房地产市场是否达到了顶峰

在经历了动荡的2020年之后，创纪录的低抵押贷款利率，额外的刺激措施，持续低水平的存货以及消费者信心的提高推动了澳大利亚房地产市场的发展，但是根据CoreLogic的研究主管Tim Lawless的说法，该市场可能会达到顶峰。

“这并不是说房屋价值将要逆转。更有可能的情况是，房地产市场正在经历峰值增长率，而资本增值的步伐将在未来几个月逐渐缩小。”

研究总监强调了七个迹象，表明房地产市场正在走向顶峰：

1.资本收益步伐放慢

Lawless先生表示，CoreLogic的房屋价值指数已经开始表明房屋价值增长率出现了“明显而广泛的放缓”，这一趋势自3月下旬以来就很明显了。

从2021年3月到2021年4月，除阿德莱德以外的所有首都城市的住房价格连续四周变化都在下降。

2.较低的清除率

复活节结束后，拍卖清盘率也开始下降，在三月的最后一周，拍卖清盘率达到了最近的高点83.1%。相比之下，截至4月18日的一周平均清除率仅为78.6%。

劳利斯说：“从历史上看，拍卖清盘率与房价升值速度之间存在很强的正相关关系。”

3.供应商活动增多

研究总监指出，强劲的销售条件鼓励更多的供应商进入市场，从而导致新上市的产品大量增加。

在截至4月18日的四个星期中，各省会城市共有26,470处新登广告的物业入市，这是自2016年以来，每年这个时候的新房源数量最多，比五年平均水平高出17%。但是，广告总库存量仍然很低，比五年平均水平低17%以上。

Lawless先生表示：“ [这]意味着买家仍可能会感到有些紧迫感，但增加库存的增加应逐步支持买卖双方之间的再平衡，特别是如果买家活动随着新的供应水平上升而放缓时，尤其如此。”

4.新增住房供应增加

Lawless先生指出，房屋建设活动也有所增加，预计将逐渐增加供应水平。

新的住宅建设批准达到了历史新高，2020年12月季度的住宅开工量比去年同期增长近20%，比十年平均水平高5.5%。

虽然总体上正在建造更多房屋，但大省会城市也获得了更多的单位建筑批准，新南威尔士州在建房屋超过46,000套，维多利亚州在建房屋超过43,000套。

Lawless先生表示，尽管房屋建造和最终上市之间存在时间延迟，但人口负增长的顺带效应最终可能会影响“供需之间的渐进失衡”。

5.人口增长放缓

由于边境关闭和停滞的海外移民，自1916年以来，人口增长首次出现负增长。

Lawless先生说，移民的停滞尤其对租赁市场产生了负面影响。

“由于约有70%的澳大利亚海外移民是临时移民，因此，停滞的移民对租赁市场产生了更为直接和直接的影响。在大约30%出于永久意图到达澳大利亚的移民中，大多数人会在购买前先租房，因此对购买需求的影响是渐进的，”他评论道。

“在国际旅行和移民恢复之前，通过人口增长恢复更高住房需求的时机仍然不确定。”

6.减少激励措施

随着澳大利亚经济继续复苏，诸如HomeBuilder，收入支持和印花税减免等激励措施已经放松。

Lawless先生说，再加上减少的移民和可负担性的限制，宽松的激励措施(可以说在过去的一年中支持了住房需求)可以有效地减少房地产市场的发展。

7.更高的进入壁垒

Lawless先生表示，房价上涨的加速为有抱负的房主带来了更多的负担能力限制。

虽然那些已经拥有房屋的人可以从创纪录的低抵押贷款利率中受益，但那些尚未进入市场的人正面临着住房壁垒不断增长的问题，这是由于住房价值的增长超过了收入所致。

截至2020年9月，假设一个澳大利亚家庭可以节省其年总收入的15%，那么他们将需要8.6年的时间来保存20%的存款。在悉尼和墨尔本等较昂贵的首都，储蓄年数分别更高，分别为11.4和9.8。最快的节省时间是达尔文，为5.3年。

Lawless先生说：“现在考虑到此后国家房屋价格上涨8.2%，这会变得更糟。”

展望未来

但是，尽管增长率可能已经达到顶峰，但劳里斯先生认为，房屋价格的上涨仍可能受到多种因素的支持，包括创纪录的低利率和澳大利亚经济的持续复苏。

“快速的经济复苏趋势和低利率很可能会在很长一段时间内使消费者情绪高涨。情绪与住房活动之间的相关性很高;只要消费者保持活跃的心态，我们就应该继续看到住房活动持续。”

一旦国际边界重新开放，海外移民得以恢复，研究主任预计租金需求将显着改善，“这将逐渐流向永久移民的购买需求”。

Lawless先生总结道：“总体而言，我们预计房屋价值将在整个2021年，甚至很可能在整个2022年继续上升，只是不会以近几个月来明显的不可持续增长速度为基础。”