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2020年上海写字楼市场分析「2021上海房地产市场的走势分析」

来源:   2023-02-20 18:16:54

进入第三季度以来,虽然受到小规模疫情爆发和台风汛期等因素的影响,上海写字楼租赁需求依然加速反弹。写字楼需求持续升温,正体现了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。

在优质新增供应放量和战略新兴资本加持的背景下,各类企业加速战略性发展与房地产布局,如科技和互联网企业持续扩张,而头部金融、医药企业布局也明显加速,进一步助力写字楼去化。


供 应

第三季度,上海写字楼市场迎来6个新项目入市,共计近43万平方米。值得一提的是,新增项目均在新兴商圈。虽然近一年来核心商圈新增供应相对较少,但仍颇受优质企业青睐。净吸纳量创单季度历史新高,超40万平方米。


需 求

第三季度,上海写字楼租赁市场中,以TMT行业居多,金融行业次之,然后是医药健康行业、制造业、专业服务业。随着全球经济的复苏,新兴行业发展势头迅猛,租赁需求急剧增加。此外,随着对外开放政策落地,影响相应的专业服务行业需求季内增多,搬迁扩租态势进一步扩大。同时,房地产、制造业等其他行业的租赁表现也有了一定的上升。


空置率

第三季度,在供需关系作用下,上海写字楼市场空置率微降,约14.2%。


租 金

租金表现方面,受租赁活动全面回暖的带动,全市租金止跌企稳,平均租金约9.6人民币/平方米/天,比上涨0.6%,其中以前滩和南京西路回暖最为明显。


成 交

第三季度,上海写字楼市场成交方面,仍是以搬迁扩租为主,新兴商圈备受青睐。此外,随着需求主力军的不断演变,金融行业在选址扩租等方面,除了考虑陆家嘴外,人广、北外滩等也逐步被划入考虑范围。

此外,静安核心区金融街1FS出租率也大幅提高至65%以上,租户包括了五百强外资总部、外资建筑设计师事务所、五百强企业的新能源汽车公司等;办伴在静安晶品的项目也接近满租;虹桥商务区成交踊跃,多个项目以接近售罄,成交客户多以自用为主;瑞虹企业天地也已经有逾万平方米的租户意向。


展 望

未来6个月,上海写字楼市场预计有近70万平方米的项目新增入市,其中包括了大家期待已久的前滩信德文化中心等。至2025年,上海预计将迎来360万平方米左右的新增供应,尤其是2022年,更多新的高质量项目将在城市的核心商圈完工入市,为未来更多的优质企业提供高质量的总部空间,吸引更多全球及国内企业重仓上海。


新入市项目将为市场注入新泉,提高市场活跃度。随着14号线即将开通,将带动写字楼板块间通达性再升级。

在此环境下,开发商、业主需要做好长期规划准备,采取灵活的租赁措施,争取优质客户,留住现有客户,提升吸纳水平。

租户方面,需要做好“降本增效”,同时利用新增供应量,做好合理的“性价比高”的长期租赁规划。


(*图片源自网络)


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