严重剧透 市政府旁神秘的精装大宅 日式“时光の庭” 仅289套

“高总价”、“大户型”、“优质精装”、“酒店级大堂”……

在天津房地产市场，你有多久没听过上面这些词儿了？

的确，2016年的历史大顶之后，被限购、限贷、限价捆住手脚的天津楼市，似乎进入了一轮逆向淘汰。

为了跑量，开发商一股脑扎进刚需红海，绞尽脑汁降标减配、控制总价，市场上一水儿小户型，越便宜越好。

相反，高端改善产品供应几乎停滞，2016、2017年的几个地王项目已经销声匿迹很久。

这种局面，预计在今年下半年会有所改变。河西叠彩道、正荣制本厂、保利迎水道等几个高端盘，已经开始蓄势。

今天，姜Sir先给大家曝光一下叠彩道项目。

这个由旭辉、万科、海晶三家合作的住宅项目，案名为“宾西路5号”，算得上是目前河西区核心区的唯一新盘，总计只有289套房源。

具体产品怎么样？耐心往下看。

壹 ︳First

有关叠彩道项目的江湖传言由来已久，却一直神龙见首不见尾，很多人甚至连它的具体位置都不清楚。

也难怪，这个地块最早2013年就已出让，一直传说要入市却一直没消息。光姜Sir了解到的方案调整，就做了好几轮。

位置其实很好找：西北侧是环渤海发展中心和宾泰公寓；东北侧是欧亚花园；西南侧是原来的东风标致4S店，现为项目销售中心；只有东南侧临着叠彩道。

地块本身不大，四周又被既有建筑包围，自然不引人注意。

宾西路5号北面的天津迎宾馆

北面，是一众星级酒店——天津宾馆、燕园酒店（原喜来登）、水晶宫饭店、迎宾馆等；西面，是体院东居住区；东面，是天津市委市政府、天津文化中心、华润万象城。

百度卫星图的测距功能显示，从叠彩道上项目规划大门出发，步行到市政府约400米，到地铁5、6号线天津宾馆站约600米以内；驾车至天津宾馆约1.1公里，至天津自然博物馆约1.6公里，至华润万象城大约1.9公里。

西面隔着紫金山路，就是买菜吃饭都非常方便的体北居住区。▼

其他如肿瘤医院、环湖医院、二附属、华夏未来、奥城商业广场、鲁能广场、河西中心小学、实验中学、水上公园、天塔湖等等天津城市级配套，都可以用“近在咫尺”形容。

宾西路5号东面的天津文化中心

而门口的叠彩道只有短短约470米长，沿途都是既有居住区，又是由东至西的单行路，天然控制了车流和车速。

可以说，宾西路5号的位置，就是天津的文化、政治中心，同时是天然的“闹中取静”。▼

而且，周边区域已经没有新的出地计划，说是绝版也不过分。

而之所以称“5号”，也是有缘由的。从天津当年的霞光道5号，到北京后来的公园5号，万科有一款高端产品系，便以此命名。▼

霞光道5号实景

贰 ︳Second

区位优势不必多言，但项目规划难度也是够大。

其一，这个项目规划之前已经报完审批，很多设计只能是命题作文，在原基础上改进提升；

其二，地块确实太小，周边又都是现有住宅，楼座摆布既不能对它们造成遮挡，又不能自我遮挡。

如何“螺狮壳里做道场”，便是考验综合实力的时候了。

宾西路5号整体占地约2.4万㎡，地上建筑面积约4.8万㎡，包括住宅约4.4万㎡、配套公建约3714㎡，容积率约2.0，绿地率约45%。

值得注意的是，整个项目地下建筑面积约2.8万㎡，开挖了两层车库。

地块整体并非是正南正北，而是略偏东。在规划上，将两栋27层高层布置在了西南角，而在东北、西北、西南角，分别布置了3栋7层洋房。▼

宾西路5号北鸟瞰效果图

宾西路5号采取了天津比较流行的红砖建筑风格，整体上沿袭了五大道红砖洋房的审美。也整体跳脱出周边其他小区，形成崭新的城市界面。

高层建筑外立面以三段式造型，强调竖向的挺拔感，颇具Art Deco风格的特点。基座采用米黄色石材，3层以上采用砖红色仿砖涂料，搭配装饰线条，形成丰富的视觉变化。

洋房产品则具有鲜明的都铎式建筑特点，严格的对称关系，配合尖顶、侧山墙等设计元素，与旁边曾经的英租界建筑风格一脉相承。▼

宾西路5号洋房效果图

项目主出入口位于2号楼高层与3号楼洋房之间，只供供业主步行出入。

地库入口位于社区东南角，出口位于西南角，单向进出，效率更高。

业主开车回家，从叠彩道上拐个弯就能进入地库，避免车辆和行人的交叉动线；社区内地面不会有一辆机动车行驶、停放，实现真正人车分流。

宾西路5号主出入口效果图

南侧临街在商铺和大门前，还预留两处“外部下客等候区”。出租车可以在此停靠、候客、落客，非常方便。

甚至，项目还提前设计好了搬家、运送重物车辆的动线和快递、外卖配送动线。

搬家、运货都在B1层进行，并预留下处理搬运货物的空间区域。基本上就在电梯附近卸货，极大地提升了效率。

快递车辆则停靠在南侧，服务人员从大门进入社区、送到各家。业主家中无人的情况下，快递可放在北侧大厅的地下收集区域。

此外，约3714㎡的配套公建位于1、2号高层底部，沿着叠彩道布置，商业街前预留了店前休憩平台。业主在楼下走累了，可以坐在店前的桌椅上喝杯饮料。

叁 ︳Third

宾西路5号项目虽迷你，中央却有一个非常规整的宅间景观空间，如何将这一优势做到极致？

宾西路5号景观规划图

万科邀请来日本一家老牌的设计事务所——Earthscape（地球的风景），来操刀社区的景观规划工作。

这家事务所在国际各项设计大赛中获奖无数，始终坚持“景观设计为人与自然的连接体”这一理念，尤其擅长在设计元素中透露出人性、生态、尊重自然规律的观念。

为设计宾西路5号的景观，日本设计师深入学习了天津的历史与自然资源，在这片土地中寻找积累下的记忆。

以“时光の庭”为主题，运用景观设计的手法，截取自然中的景色，希望打造一种只有生活在此的业主才能独享的体验，忘却都市的喧嚣，回归自然。

中庭空间的景观特征由三大区域（森、水、太阳）构成：

自然森林景观区（森）私密性高，拥有安静舒适氛围的休息空间；亲水景观区（水）以水景为中心，柔和润滑的景观和亲水空间；中庭景观区（太阳）是一个开放式活动空间，四季花卉盛开，平缓起伏的草坪山丘。

从自然中提取五种元素（火、水、木、金、土）为主题，创造出不同的下沉空间。▼

宾西路5号景观规划图

社区中心一个以水为主题的中庭，是整个宾西路5号景观的精髓。如镜面般的浅池水景，实际上还原的是海河入海一刹那的意向。

水景中央有一个下沉空间，人可以步入其中。在此静坐，四周被水环绕，聆听水声回响，享受时光静静流淌。

北面有一组跌水景墙，水幕源源不断从高流到低，令整个中央水景区充满活力。

景墙背后是一个开敞廊架，地面为米色木材甲板，摆上几把躺椅、户外沙发，便成为业主开放式的社交空间。

沿岸部分种满种类丰富的水生植物和多层次乔灌木，配合各种人工构筑物，见底了临近建筑物的存在感，营造出生机勃勃的水边景观。▼

宾西路5号景观效果图

以“金”为主题的满栽四季开花植物的花之庭院，随着季节轮换而变换更替不同的色彩，装饰每天的生活。

在中央设置凉亭，这个季节棚架上爬满了藤蔓类攀爬植物，营造被绿色包围的休闲场所。业主在此，可以在花海的簇拥下静静地小憩、放松身心。▼

宾西路5号景观效果图

社区东侧以“土”为主题的艺术庭院，缓和起伏的大地与巨石，山丘里为孩子留下游戏空间，大家可以在这里自由奔跑玩耍。

广场上象征性的大树是人们的根据点，在树荫下休息、看书、享受野餐等等，成为居民快乐舒适的休息场所。

以“火”为主题的社区西侧艺术庭院，私密性高，植物大多采用当地树种进行栽植，规划成为山林景观中的森林。

在一圈下沉式休闲座椅中间，留下一处可以点燃篝火的石台。在这里，放下心中所有的累赘，静静享受自然带来的空寂。

宾西路5号景观效果图

高层北侧被高木所环绕的休闲空间，以“木”为主题，周围植物使用针叶树木作为列植，制造一个安静舒适的景观氛围，成为一个被绿化包围的居民和来访者的交流空间。

被高木环绕，选用针叶树作列植，形成一个被绿色包围的居民和来访者的交流空间，创造一个安静舒适的观景氛围。▼

宾西路5号景观效果图

此外，社区中大量运用了堆土、景墙等设计，利用不同的坡度起伏和人工构筑物，令有限的空间充满变化，增加园林景观的趣味性。

比如地下车库通往地面的人防出入口，设计师出人意料地与景墙进行一体化设计，上部打造成观景平台，为居民营造了两处休息空间。

轻质填充物做基底，在周围堆土，再以石材饰面的景墙作遮挡，构筑成独具特色的休闲空间。

未来，业主可以拾阶而上，坐在观景平台上读书、沉思、晒太阳。▼

宾西路5号景观效果图

园区地面铺装以花岗岩、木地板、安山岩、碎石等多种材质为主，只有少部分地下车库坡道铺贴的是沥青。

而且，宾西路5号未来计划打造成一个艺术品社区，在公区的位置会摆放、悬挂一些艺术雕塑、油画等等，以提升整个社区的品位。▼

宾西路5号景观效果图

肆 ︳Fourth

万科联合赛拉维，从1年多以前就开始室内设计工作，方案几经易稿。从最初的“70·90”项目（90㎡户型占整体70%），一直调整到如今全部的大平层户型。

面积区间，高层全部为约145㎡三居，洋房为约150-225㎡的三、四居。

所谓“单价决定品质、总价决定圈层”，纯粹的大平层产品，高总价提升了购买门槛，也在一定程度上保证了社区居住人群的纯粹。

而且，这一次万科采取了精装和建筑结构一体化设计，由内向外反推户型结构。

先由室内精装设计师确定好客户的生活需求、室内动线、各种功能分区，再由建筑设计师以此需求，确定承重墙、户内门、烟道、上下水等结构位置，最终确定户型布局。

具体户型图，开发商暂时不希望在线上曝光，但姜Sir看过后，发现很多优化细节不多见。

举几个小例子：

所有主卧套卫生间，均能做到洗手盆、马桶、淋浴三分离，最大一款洋房户型主卫还做到了洗手盆、马桶、淋浴、浴缸四件套。

所有户型均设计有单独的家政空间，大一点的有独立一个家政房，最小的户型也会在过道预留一个柜子装洗衣机、烘干机及家政杂物。

卫生间、厨房的烟道、排水立管，一定都设计在最不占空间的位置。比如部分户型主次卫共用一套烟道、排水立管，部分次卫将之挪到隔壁储藏间里。

另外，姜Sir已经提前进到精装样板间中探过秘，再透露一些精装方面的细节：

室内公共空间大量使用了实木贴皮的木饰面板材、皮革包裹的背景墙、精致的金属扣条。

尤其是木作，室内门及门口也都是实木复合材质，外贴与木饰面一样材质的实木贴皮，颜色雅致，花纹立体自然，质感特别强。

卫生间、厨房大量采用了石材铺贴，橱柜吊柜门采用烤漆门板，五金件也都是名牌。

整体上，宾西路5号的精装风格更偏向酒店，色彩沉稳温馨，造型简洁大气。设计师并不炫技，而是尽力从客户角度出发，追求实用性，在细节处尽力满足每项琐碎的生活需求。

在大堂、电梯前室等公共区域，宾西路5号也采取了现代酒店风格的设计，大理石、木挂板、壁纸、金属收边等材质的运用，多层次立体的柔和灯光，一切均为业主营造一个温馨的归家氛围。

今年，天津万科将“社区三条生活场景动线”（归家动线、景观动线、服务动线）列为标准化，陆续在各项目中开始落地。

每条动线，都要提前预想好业主的生活场景，打通设计、营销、规划、客服4个部门，反推出每个节点上的细节设计。

在宾西路5号，这三条生活动线也都已经规划好了。

后记

7月27日，位于紫金山路与叠彩道交口的营销中心将正式对公众开放。

这样一个河西核心地段的大户型、高总价新盘，总房源只有289套。

整体上，这是一个更加重视居住品质的微型市区盘，圈层更加纯粹，低调内敛不张扬；设计上不是追求多么的“豪”，而更强调舒适度与功能性。

各位粉丝有谁对宾西路5号感兴趣？加姜Sir的微信jianghao639618，给你看更多内部资料。

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2019·7·24

温馨提示

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。