在满足购房者需求的同时释放房地产市场的压力

对于许多人来说，一年的最后一天是期待新的一年充满希望和欢乐的时候。

然而，2022年的前夕，上海狂热的寻家者邱拉拉记得，不幸的是，一条来自当地房地产开发商的短信再次给她带来了痛苦的挫败感。

事实上，这是邱在过去一年从开发商那里收到的第四条这样的消息，其中一个共同点是宣布她因“幸运抽奖”而被取消资格。这是上海采用的一种制度，当太多的潜在购房者在新房开发中追逐太少的单位时，就会触发这种制度。

这位来自福建省东南部的 36 岁的新上海人说：“幸运女神一定不能站在我这边，因为我参加‘幸运抽奖’的四次努力都以失败告终。”“我应该再试一次，还是干脆退后一步，用我的 B 计划买一套居住的住宅?”

自 2021 年初以来，邱先生坐拥数百万人民币的现金作为首付，他是因上海于 2021 年 2 月引入的评分系统而受到严重阻碍的人之一。

准买家首先需要在积分制下相互竞争，才能进入“幸运抽奖”，从而决定购买权的顺序。积分制度有利于那些持有上海永久居留证、已婚、目前没有住房以及过去五年内没有在上海买房的人。这让他们得了60分。

加分是基于另一个因素，即准买家自 2003 年 1 月以来在上海工作了多少年，并由社保缴费记录核实。

最初，当每 100 个可用单位的利息比率为 130 或更多买家时，该机制就会启动，根据自 8 月下旬实施的修订政策，开发商可以使用另外三个比率选项 - 180、200 和 250，此举旨在让更多的购房者参与幸运抽奖。

同时，潜在买家可以获得多少额外积分也因项目而异，根据社保缴费记录，每个月从 0.1 分到 0.24 分不等。

“尽管采取了一系列旨在遏制房地产市场过热的紧缩措施，但上海新购房者的势头仍然强劲，最好的例证是高比例的项目触发了评分系统来确定进入'幸运抽奖'，”上海中原地产顾问有限公司高级研究员陆文喜说。

“人们担心随着通胀预期持续存在房价将进一步北移，房地产作为对冲通胀的理想对冲工具，严格限制预示着预期收益的新房价格(与以市场价格出售的住宅单位相比)，以及持续来自该国其他地区的人才流入作为重要的需求来源，共同推动了市场。”

根据中原地产测算，2021年3月至2021年10月期间，全市共5批开售的224个新房项目中，有114个触发评分机制，占总数的50.9%。

截至 12 月的 12 个月期间，上海新房销售(不含保障性保障性住房)累计达到 1052 万平方米，比 2020 年增长 12.9%，其中 1 月、3 月和 6 月位居前三位。中原地产数据显示，面积为 100 万平方米。

充足的新增供应维持了两位数的扩张，共有 190 个项目推向本地市场。中原地产数据显示，2021年全市开售新房总量约806万平方米，同比增长8.2%。

国际主要房地产咨询公司第一太平戴维斯最新发布的研究显示，去年上海新房(不含别墅项目)供需比为1：1.37，而2020年为1：1.25，2019年为1：0.95，持续显示整个城市对新公寓的需求不断增长。

尽管新房市场仍是一场硬仗，短期内没有降温迹象，但许多“低分”玩家，或当前新房购买机制下的弱势购房者，将赌注押在“无偏见”的住户身上。 - 在过去的一年里，该市场有点像“过山车”。

30 多岁的单身白领 Daisy Wang 说：“如果我想爬上房地产阶梯，二手公寓似乎是我唯一的选择。”英国。“在父母的帮助下，我终于在上海找到了我的第一套房子，我称之为‘7分’购买，从 1 到 10 分。”

王女士于 2020 年 12 月开始寻找房屋，她检查了位于外环路内的 40 多套现有公寓，这是公关专业人士不可协商的要求，然后于 2021 年 6 月在镇北的一套 70 平方米的公寓中安顿下来普陀区市中心路。这套建于 1990 年代后期的两居室单元位于一栋没有电梯的七层楼的五楼，包括税费在内，她总共花费了约 500 万元人民币(789,000 美元)。

“在七个月内达成购房协议非常快，我认为自己很幸运能够在该市实施新的紧缩措施以控制过热的二手房市场之前完成几乎所有事情，这立即影响了现有房屋的库存，“ 她说。

王先生所指的是上海自2021年7月以来推出的一系列措施，主要包括对现有房价的核查，以及收紧商业银行的抵押贷款审批。

7月初，上海市房管局下令，每套二手房的标价都要由当地行业监管机构按照正常范围进行核查。未通过审核的将不被允许公开挂牌出售，行业分析师表示，此举将“有效降低购房者对房价的预期”。

不到一个月后，住房市场再次受到沉重打击，银行被告知按合同价格、银行评估价格和经核实的三个价格中的最低者批准抵押贷款。房地产交易中心——通常远低于其他两个价格。

这意味着，购房者要么需要为首付留出大量资金，要么必须削减预算并转向更便宜的单位。

现有房市对这两项措施立即做出反应，9月份二手房销量暴跌至12,000套的全年底部，与1月份的近45,000套和平均约29,000套形成鲜明对比。在 2021 年的前七个月。

“虽然由于 2020 年最后几个月的强劲势头延续了强劲势头，2021 年开局非常强劲，但市场在 9 月突然刹车，月销售额下滑至 2017 年的最后水平，这是多年低，”上海家联地产高级分析师杨玉蕾说。

“然而，我们在 12 月看到了稳定的迹象，当时成交量恢复到 18,000 辆左右，几乎是上海的正常水平。”

据Homelink数据显示，1-12月，全市共有28.1万套住房易手，总价值9282亿元，同比分别下降7%和8%。这些现房平均造价331万元，即每平方米40219元，均比一年前下降1%。

2022年，“稳”仍将是上海房市的关键词。

1月21日，上海房地官网(www.fangdi.com.cn)发布的声明重申，上海将继续增加住房供应，采取措施调整住房需求，加强楼市监管，坚持规划。建立“购租并举”的住房制度，践行房地产市场稳定健康发展的承诺。

仲量联行中国住宅板块研究总监盛雪瑞尔表示：“2022 年上海的整体住房政策立场仍将保持紧缩，尽管货币政策预计会略微宽松。”“我们预计大众市场的销量将保持稳定，这得益于首次购房者和升级者的强劲需求。”

而对于准买家邱来说，新的一年意味着更多的机会去碰碰运气。

“我刚刚第五次尝试浦东新区的一个项目，好消息是前几天销售人员告诉我，我参加抽奖的机会非常高，”她说。“谁知道呢?说不定这一次，幸运女神终于会站在我这边了，对吧?”

2021年上海新房主要住房政策

离婚不到三年的人拥有的房屋数量是根据他们结婚时的情况计算的。

如果房屋在购买后五年内出售，则对房产的总销售价格征收资本利得税，高于前两年的门槛。

在新房购买中引入评分系统，并禁止房主在触发评分系统的项目中有权在五年内出售其房产。

2021年上海市现有市场主要住房政策

每套二手房的挂牌价格，均由当地行业监管机构责令按照正常范围核定，核定不合格的，不得公开挂牌出售。

银行必须根据三个价格中的最低者批准抵押贷款：合同价格、银行评估的价格和房地产交易中心核实的价格——这通常远低于其他两个价格。