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跑不赢余额宝的武汉公寓 未来到底在哪里

来源:   2023-06-04 18:18:00


武汉公寓市场自2017年后就进入了量价齐跌的状态。

随着2019年后武汉住宅需求逐步萎缩及购房门槛降低,武汉公寓总体需求更是大幅度的减少,均价逐年走低,与住宅价差持续加大。


2020年市场TOP10公寓项目大多为主城区项目,单项目年均去化约1.6万㎡,同比2019年下降40%,反映出市场热度消退,成交下滑严重。


进入2021年后,公寓市场依然处于下滑趋势,一季度全市公寓成交均价跌至11825元/㎡。




公寓为什么这么难呢?


因为除了需求的逐步萎缩外,公寓的面积和层高也被政策限制,最近连贷款部分政策也在收紧(武汉商业物业贷款利率,上浮20%-50%甚至停贷)。加之公寓的二手交易成本高,严重拉低投资收益回报。

相关政策丨

面积限制:武汉市公寓产品一般以办公性质进行报建,《武汉市政府248号令》规定限制单元式办公(开间小于柱距的分隔空间)不得超过50%;

层高限制:住宅地块公寓层高不超过3.6米,且最低不低2.8米,结构层高大于3.6米且不大于5.8米(3.6米 2.2米);办公、酒店式公寓层高不超过4.5米。


不仅如此,近年来国家大力发展直接融资,提倡房住不炒,使得客户投资渠道多元化,资产配置从房地产向基金、股票转移。

数据显示,2020年武汉公寓的均价涨幅呈负值,不说跑赢基金了,就连余额宝都跑不赢。




武汉市的公寓市场特点——



整体看来,由于区域间地段、地铁、配套等因素的显著差距,使得公寓的价格区间差距越拉越大,尤其是地段和地铁因素对溢价的影响明显扩大。

高端公寓成交比重上升,如徐东、钟家村、武昌及青山滨江、中南、欢乐大道等板块均出现去化表现还不错的高端公寓。


从产品结构和成交特点来看,LOFT是武汉公寓成交的主力,面积占比70%左右,LOFT公寓销售普遍好于平层SOHO公寓产品,且售价一般高于SOHO公寓。


武汉LOFT公寓呈现出户型面积越小越热销的态势。以汉阳四新区域为例——




公寓还有优势吗?

答案是有的:

入手住宅成本不断上涨,使得公寓自带门槛优势,上车更轻松;

购置公寓作为婚前财产,对单身女性群体具有一定吸引力。




公寓的未来在哪里?


1.做大——投资转自用

建筑面积加大,开间做大,进深做大;小户型变大平层,小LOFT变空中大别墅——

在产品层面可以将投资价值向自用价值转变,从户型、内配等方面增强它的使用场景。比如将公寓在户型设计上大开间化,方便进行隔断并设计不同的功能空间。或实现较高层高内的空中墅,实现大面积赠送并提高产品舒适度。优化空间格局设计,有利于提升项目实际得房率,而空间层次性变化有利于提升客户体验感,为项目产品加分。


2.提升服务与内配,用途多元化——提高公寓的空间经营收益

可学习长租公寓和酒店物业管理经验,从生活、工作、娱乐三个维度提供立体化物业服务,提升住户居住体验,加强运动健身、休闲娱乐、创意办公,丰富公寓的空间场景,增强实用和功能性,提升公寓的空间经营收益。


3.嫁接品牌——酒店化

嫁接品牌酒店,提高租金回报率。



数据来源:湖北中原地产



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