新西兰央行表示低净移民可能会为房价降温

新西兰央行副行长表示，如果当前局势使新西兰的边境保持关闭，新西兰失控的房价可能会因低净移民而回升。

Geoff Bascand 告诉英国《金融时报》，如果房价降温的速度快于预期，可能会影响新西兰储备银行对明年快速加息的预测。

他补充说，如果新西兰重新开放边境的速度缓慢，更多的居民移居国外，这可能会抑制人口增长并减少对住房的需求。

巴斯坎德的评论凸显了央行在预测通胀方面面临的挑战，因为从大流行封锁中重新开放会影响商品的供需。

“如果人口增长保持非常缓慢，房地产市场可能会调整得更快一些，”巴斯坎德说，他预计将在担任副手近十年后于 1 月卸任。

他补充说，房价更快降温将影响新西兰央行的利率决策，以及全球经济前景、国内需求强劲和劳动力供应紧张带来的产能压力。

如果政府推迟放宽边境限制，那么当前局势变种会给移民带来额外的风险。

新西兰央行在 11 月将利率上调25 个基点至 0.75%，这是随着经济开始过热的几个月来的第二次加息。该银行预计，到 2022 年底，利率将达到 2%，到 2023 年 12 月达到 2.6% 的峰值。

新西兰央行还预测，随着边境限制放宽，每年净移民人数将逐渐增加至约 24,000 人，但这将取决于国际旅行的重新开放。净迁移目前略微为负。

减少移民会减少对住房的需求，但也会减​​少劳动力的供应。“就通胀压力而言，这将如何发挥作用将很有趣，”巴斯坎德说。

一旦当前的建筑项目完成，新西兰的住房存量预计将在几十年来首次实现平衡，这使得净移民变得更加重要。

央行预测，到 2022 年底，房价年增长率将从 2021 年底的 30% 放缓至 6%。从 2022 年底开始，它预计房价将小幅下跌。

巴斯坎德表示，在未来两到三年的时间里，鉴于利率上升、人口增长放缓和持续的房屋建设，很难看出什么会支撑房价。

根据CoreLogic的房价指数，新西兰房价在过去两年大幅上涨，11月份同比上涨28.4%。尽管政府对租金收入和资本收益实施了更严格的税收政策，并且新西兰央行将贷款价值比限制收紧至之前在 2016-2017 年实施的水平，但价格仍在继续上涨。

新西兰央行认为目前的房价水平是不可持续的，对金融稳定构成威胁。它正在就新的住宅抵押贷款限制进行咨询，该限制将包括两个工具：债务收入比的限制和银行必须用来测试借款人是否能够负担得起抵押贷款的利率下限。

它计划在需要时使用利率下限作为过渡工具，因为 DTI 限制需要更长的时间才能实施。巴斯坎德表示，利率下限可以“相对较快地实施，可能在三到四个月内”实施。

尽管新西兰的总体通胀率接近 5%，但新西兰央行相信公众对未来通胀的预期已得到充分锚定，并坚称其对任何将其置于风险之中的政策的胃口都不高。

Bascand 表示，公众开始预期通胀上升的信号“将成为我们决策的重要因素”。“如果我们认为 [期望] 变得不稳定，那将是一个担忧。”

巴斯坎德承认高通胀可能影响公众预期的风险。“我们认为存在工资和成本压力可能上升的风险，并导致人们认为通胀会进一步加剧，”他说。然而，抵押贷款利率上升将抵消这种担忧，因为它们开始影响房地产市场。