天津楼市未来趋势「楼市进入寒冬」

新冠肺炎疫情令楼市2020年新年开局遭遇黑天鹅，这也打乱了原本楼市的发展节奏，一季度楼市可以用惨淡来形容，虽然2季度楼市在艰难恢复，看房量、活跃度也基本回到了往年同期的水平，但成交量却迟迟未归位，叠加2季度二手房挂牌量激增，天津楼市可以用“艰难”来形容，对于房企来说，营销、回款、负债、拿地、预期等均呈现下滑态势。

此时，不少房企纷纷以价换量，这对于购房者来说，不失为一个买房的好时机。

根据天津搜狐焦点最受关注楼盘榜Top 10榜单来看，目前市场主要呈现两个方面态势：一是，以低价为主的刚需板块；另一个是下半年市场仍将有需求补偿性释放，改善型需求将成为新动力。

上周（7.13-7.19），市区六区中上榜的项目仅1个；环城四区中有5个项目上榜，其中西青区2个，北辰区1个，津南区2个；远郊有2个项目上榜，其中静海区1个，蓟州区1个；滨海新区有2个项目上榜。

河东改善需求激增 格调新盘热度高涨

上周市内六区中仅有河东区的格调榴园一个项目上榜。

该项目从亮相之初就吸睛无数，更是长期霸占热盘榜，可见购房者对格调榴园项目的关注与认可。

格调榴园是原格调造纸五厂地块，位于河东区津塘路与雪莲南路交口，临近轻轨9号线张贵庄站，周边配套较为完善。

据悉项目规划28栋住宅产品，总计约2611套房源。

从产品类型来看，该项目共包含9栋6-7层到顶的洋房产品，19栋25-32层到顶的高层产品，以及部分临街商业。

项目预计首开高层产品，具体时间和价格待定。

血拼哥认为，格调榴园能够长期受关注，一方面是项目的区位优势，紧邻张贵庄站的地铁加持；另一方面是买房人对格调品牌的认可以及对格调产品的期待。

从市场层面来说，尽管今年受到疫情影响，但河东区市场表现可圈可点。先是疫情期间中海城市广场钻石湾（中海城市广场钻石湾_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网）的特价房效应刷屏人们的朋友圈，也提升了河东区楼市关注度。在价格让利的带动下，刺激了市场改善需求，使大批改善需求激增，同时也带动了区域内其它新房项目。

目前河东区新房市场中一方面老盘加速进化，另一方面纯新盘也来势汹汹。除了格调榴园以外，农垦含章雅著（农垦含章雅著_楼盘详情-天津手机搜狐焦点网）也同样备受期待，这两个项目也主打刚改、改善，他们的入市或将带动河东区楼市升级。

环城热度回升 大户型走俏

环城区域一直热度不减，上周共有5个项目上榜热盘榜，其中西青区有2个：万科翡翠大道、格调平园；北辰区融创津宸壹号；津南区有2个世茂璀璨公园、蓝光雍锦香颂。

先来看看西青区这两个项目，作为环城四区发展最好的区域之一，随着配套日趋成熟，生活品质也得到了全面提升，万科也将重点投资眼光聚集于此，借助区域发展与政策导向的双重利好，万科近年来分别落子西华府、翡翠嘉和、万科西庐、万科紫台、万科翡翠大道等项目。

万科翡翠大道紧邻地铁3号线杨伍庄站、学府工业区站，轨道交通便利。目前项目高层在售，面积89-109㎡2-3室，洋房建筑面积约125㎡、150㎡三室在售。

上半年市场上关于这个项目有不少声音，彼时拿地楼面价22000元/㎡，高层均价28000元/㎡，洋房33000元/㎡；后来因受疫情等市场多方面影响，降价销售，高层24000元/㎡，洋房28000元/㎡，降价后销量走高，今年4月份业绩表现亮眼，位居环城销售榜单前十。

格调平园位于西青区梅江南板块，毗邻梅江公园，占据了环内最稀缺的生态资源，从入市至今，每每开盘均取得不俗的销售成绩，而它的热销从某种层面上说明改善人群如今对于居住环境的考量。

格调平园占据”环境资源 城市资源”双结合，对于改善人群来说，产品极具稀缺属性。

格调平园一期实景图

目前项目二期逸潞园小高层已于6月19日加推3、11、12号楼。其中3#10层到顶，11#9层到顶，12#11层到顶；均为2个单元，1梯2户，户型建筑面积为115-143㎡，均价为33000元/㎡。

北辰区上榜项目为融创津宸壹号，该盘属于北辰小淀镇板块，受“外环补圆”规划的利好，该板块逐渐被刚需买房人接受。

从位置上看，项目位于北辰区北辰东道与尚梅路交口，距京滨成际北部新区高铁站约6公里左右，距地铁3号线丰产河站约2.8公里。

在配套方面，融创津宸壹号周边教育配套有小淀小学、小淀中学和天真幼儿园，周边仅有一些小学基础生活配套，大型商业或医疗配套还需借助宜兴埠、瑞景等商圈的辐射。

项目一大亮点是自身规划有商业配套，建成后可以为业主提供基本生活配套。

目前项目高层在售，主推建筑面积约88㎡、105㎡和112㎡户型，均价15000-15500元/㎡；洋房主推建筑面积约105㎡户型，均价16000元/㎡。

津南区上榜的两个项目——世茂璀璨公园、蓝光雍锦香颂，也是热盘榜的常客了。

首先来看世茂璀璨公园，项目位于咸水沽板块，众多周知这是刚需置业首选的板块之一，项目目前在售的洋房产品，十分受改善置业者的青睐，洋房产品均为大面积段户型：142㎡、157㎡三室，从面积上满足了改善置业对户型的要求。

另外，能从市面上诸多产品中脱颖而出，当然还少不了醇熟的配套。项目紧邻1条1公里全业态景观体验式商街，可以满足业主的休闲、娱乐及购物的需求；距离月坛商厦车行约2.5公里左右的距离，十分便捷。

在教育方面，项目内部将规划自己的幼儿园，小学则是津南区实验小学，可满足学龄孩子入园需求。

再来看看蓝光雍锦香颂，项目周边直线距离约1.5公里有地铁1号线延长线咸水沽北站和规划中的地铁8号线咸水沽站，还有东张庄、滨河花园、咸水沽二中等多个公交站点，毗邻城市交通天津大道咸水沽东出入口，津沽公路环绕项目，自驾车出行方便，交通路网较为发达。

项目附近有咸水沽中医院、天津市海河医院、正大骨科医院等医疗资源。距离项目3公里即为月坛商圈，商圈内有华润万家、世纪华联、津工、月坛超市等众多综合购物商场，生活配套丰富。

项目部分楼盘已经交房入住，目前联排别墅产品3层到顶，为六联和八联，产品为177㎡中户和197㎡边户，总价为430-500万/套。

远郊便宜是王道 生态城成滨海楼市担当

上周远郊区域中静海区、蓟州区各有1个项目上榜，分别为天津富力新城、蓟州万达广场。

静海区的天津富力新城备受刚需及落户人群欢迎，均价6500元/㎡的房价甚是友好，另外该项目最大的亮点是与翔宇小学签署协议，享有优先入学的权利，同时可以享9折的学费优惠，因此吸引了不少新天津客群；另外从房价角度来看，总价100万选择靠近市区的区域可选择的范围并不大，这个项目用于外地人“上车”还是很有吸引力的。

再来看看蓟州万达广场项目，目前高层在售，建筑面积分别为80㎡、85㎡、105㎡，均价10500元/㎡，洋房建筑面积分别为90㎡、110㎡，均价11500元/㎡。

该项目是万达集团落户天津的第7座万达广场，也是蓟州区第一座万达广场，未来将打造成为蓟州区域型的城市综合体，建成后将弥补蓟州区没有大型商业配套的市场空白。

另外，蓟州万达广场周边项目众多，红星京畿鼎园、和山正院、蓟州鸿坤花语、鸿坤理想湾等等……在住宅产品的合围之下，商业配套的补给无疑给区域发展注入一针“强心针”。

最后再来看看滨海新区上榜的两个项目——雅居乐滨河雅郡、和溪园，这两个项目均位于生态城板块。

雅居乐滨河雅郡项目位于中新生态城北岛板块，距天津市中心仅45公里，项目整体占地超过1200亩，总建筑面积112万㎡。

周边配套是项目一大亮点，除了星光汇、爱琴海等现有商业设施，未来还将自行开发社区商业来满足业主生活所需；教育方面，在滨河雅郡辐射范围之内，预计引进片区同等优质的中小学教育资源，构建全适龄教育体系。

另外，最重要的一点该项目之所以关注度高的原因便是价格，据悉项目单价12500元/㎡，洋房89㎡南北通透三室仅110万/套左右，精装修交房。

和溪园位于生态城起步区，项目规划整体占地约10.2万㎡，容积率约1.8，共计29栋住宅，1784套房源，由16栋洋房、7栋小高层及6栋高层组成，已于7月18日开盘，建筑面积83-97㎡之间，当日去化近8成。

来源：搜狐焦点天津站 @血拼天津楼市