数据说话：我家旁边刚拍的地王 跟我到底有几毛钱关系

今年上半年，太行瑞宏、恒大相继在成都主城拍出楼面地价破万的地王。在“地王出、房价涨”的臆想中，众多开发商纷纷借此炒作房价。以上周为例，在恒大刚刚拍出楼面地价10550元/㎡的小龙桥地王、新希望9500元/㎡楼面地价斩获牛王庙地块的第二天，马上就有楼盘宣布涨价1000元/㎡。

借势宣传的楼盘广告

排除开发商的自我炒作因素，一块高价地的拍出真能拉动整个区域房价的飙升？成都商报联合成都链家，通过链家的市场大数据，梳理知名地王拍出后对周边二手房的价格变动影响，来给市场还原一个真实的答案。

三官堂晟丰地王

地王记录：楼面地价10940元/㎡

拍出时间：2013年

三官堂晟丰地块位于九眼桥板块内的三官堂商圈，地处一至二环之间，属于成熟商圈。

根据成都链家的二手房数据显示，2013 年地王拍出后，三官堂商圈二手住宅均价并未出现大的波动上涨现象，后期均价走势基本与整个市场一致。

在近两年不断的房地产宽松政策刺激下，成交均价稳中有升，商圈内的摩玛城、望江橡树林等楼盘均价走势与区域特征一致。地王的拍出并未对片区房价出现强烈的拉升作用。

鲁能跳蹬河地王

地王记录：楼面地价9350元/㎡

拍出时间：2014年

鲁能跳蹬河地王位于万年场板块内的保和场商圈。成都链家的大数据显示，2014 年4月地王拍出后，项目所在保和场商圈的二手住宅成交均价在短期内快速上涨，但又快速回落，在本轮宽松政策周期中均价回升。2016上半年二手住宅成交均价7531元/平方米，较2014上半年地王拍出后，反而还下跌 3.8%。保和场商圈的东方惠城、华晨雅庭、隆鑫九熙等楼盘二手均价走势都表现出上述相同特征。

由此可以看出，不排除炒作因素，也许短期内地王对房价上涨有明显影响，但随着市场参与主体恢复理性，均价会快速降下来。

大源中央公园

大源建发地王

地王记录：楼面地价8410元/㎡

拍出时间：2014年

大源建发地块位于大源板块的三江商圈。大源建发地块于 2014 年拍出，2015 年起三江商圈的二手住宅均价呈现快速上涨趋势，2015年均价同比上涨14.7%，2016年上半年均价累计上涨12.2%。三江商圈的建发天府鹭洲、逸都国际等楼盘成交均价均明显上涨。

但是，成都链家分析认为，三江商圈均价涨势并非是受大源建发高地价的拉升。三江商圈房价上涨主要源于政府规划打造“国际城南”、发展天府新区、交通优先建设，大量企业、人口集聚，形成商业、居住新中心。因此地王附近房价上涨其实是整个大源板块房价处于上升通道的产物。

太行瑞宏百仁地王

地王记录：楼面地价12000元/㎡

拍出时间：2016年

太行瑞宏百仁地块位于蜀汉板块的高家庄商圈，该地块于今年3月拍出。根据成都链家的二手房数据，目前高家庄商圈的二手住宅均价在7800元/平方米，代表性楼盘中，金牛花园均价较去年略有下滑，两河锦地均价基本与去年持平，细线阳光和白鸽岛尚均价有所上涨。可见，并非出现地王后，周边二手住宅均价都开始飙升。

业内观点：

房价绝不是任由地王摆布

通过链家二手房的大数据分析，综合考虑房价自然增长的因素。成都链家认为：单个地王不一定能对整个片区房价起到拉动作用。链家数据显示，鲁能跳蹬河、三官堂晟丰和太行瑞宏百仁三个地王出现后，区域房价并未飙升。仅大源建发地王出现后，三江商圈房价快速上涨，但更多是受城南规划、整个区域房价处于上升通道的影响。

成都知名房地产机构正合地产也认为：一级土地市场的疯抢并不代表二级销售市场购房者会买单，购房者在考虑是否购买一套房的时候考虑的更多是该项目的品质、配套、物业等，而不会去考虑这个项目的土地价格高不高。开发商之所以愿意以高价入主某区域，是因为看好区域未来的市场发展，但“地王”与“房价”之间并不存在直接因果关系。

同策咨询研究总监张宏伟在接受成都商报房产记者采访时则一语中的表示，“房价绝不是由地王来摆布”。地王产生可能会让周边项目短期受益，但绝不会无限上涨。房价会因为不同的市场和需求而变化，但绝非一个单一的地王就能任意摆布。

专家释疑：

地王频出与去库存是否矛盾？

从去年12月开始，房地产去库存被摆到国家经济层面的战略高度，可见问题之严重。而今年上半年以来，全国各地又频出地王，丝毫不像楼市不景气的样子。地王频出与去库存是否矛盾？怎么理解一边政府高喊去库存，一边市场又不断拍出高价地？

成都正合分析表示，这种现象并不矛盾，地王频出与楼市去库存区域是错位的。今年上半年全国共有205宗地王，其中典型一、二线城市地王占比60.5%；而高库存大量集中在三、四线城市。这样的错位发展印证了楼市进入持续分化的状态。

正合认为今年开发商积极拿地，一方面是因为一、二线城市在政策刺激下量价快速回升，改善产品成为高成长性的物业，后续发展可期；另一方面，因市场发债标准放宽，部分开发商能以较低成本融资。据相关数据统计，今年房地产业发债规模超过4500亿元，票面平均利率为6.16%。因此，拿下一、二线城市优质地块“不差钱”，开发商图谋后续发展已成为共识。

著名房地产专家谢逸枫接受成都商报房产记者采访时则表示，“尽管地王频出与去库存并不矛盾，是一二线城市和三四线城市楼市分化的产物，但地王频出会推高大众对房价的预期，对楼市去库存极其不利。”目前的地王仅仅只是一个市场预期和一种市场信号，并非真正反映了房地产市场的供求关系。