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五环内新楼盘「东六环入地 最新消息」

来源:   2023-02-10 18:16:56

6月15日,北京市规划和自然资源委员会挂牌两宗不限价预申请宅地,两宗地块的位于北京市丰台卢沟桥大瓦窑,交易起始总价合计62.98亿元。这也是继丰台分钟寺,大兴西红门之后,今年为数不多位于五环内的地块。

其实之前的几场土拍结果,让我们对这次土拍充满期待。此前,中海历经108轮举牌,耗时1个多小时,以40亿拿下了房山稻田地块,溢价率高达41.3%。其他的几宗地块也是经过多番争抢,才最终被摘下。大瓦窑这两宗地块一来临铁,二来又地处五环之内,再加上此前多场土拍的铺垫,起始楼面价也已经突破4万/平,按理说,这应该是一个起飞的价格,可最后的结果却有些出乎我们的意料。

我们先回顾一下土拍的结果:

大瓦窑DWY-L33等地块是不限价地块,远洋 城建以48亿夺得;溢价率26.48%,最终楼面价约5.1万元/㎡(楼面价均为住宅部分);

卢沟桥大瓦窑DWY-L39等地块是不限价地块,首创以29.6亿夺得;溢价率18.26%,最终楼面价约4.38万元/㎡;

在评价这次土拍结果之前,我们先来看看这两宗地块的具体位置。

两宗地块都临近14号线西段大瓦窑地铁站一西北,一东北,都是步行可及的范围之内,地块还紧邻京港澳高速、西五环和莲石路,日常通勤非常方便,美中不足的是14号线中段还没通车,在换乘方面还有一点不便。

地块周围的配套虽然算不上特别齐全,但是生活气息比较浓厚,该有的基本上都具备。5公里左右可达五棵松华熙live,石景山万达广场等多个大型商场,地块的北边就是北京欢乐水魔方水上乐园,西边则是园博园。附近有北京丰台二中附属实验小学,北京十二中附属实验小学,景山学校远洋分校(石景山)、大成学校、十一学校(海淀),整体的教育资源一般,不过丰台自身在教育这方面确实是个短板。医疗资源比较充足,有朝阳医院(京西分院)、301、石景山医院等等三甲医院。

我们再说回这两宗地块的情况:

两宗地块的容积率都为2.8,未来的产品应该会是高层板楼,虽然楼面价没有达到我们的预期,但毕竟是稀缺的五环内新房,再此前均价在57000元/平左右的熙悦天寰,这两个项目未来的售价超过7万/平,难度应该不大。如果说熙悦天寰主打的是低密宜居,那么这两宗地块未来的定位将会更倾向于便利生活,是两种截然不同的风格。

周边目前的二手房情况:

建邦枫景

建邦枫景为2010年建成,是目前整个青塔距离地铁最近的小区,临近张郭庄地铁站,直线距离约200米。

小区板楼塔楼都有,户型60多平的1居,80-137的2-3居,部分户型明厨明卫,多面采光。有几栋是回迁房,因此价格差距比较大,回迁房的价格在5.2万左右,而商品房的价格则是在6万—6.4万之间。

不足是小区全部为地上停车位,停车位较为紧张,小区的物业不算太好,也不是太坏,由于小区邻铁,很多在京西南工作的年轻人比较偏爱在这里,租户较多。

万科紫苑

万科紫苑和万科中粮假日风景是一个小区,分为abcde五个区,c区叫假日风景,也可以说是假日紫苑的c区,万科的物业,管理比建邦枫景要严格一些。

目前小区的平均报价在6.8万/平左右,其中90多平小三居,总价不到700万可以拿下。小区附近有底商,小型超市及便民菜站,如果去大一点的商业,3公里范围内也是有翠微,物美,城乡超市等等。

此外,大瓦窑附近的二手房小区还有很多,比如2014年前后的一类经适房丰泽家园、广安康馨家园等等,总价都在300万左右,甚至更低,非常适合刚需人群上车。当然,这里也不乏一些品质不错的小区。如今两宗纯商品房的入市,也许会在一定程度上影响二手房市场的价格。但它们入市时,也不得不去考虑周边其他新房项目带来的影响和冲击。说实话,单纯的从区域上来看,大瓦窑与古城相比,并无太多优势可言,仅仅在环线上占有一点优势,古城区域的新房项目如今大卖,也将会成为这两个项目的直接竞争者。

大瓦窑是否会达到8万的价格,又会做出什么样的产品呢,我们也会持续关注~

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