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如何看懂新盘 | 买房砍价师踩盘保利·和光逸境

来源:   2023-02-20 12:17:37

最近后台留言问保利·和光逸境楼盘较多,我们就派亲戚买房砍价师去踩踩。我们今后规定,北京深圳楼盘,留言超过10个,我们就会行动。

保利·和光逸境。这个楼盘的看点是,北京为数不多的四环楼盘。

而且其宣传是,“可以预见的绝版之作”、“罕有的改善平层”。这个都很适合亲戚买房的主流用户。

那我们就去了。

老实说人气还真不错,我们周二的上午,居然看房的还络绎不绝。没有宣传,说都是客带客。

据说8月开盘之初,异常火爆,两天到访量达到800组,我有点相信,后面再讲。

我们看楼盘以后基于四个大的方面,像看人一样,出身、长相、内涵、收入。

出身就是地段,天生的好或不好;

长相是规划,一个小区规划的好不好,不仅是好不好看,还有,和用户的界面是不是友好;

最重要的是内涵——户型,这是看一个人的内涵的地方,对于一个楼盘,它内含了地段的出身定位、规划的合理尺度,等等各方面的条件,每个细节都体现在户型上,也是决定你买和不买的关键因素;

最后就是价格升值空间了,像谈恋爱一样,如果喜欢,那么这一条可以忽略,如果还在犹豫,你就要看看他是不是潜力股。

好了,我们来看看这个小区的出身。

西四环,乍一听那是上流阶层了,但是它在西四环的西南段,就是南城了,丰台不丰台的倒没关系。有点像天津,也是一线城市,但它也是个离山海关很近的东北城市了(第一次听到对天津的准确定义吧?记住了,你在天津置业就有准头了)。它近在离京港澳高速很近,不知怎地,我一看到了这个路牌,虽然在北京,我就感觉去到庄里了,离石家的那个庄不远了。

更准确地说,它东边挨着西四环,南边不远是京港澳,北边是莲石路,几条逼格不高的路,就一下把它圈住了,也由此定义了它的圈层。

看地段出身,还可以看两样,一个是片区的商业档次,一个是典型人群。

翠微百货是区域内最高逼格的商场,你要进去,基本上是一下子回到八十年代的感觉。虽然外观也彩色闪闪的,也有跟上现代步伐的时下广告;但走进去,走进去,你就深切地感受到,国企需要改革,这是一个现身说法的体验馆。每一个墙角、每一个立面、每一个陈列都用灰尘、用细节、用布局写着三个大字:脏、乱、差。因为十几年没遇到这样的地方了,所以多说几句。路过还有个欢乐水魔方,似乎是配套加分项,但一年中有半年停业,还有汽车驾驶学校,都透着荒凉。加油站在这里,也有点配角抢戏的感觉。

说到人群,先排开此小区的未来人群,大的区域内来看,片区质量比较参差不齐,大量的回迁房、限竞房;其次是搞文的和练武的都有。

总体说,有点像我们砍价师自己吧,草根出身,来到北京,不满足于中介的“小张”“小李”,努力站定立场和提高专业性,希望被叫成“张老师”“李老师”,努力去赢得别人尊敬。

关于本项目人群的特殊性,我们留在规划部分再讲,这个也很重要,谁是你的邻居,决定你进出小区的心情。

说到规划,这个项目可生动了。

但凡走在北京东二环和西三环,看到这些房子的,作为一个买房砍价师,都会情不自禁的脱口而出:这是哪个SB做的设计?

农民刚进城的时候,都喜欢把房子盖在路边,把门窗对着马路。你现在到一些偏远的小县城去看,还能看到大马路两边,都是住宅围观马路的感觉。

可是,这里是北京,这里是大城市,这都9012了,大部分在马路边的房子,都转过了身子,目视前方,用侧面身子对着马路,难道,还会出现之前的,把住宅建成面向马路的吗?

这个小区还真是的。

我们看看这个小区的规划图,看两分钟,再往下看。

左边就是川流不息的四环

看出什么了吗?

这个布局真的很奇怪。

我们亲戚买房的买房砍价师,虽然都不是学规划出身,但看久了也知道,左边的一条,如果,哪怕是做成塔楼,起码也有一半好户型,南北向的房子,最多只牺牲掉几套北向的。朝向,这个在北京,北方的城市,传统文化之都,可是太刚性了。就像车,是外地牌照还是北京牌照一样重要。这下全是东西向的房子,面向马路。大马路有什么好看的?我想问一下规划设计师!

哎,别急,谁都不傻,我们买房砍价师都能看出来的问题,我想他们一定也能看出来。继续对着上图,盯10秒钟。

看出问题了吗?

为何中间的两栋这样摆布?一个楼前占据最大的花园进深;一个占据在最中央的位置,楼盘的均好性呢?似乎都不考虑呀!

一个四环边的小区,也是稀缺性的,拿到这地也不容易的,为何不搞成一个档次差不多的高档社区,而非要搞些东西向的小户型在里面。我懂,这是为了用尽容积率,但完全可以不一样的设计呀,东边靠马路哪怕搞些塔楼,也有一半好的户型,不会这样都不好呀。

不合常理必有妖!

原来,这个小区是合作建房,有回迁,而且中间好的那两栋,是留给了原来的单位。这样再回过头来看,你就清楚了,东边的一排南北向的房,就尴尬了,其实就是个警卫,在那站岗的,为这中间的两栋彻底挡住四环边的噪音,形成一个安静的小区的。

好了,看到这,你就知道未来这个小区住着什么样的人了。

三类人,一类是原单位的人,一类是新买的大户人家,还有一类是负责站岗的小户人家。

想想,你未来住里面什么感受?

肯定有人会把这里当成自己的主场,有人被当成外来户。

但这个可以是劣势,也可以是优势。因为原单位是中宣部!(让说吗?大家看看这篇纯粹的技术贴,会不会被删了)。如果你是张一鸣或者范冰冰,搞文化文艺工作的,赶快买一套,未来大家都是邻居,有事好沟通。

总而言之,这个小区总共有700多套房子,8月份入市的时候只有286套在售了。说明大部分都被中宣部认购,而且包括了最好的两栋。中宣部以外的客户只能购买东西向的99平三居,还只能选择6号楼3单元部分楼层,以及西边的两栋大户型。所以前面说的开盘有800组到访,我信,说一开盘就卖成了尾盘,我也信。

这个说的有点多,我们接下来再看看,内涵,内部户型。

99平三居户型图

99平东西向三居,一进门一面墙挡得你严严实实,懵逼的思考着left or Right的同时,走过长长的走廊,来到了餐厅。哦不,是客厅。因为客厅面宽只有3米5,让我误以为是餐厅。按照光学原理计算,这个面宽,家里就只能放个小电视。沙发也不能大,否则放不了。

一进门那面墙


对于每天帮买房人累死累活砍价的我来说,我的业余时间就是在厨房,经常做点什么补的,犒劳自己。而这里最让我无法接受的是厨房。为什么窗子只有那么一点点?注意一下,样板间厨房的窗子外面是绿地,但实际房子外面是对面的墙 ,也就是天井,光线会很暗的。9万一平的房子,您让我买这么大的暗间厨房?

——虽然小户本身会有不好排布的问题,很多弊端室内设计师都做了掩护和规避,但还是看到了很多,不一一举例了。

咱们再来看看主打的四居户型。记住是187平,如果不是187,没有问题,因为每个空间都很适度,尺度很合理,这可能是我们砍价师的自己视角。但当我们变回客户,改善型客户,就发现这近200米的大宅,没有体现出优势来。比如主人房面宽仅有3米6,和原来住的100平两居的大小差不多,真没有升级了的感觉。厅的面积和层高倒是很舒服,但是也没有阔大的感觉。想来想去,可能是回字形设计,等于把平面又在中间隔出了一个完整一圈的交通面积,使得整体空间布局不错,但进到每个空间,就不够大了。特别是大户型需要的两个大地方——主人房和客厅,都没有大户豪宅的感觉。最后我们看看个人薪水如何,就是小区价格,这个小区有没有可能是潜力股?

这个大的片区比较复杂,一路之隔(莲石东路)的海淀人民普遍住着10万上下的老破小,岳各庄同区域均价12万的紫辰院和2500万起的限竞房国风长安,又凸显出均价89890元的和光逸境价格相当亲民,有诚意。

但对精装后总价890万左右的小三房,我还是感觉有点看门不值,毕竟也快小千万了。

未来由于这里还有传说中的地铁11号线,可能大家还对升值抱有期待;但那也是出行更方便,不是带来升值的充分条件。由于周边没有什么成片土地,大的改变不会再有,所以就不会有太大的身份改变了

我们也花功夫,走了项目周边的二手楼盘,能和它构成替代关系的,我们选看了对面的大成郡、旁边的万科紫台以及稍远的万科中粮假日风景等。

隔着一条马路的大成郡。均价75372元/平。104平米东向两居报价715万,217平南北大平层报价1850万。

这个就是同一地段,你选择是新房、质量好的;还是旧房,环境好的。

大成郡,这么晚的建筑,这么大块的地,规划相当不错,里面有个长条形的3万平米的大花园。布局大开大合,小组团围合,理应居住起来相当舒适;但是,但是,建设质量真是有问题,才几年时间,就年久失修的老态破败样子,很是可惜。好地真是不能给到他们手里,国企地产,只能这样了。物业估计也是他们的,管理太差,加上之前去了趟翠微,真是一到这里,就陷入了国企风格的汪洋大海,真有点不适应。

不过,不过,这结论下早了,保利也是国企,质量就是不错。可能是南方和北方的差异?地域歧视更是要不得。

下面看的倒是民企名企,但也是好不了哪去。万科紫台,当年开盘时是多么地新鲜靓丽,怎么一入伙这才几年就蔫了,外立面的紫红色退成淡红,被雨水侵蚀,也没了光彩。真有点像女人,一生了孩子就不再是高圆圆了,成高芳芳(我同事)了。

说回价格,万科紫台就均价75907元/平,170平南北三居报价1180万,如果找了我们亲戚买房的砍价师,至少还可以再砍掉80吧。这个和逸境就有可比性,同片区,如果没有处房情节,就为了过日子,找个有经验的二婚,可能更实惠,起码省了近300万。

万科中粮假日风景均价64260元/平,85平东西向两居报价512万,这个不看;看134平南北通透三居,报价930万。如果不要四环边的虚荣,(虽然是个看门的),和逸境的小三居来比,性价比就一目了然。

当然还看出来项目的很多优点,比如园林,比如立面,比如大的空间处理,都有品有位,这个收费的公众号负责说,我们就不说了,我们只负责说别人不说的,或者是看不到的。

记住,以上仅是砍价师个人观点,不代表亲戚买房平台,也不是最终结论。如需讨论,请在评论区,我们都会放出。还有下一个希望去踩哪个盘,请评论留言点名。

本文首发于公众号“蔡照明透视”。

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