疫情后商业地产如何复苏「疫情下的商业趋势」

从长安东西市，到清明上河图；从上海南京路，到北京王府井；从伦敦牛津街、到法国香榭丽舍……

繁荣而昌盛的实体商业，灯红酒绿的喧嚣热闹，从来都是古今中外的津津乐道，实体商业也从来不存在断层绝迹。

长安东市，繁华的昨昔

即便是今天，移动互联网驱动的今天，疫情之后的今天。

有人说，今天的我们似乎不需要实体商业了。后疫情移动互联网时代，人们的消费渠道发生了根本的变化。如果仅仅为满足购物需求。各种形式的线上经济，包括购物网站、直播、朋友圈、社群……已经能够解决基本的衣食住行，如果仅从满足生活所需、购物所需而言，似乎确实已经没有实体商业存在的必要。

但是，人，之所以为人，区别于其他生物，就是因为人的思考能力及追求。人追求的不仅仅是物质生存，而是精神上的满足。假设线上生活闭环成为长期唯一的生存渠道，那与“画地为牢”有何差异？

前几天，上海解封了，人们冲上街头，又恢复了往日的人间烟火。这就是“实体商业”不会消失的典型案例。

所以，与其问我们需不需要实体商业，不如问我们如何发展实体商业！

笔者认为，让实体商业恢复“逛街”本质，不失为一个思路。

逛街的本质

一、什么样的实体商业能催生并满足“逛街”的意愿？

市场？底商？步行街？百货大楼？盒子式购物中心？综合体？

这些运营模式每一个都如同康波周期所描述的，曾经在某一时期兴起，在某一阶段繁荣，也在某个阶段衰退。兴起是因为需要，繁荣是因为根据需要升级改进需要，衰退是因为有更符合需要的模式替代。

今天的逛街意愿的催生和满足，已经不单单是地段、建筑、规模、业态、商品、动线、停车、休闲、娱乐、文化、价格、促销、活动……这些商业元素能够做到的了，还要考虑社交、距离、互动、建筑通透、环境安全、24小时全时段服务、与线上互动、网络不可替代……

如此，商业步行街或许会成为实体商业的黑马，成为最能够催生并满足“逛街”意愿的商业模式。

为什么呢？这个问题看似复杂，实际简单，依然可以用我们常用的“5W2H”的方法进行推演。

1W：WHO谁。“逛街”的消费群体是谁。准确定位消费群体，是确定商业模式定位的第一步，是商业策划的第一步，是商业招商的第一步，更是商业运营的第一步。如果做商业地产，你连目标客户是谁都没搞清楚，那之后你的一切操作有可能就是南辕北辙。该当作社区商业的，必然撑不起区域性商业的大旗；该当作主题商业的，必然扛不动综合体的杠杆！

那么，谁有“逛街”的意愿？

年轻人、准中年人亲子家庭

我们用排除法就能得出这个结论。

老年人不是逛街主力。疫情发生后，从出门那一刻开始，各环节各种复杂的登记、扫码、检测……足以让老年人丧失逛街的欲望和热情，何况还有感染疫病的危险；

中年人不是逛街主力。在疫情后的工作危机以及财务危机，已经让半数比例的中年人减少甚至降低逛街次数；而家有上学，特别是中高考孩子的中年人，为了避免给孩子增加隔离上学的危险，再次减少逛街欲望和次数；

少年人不是逛街主力。不提繁重的学业，只说疫情后各中小学的三令五申，少年人的逛街欲望也在大大降低。

回归“逛街”的本质的实体商业的目标消费者，必然首先是青年人和准中年亲子家庭。

2W:WHAT什么。“逛街”的消费者都在“逛”什么？吃、喝、玩、乐、购！旅、游、休、闲、赏！美、剪、健、康、疗！一同逛一逛让眼睛和身心都得到满足的“街”；一同聊一聊大家都感兴趣的话题；一同尝一尝让嗅觉和味觉都能觉醒的食物；一同吸一口天然流通的新鲜空气；一同看一看那片星空那片海；甚至看看活得人、看看活得草、看看活的“生活”……

写到这儿，笔者突然想到一个笑话：一个城里人，有一天经过一块麦田，大声惊呼：这里好多韭菜呀！

那是不是会有一天，人们要认识植物，要去植物园；认识动物，要去动物园；要认识真人，难道还要建一个“真人园”？

后疫情移动互联网时代，逛街的人们，追求的就是“把身体从盒子（住宅里）里释放出来，把眼睛和关注点从线上释放出来”！追求在现实中存在的意义。

“入世”，就是“逛街”的主题。

商业街区街区式商业兼具购物与休闲的双重用途。能用开放、院落式的建筑形态，改变了人们在“封闭”空间购物的习惯，赋予购物之外更多的休闲体验；能用开放式生态、主题街区、沉浸式体验和街巷情怀等满足青年人、准中年亲子家庭对时尚、潮流、个性、文化、地域的需求；能通过情景化的沉浸式体验，形成街区独立的亮点和记忆点，还可提供随处拍照录视频记录分享的精神愉悦，实现二次传播。

3W:WHY为什么。透析目标消费者的消费需求、消费心理和消费趋势，是探求合理商业模式的必须手段。即便岁月变迁，思想更替，商业消费需求始终不变的本质就是对消费目标、消费空间、消费体验的完美追求。

后疫情移动互联网时代，人们“逛街”的需求模式和行为方式都发生了很多变化，其中最明显的变化就是公共场所保持距离的意识越来越强烈，更注重空间的开阔性，更追求自然空气的流通。

而开放式商业街区有商场室外化、中庭广场化的明显特征，正好满足上述需求。建筑格局处于一个对外开放的状态，可营造出开放、自由的空间形态；户外空间较多、通风性较好、舒适度更高、体验感更好，更能给消费者“安全感”，还能接纳更高消费客流的空间需求；街区式商业业态包容性强，有别于盒子式卖场，业态分区不明显，逛街属性更强，互动感也更足；地域文化性更强，还能满足娱乐、文化、社交等多样性需求，更容易营造烟火气息。相对于盒子式购物中心，街区式商业更能体现一座城市的底色与“气质”。

4W:WHen何时。线上生活方式拥趸者鼓吹：线上购物生活没有时间限制，可满足老百姓24小时的生活需求。可是，线上购物，下单确实没有时间限制，送单难道也没有时间限制？送单还有金钱投入呢！

而相比盒子式的商业卖场，商业街区开放的管理模式，更容易实现因需经营，包括经营时间。即便凌晨两点钟所有店面都关闭了，你也可以逛逛街么。特别是一年一度的春节期间，线上平台因物流放假都放假了，商业步行街却可以为广大老百姓照常开放。反正，街区闲着也是闲着，就静静地立在那里，就是一道风景。

这难道不是“逛街”的本质么？

5W:WHere 何处。长安何处不飞花？商业步行街应该安放在哪里？20世纪60年代初，战后经济增长和机动车的普及造成了旧城中心衰落，商业步行街区成为应对郊区化，复兴老城中心区的主要手段，上个世纪60年代至70年代，在美国诞生了200多条商业步行街，这种模式给商店带来了新的繁荣，如波士顿的Market Place。20世纪90年代至今，经济全球化使城市成为全球经济和本土经济链接的结合点，同时随着电商的迅速崛起，商业街区更加强化其主题性与体验性以保持其传统商业形态的生命力。

老酒新瓶，新酒新包装；老城新貌，新城新主题……顺势而为，从来是最佳的选择。强调商业步行街的好，不是否定老卖场，真正“复兴商业地产”的思路应该是：如何在现有的状况下，用心微调，让你的商业地产，符合时代需求！

如此而已。

让商业地产回归“逛街的初心”，开放式商业街区凭借其商业形态无可替代的天然优势，必将成为新的市场突破点。