签订二手房买卖合同我们要注意些什么？（附案例）

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当你确定要购买这套房子， 就进入到了交定金和签订存量房买卖合同的环节，签订购房合同是为了保障买卖双方的利益，也是买房环节中的重中之重， 签订二手房买卖合同我们要注意些什么呢？

这里我分为签订合同前和签订合同时两个部分来说明；

签订购房合同前，要清楚如下这些问题；

1）审核自己的贷款资质和贷款额度， 买房前要提前查询自己的征信状况；

银行发放贷款的基本要求是个人征信记录良好， 收入是月供的2倍， 比如说你的月供是1.3万元， 那你的收入证明要开2.6万左右， 银行才会发放贷款给你， 如个人收入不足可以加上夫妻的另一方或未婚的也可以父母担保， 银行认可家庭收入；

同时银行会要求个人提供近期半年的银行流水来辅助证明收入情况，如流水也不足的小伙伴， 提前半年就开始做流水；

2）银行发放贷款额度的影响因素包括：贷款人的征信状况，房屋评估价，贷款年限，还款能力，二手房房龄等；

如自己有逾期未还信用卡等较多不良记录， 有可能银行会降低贷款额度， 也就导致你必须要多掏一些首付出来， 提前要预到这种情况， 多预备一些首付出来（这种部分人会碰到）；

如自己征信记录非常差， 有可能贷不到款， 要在合同里声明， 银行未能发放贷款无足够资金支付购房款， 不视为违约， 卖家要在X年X月X日前退回定金（这种情况应该极少人会碰到）；

总结： 请大家要珍惜自己的征信记录，尤其是大学时的助学贷款要记得按时还，信用卡也要记得按时还，不要等到要贷款了各种麻烦找上门来；

以上是针对自己个人的部分， 下面的是针对卖家我们买方要注意的点；

3）房子是否抵押未结清或查封，这个房产查册就可以清楚；

4）产权人和出售人是否同一人二手房合同，要查看房产证和出售人的身份证核对；

5）房产是否有共有产权人， 如有共有人， 签订合同时所有共有人携带本人身份证到场一起签字， 并声明所有家庭成员同意出售该房产；

签订合同过程的注意事项：

总的原则：合同上要明确双方的违约责任， 不用任何模糊的字眼， 时间要明确， 违约的赔偿金额也要明确；

交易过程中的所有发票收据，这些都是重要交易资料的一部分，必须妥善地保存；

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的大概字眼；

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体的违约赔偿金额；

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费；

定金的注意事项：

确定买房需要交定金， 中介有专门的定金合同， 我是直接跳过定金合同直接签存量房买卖合同；

交付定金， 一定要卖方给付定金的收据， 要注意区分“定金”和“订金”的区别， 合同收据以“定金”来写， 收据和转账记录要保存好（转账记录会在后期需提交给按揭中介）

定金的金额：是买卖双方灵活商定的，根据《中华人民共和国担保法》规定：买房定金合同不可以超过购房合同上房款的20%，实际操作起来都是给5万左右， 这个是可以商量的；

签订合同的具体注意事项：

一般中介都会提供存量房买卖合同， 注意看合同是条款是否完整， 如未通过中介交易，可下载房产局的二手房买卖合同范本；

正规的存量房买卖合同应该包括如下内容：

1）房地产权属情况（房地产地址， 房地产权证号码， 建筑面积， ）

使用性质， 建筑结构， 房产共有情况， 房产是否有抵押等他项权利情况， 户口， 出租情况等）

2）计价和价款（出售价格）

3）付款方式

4）交楼时间和交接手续

5）税费

6）各种违约责任

一般以上房子的基本信息中介都会帮你填好， 中介填好了自己也要核对一遍，确保基本信息真实有效，包括地址， 面积， 严格填写面积并和产权证对应， 赠送的面积也要在合同的“其他条款”中注明；

2、约定付房款的方式：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式， 强烈建议采用按揭付款，

充分利用银行贷款，银行贷款是政府给老百姓的最好福利之一，做过生意的就知道， 和银行贷点钱有多难， 民间借贷利息是房贷的好几倍，在算上通货膨胀， 不贷白不贷啊！

3， 约定税费的承担方，过户所涉税收和费用谁出，这些要在合同里写好；

二手房交易税费包括：契税、个人所得税、土地增值税、印花税、契等，其中比较大块的是个人所得税、契税项（其余几项都很少一般就是几百块钱）；

个人所得税本应该是卖方承担的， 但因之前是卖方市场的原因基本全部税费由买家来承担，现在市场较为冷淡， 可以适当拿税费来和和卖家压价或者谈个人所得税由卖家承担；

4， 过户，明确到房管局办理买卖合同登记和过户的时间；

5，确定具体的交房时间和交房条件及收房的注意事项：

（1）交房的时间和条件；

交房的时间一般是过户后交房和卖方收到所有房款后交房， 具体双方商议， 是空屋交还是带家电交， 这些都要确认好并写进合同；

（2）户口迁出，现在很多家长买房都是为了学位， 户口就显得尤为重要，要明确卖方户口迁出的时限及违约责任，如卖家户口迁出需要一段时间二手房合同， 可扣下部分房款作为担保，直到业主户口迁出再退还；

（3）物业费、水电费等， 要卖家提供最后一个月的缴费证明。

最后关于中介费的给付建议分成三部分， 签订买房合同时候支付40%， 过户时50%， 交房10%， 具体金额可和中介商议， 分三部分给是为了约束中介的服务直到交房完毕；

以上这些是签订二手房合同时应该要注意的事项， 希望大家在二手房交易过程中尽可能地仔细和谨慎地审核合同条款， 保障自己的合法利益！