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重磅楼市调控「当前,房价仍处在高位运行」

来源： 2023-03-03 08:16:58

楼市在经历20年时间快速发展的前提下，越来越多的购房者开始形成“买涨不买跌”的潜意识，甚至有的城市呈现越是调控，市场相反越是火热的尴尬处境。客观来讲，随着我国城镇化进程低下，再加上价高者得的市场规律，基于这一点宏观背景下，毫不客气地说楼市本身处于红海市场，人人都是刚需群体，房价过度上涨也是意料之中。但此时我们似乎忽略了一件事情，那就是居民的基本消费能力底线在哪？一个月收入3000元的小县城，房价到底是多少最为合适？从国际合理水平来看，房价处于6000元平方米已然是天花板。但放眼当下最真实的市场，恐怕随随便便几个四线城市的房价就破万了。

为何要强调房价和居民消费之间的关系？最本质的原因就是想让大家明白市场经济正常运转的底层逻辑，水能载舟亦能覆舟，消费和支出本身就是相互扶持的过程，如果一旦过度索取，必然形成供需关系的颠倒。

事实上近些年楼市正处于这种效应中，房价居高不下，而居民收入涨幅不明显，这对于成熟的城市经济并不是利好消息，小额消费无法产出，大额消费有心无力。对于当下格局，社科院早在2018年明确表示，房地产经济对城市经济的拉动效应出现拐点。当财富都聚集在房产时，此时就会抑制其他产业经济，这并不是大家想看到的结局。

反观另一边，人口因素成为未来5年内楼市的最后一根稻草。在讨论这个话题之前，我们需要明白一个道理，那就是在我国城镇化进程高达60%的背后，我们到底付出了什么？2002年至2012年，我国自然村从360万减少至270万个，10年间减少了90万个自然村，其中也包括了大量的传统村庄。你以为这数据还不够多，但请你注意，这仅仅才是9年前的数据，对此不难推测已经超过100万个村庄消失了。严格意义上来讲，这并不消失，而是随着城市群的吸虹效应，农村往城镇跑，城镇往中大城市迁徙，人口由平均分布演变为聚集效应，人地分离、人户分离早已成为城市群分布的新标签。

从这一点来看，我们可以得出一个信号，接下来面临选择的将会是农村人，无论是上一辈人例如父母，还是你本身，对于农村、城镇、城市3类的确而言，你不得不选择其中一样。说白了年轻人的选择决定了下一波人口红利的存在，事实上从第七次人口普查数据得知，弱一线强二线城市才是楼市的下半场。

与此同时，今年楼市风向再度收紧，7大城市行动，其中释放信号值得大家关注，在6月7日，同一天有3个城市出台新政，成都发布通知，针对房企参拍土地实施审查机制，对部分数据不合规的房企进行限制。天津修订预售资金监管细则，非住宅项目纳入监管，增加资金加入监管账户途径。西安住建部发布通告，严厉打击违法违规销售商品房的行为，变现收取定金、预订款、诚意金等都是违规行为。

如果说市场层面只是小打小闹，那么货币政策动向才是最为关键的。最近一段时间，厦门、北京、杭州、长春4大城市针对经营贷重拳出击，例如厦门10部门联合开展二手房专项行动，已对29起涉嫌炒房行为立案查处。北京银保监会陆续开出6张罚单，罚款对象包括了部分国有银行，这就是打击贷款资金违规流入楼市最直接的回应。杭州市场房贷利率出现普涨趋势，各银行首套房、二手房房贷利率均出现上调。吉林长春针对违规房企按照最高比例监管预售款，打击返点、扣点等销售行为。