住房负担能力 谁真正从住房危机中获胜

如果您是房主，很容易看到您的房子价值飙升数万美元，并认为您正在从住房危机中受益。

然而，当你计算这些数字时，现实情况是，对于大多数自住业主来说，向上移动到更大的房子或更好的学区的能力越来越难，导致更大的债务、长期抵押贷款和更少的可支配收入。

因此，如果平均拥有215,000 美元房产收益的普通房主可以说仍然处于亏损列，那么谁是赢家?

Stuff查看了这些数字，以确定谁属于输赢一列，以及这对国家意味着什么。

首次购房者

根据房地产协会的数据，在过去的一年里，这一群体的房价中值上涨了25.2%，达到了 826,000 美元的历史新高。

最重要的是，新西兰的价格收入比高于任何经合组织国家的长期平均水平。

对于那些希望购买第一套住房的人来说，这意味着一个排他性的市场，尤其是银行现在预测抵押贷款利率将比预期上升得更快，这意味着通过廉价借贷获得所有权的窗口可能正在关闭。

现有房主(没有投资物业的自住业主)

CoreLogic首席经济学家财产开戴维森把这个组中的输家列，尽管ñ年初99%的房子的卖家谁10至12月售出去年得分大幅上涨的百分之。

这主要是由于 CoreLogic 于 6 月发布的最新“痛苦或收益”分析。主要中心的“以旧换新溢价”(三居室和四居室房产之间的价格差距)在主要中心至少为 150,000 纽币，在奥克兰市中心则超过 400,000 纽币。

“这是人们真正忘记的陈词滥调之一。大多数情况下，你在同一个市场上买卖，所以其他一切的价值也在上涨，”戴维森说。

“要向上移动 [市场]，你必须付出比你在纸面上获得的更多的钱。这实际上将涉及更大的抵押贷款和更长时间的债务，或者不得不转移更多收入来支付抵押贷款。”

例外的是那些希望降级的人，也许是在他们退休时，或者人们搬到更便宜的地区。他们经常会发现自己在银行有更多的钱或更少的抵押贷款。

这种无法向上移动可能是最近许多想搬家的人留在原地不动的原因，这为首次购房者创造了另一个障碍。

获胜者

房地产承包商

税收数据显示，在房地产危机期间，从事房地产服务业的承包商(包括大多数房地产经纪人)的平均收入激增。

2010 年至 2019 年间，这一群体的平均税前收入(包括自雇收入和房地产销售等佣金)增长了 73%，从 65,100 美元增至 112,400 美元。

投资者

研究发现，从 1986 年到 2018 年，投资者手中的房产数量几乎增加了两倍。

6 月份披露的一份政府文件显示，房地产投资者的租金收入足够低，表明几乎所有人都依靠一些资本收益来使购买获得回报。

但随着房地产的平均资本收益徘徊在创纪录的高度附近，很难说投资者没有从这种情况中获胜。

戴维森同意——对于现有的投资者来说，不断上涨的房价往往会带来一笔意外之财。

开发商

戴维森原则上说，土地价值上涨可能会让开发商更难。

“开发商必须找到那块土地并建造房屋，并在有效价格上限内获得利润。”

然而，他怀疑买家愿意支付足够多的钱，而且价格上涨的速度足够快，开发商仍然会看到盈利机会。

“未来几年开发商面临的问题很可能是在快速上涨的建筑成本与最终市场价格放缓之间进行权衡——以及当投入成本上升但最终房地产价值可能稳定时，他们是否仍能获利。 ”

新西兰 – 赢家或输家，未知

这个国家最终会出现在赢家还是输家的专栏中还有待观察。

7 月，评级机构标准普尔表示，房价上涨速度可能对银行业的稳定性构成风险。

同样的风险导致全球新闻服务机构彭博经济将新西兰列为世界上最活跃的房地产市场。

与此同时，房地产委员会最近发布了一份报告，称房地产现在是该国最大的产业，每年为国内生产总值 (GDP) 贡献 412 亿美元，即 15%。

奥克兰经济学家 Robert MacCulloch 表示，房地产委员会的计算包括房地产服务、房地产代理佣金和建筑，该报告阐明了该国实际上不得不放弃的立场。

他说，该报告称高房价是一件好事，因为它们促成了更大的房地产佣金和收入，而没有考虑社会损害和经济风险。

“在某些方面，我想，'他们怎么敢?'

“我认为这就是政府，无论是国民党还是工党，都希望让新西兰远离这一点——太多的经济都围绕着高房价运转。”

Property Council 首席执行官 Leonie Freeman 表示，这项研究旨在提供一个机会来检查行业随着时间的推移发生的变化，并且定期进行，最后一次是在 2016 年。

“审查该行业的经济意义使 [the] Property Council 能够代表我们的成员解释中央和地方政府所做的变化和决定如何影响该行业和经济。这包括近 200,000 名新西兰人在房地产行业从事建筑、开发和相关服务，以及更广泛的社区，”弗里曼说。

戴维森表示，储备银行已经担心该国及其金融体系面临的房地产市场风险。