负担能力的损害可能会更大。

德国和西班牙的不同故事

重要的是，上述大部分内容最直接地描述了澳大利亚和其他英语国家的大流行时期经历。在其他一些高收入国家，市场影响的表现截然不同。例如，在德国的房屋销售市场，2020 年前相对强劲的价格增长在迄今为止的危机期间继续保持类似的轨迹。与此同时，西班牙的价格增长仍然低迷。

德国的租赁市场似乎也相对未受到大流行的影响，租金通胀在 2020 年和 2021 年期间普遍继续放缓。与此同时，在西班牙，名义租金继续下降。

德国在这里的经历可能反映了该国异常稳定和有弹性的经济和住房系统、保守抵押贷款的传统以及更强大的社会安全网。对于西班牙来说，在 Covid-19 期间影响该国经济和房地产市场的一个关键因素将是占主导地位的旅游业遭受的严重破坏。

住房负担能力影响

尽管在某些关键方面与预测相反，但 Covid-19 对住房系统的直接和间接影响是深远的。并非 2020 年和 2021 年出现的所有新的房地产市场趋势都可能持续下去。但是，在宣布大流行两年后的情况下，房价和租金的上涨将进一步加剧许多国家的住房负担能力压力。具体而言，在我们获得国家统计数据的六个国家中，有五个国家在截至 2021 年底的两年期间名义租金增长超过了工资增长。

在许多国家能源价格和税收上涨的同时，这些事态发展只会加剧生活成本危机，呼吁采取行动缓解这些影响——包括通过加强租赁住房监管和投资，以及提高社会保障支付率。