是敌是友 购房机器人进入房地产市场

IBuyers 是近年来冲击房地产行业的少数真正创新之一。然而，由于对 iBuyers 的工作方式以及它们为卖家和买家解决哪些类型的问题存在误解，消费者还没有完全接受它们。

iBuyer(即“即时买家”)是一家使用技术和房地产数据自动提供房屋报价的公司。买下房子后，公司修理坏了的东西，做美容修理然后卖掉。IBuyers 将自己推销为一种快速、方便的销售方式。

围绕 iBuyers 的神话越来越多：他们支付的费用太少，抬高房价并将自住房屋漏给投资者。其中一些神话确实有一定的道理。以下是 iBuyers 的真实情况。

误解 1：iBuyers 低价房主

在 9 月份走红的 TikTok 中，一位房地产经纪人暗示 iBuyer 正在操纵房价。在他的假设中，该计划是一个两阶段的过程。第一步由低价房屋卖家组成。

但科罗拉多大学博尔德分校的房地产技术策略师和驻校学者迈克德尔普雷特说，iBuyers 支付的价格并没有明显低于市场价格。DelPrete 告诉个人理财网站 NerdWallet：“最大的潜在误解是 iBuyers 会欺骗你，他们会给你一个低价的报价，而你却把钱留在桌面上。”

这种误解可能源于一种信念，即 iBuyers 与房屋鳍状肢相同。有区别。鳍状肢购买需要大量工作才能使它们处于可销售状态的房产。他们低价购买，在装修上花费大量资金，并从投资金额与其销售价格之间的差额中获利。但 iBuyers 购买状况良好的房产，通常进行小修，并从向卖家收取的费用中赚取大部分利润。(iBuyer 支付的最终价格是接受的报价减去装修费用。)

DelPrete 研究了 iBuyers 支付的价格。2019 年，iBuyers 支付了估计市值的 98.5%;有时在 2021 年，他们支付的价格过高。相比之下，房屋鳍状肢通常支付约 70% 的价值。

是的，iBuyers 支付的费用通常低于买家通过传统方式获得的费用。但也不少，一些卖家认为 iBuyers 值得为快速销售和不向陌生人游行的便利而进行财务权衡。

误解 2：iBuyers 是房子贵的原因

正如 TikToker 所描述的那样，“价格操纵”的第二步将包括 iBuyer 在为附近的数十所其他房屋少付钱后多付一所房屋的钱。该理论认为，这将为估价师和随后的买家遵循的更高价格开创先例。

这个假设无视人性：当你买房子时，你会忽略唯一多付的买家支付的价格。您会注意与公平市场价值一致的价格。

故意为房屋多付钱将是一种灾难性的策略。事实上，该公司的 iBuying 部门 Zillow Offers 承认，根据对未来价格的错误预测，它无意中为房屋支付了过多的费用。Zillow 在 2021 年第三季度损失了数亿美元，解雇了四分之一的员工并关闭了 Zillow Offers。

佛罗里达州立大学房地产副教授玛丽亚·莱丁 (Mariya Letdin) 告诉 NerdWallet，她看到“一些想法在流传。一个是担心大型科技公司会利用他们的信息优势来利用个人卖家。另一个是 iBuyers 会以某种方式推高房价。这些都没有证据支持。”

对于 iBuyers 人为推高价格，他们需要控制很大一部分市场，而他们很少这样做。根据 DelPrete 的研究，iBuyers 占美国第三季度购买的房屋的 1.6%，约为 28,000 套。不过，IBuyers 在某些市场比其他市场更忙。他们购买了第三季度在凤凰城都市区购买的房屋的 10.8%。

误解 3：iBuyers 向房东出售大量房屋

这种信念有一定的道理，所以它比神话更夸张。大多数(不是全部)iBuyers 将部分库存出售给出租房屋的机构投资者。

采取 Zillow 优惠。关闭后，彭博社报道称，Zillow 计划向房地产投资信托基金或 REIT 等企业投资者出售 7,000 套房屋。一位评论家在推特上写道：“我强烈怀疑向机构投资者出售 7,000 套房屋会伤害消费者(尤其是在主要市场大幅推高价格之后)。”

令人遗憾的是，向企业业主的大规模出售将使 7,000 名潜在的自住者望而却步，但 Zillow 推高了除 Zillow 之外的任何人的价格的证据不足。在剩余的三个最大的 iBuyers 中，两个表示他们向投资者出售，一个表示没有。

Offerpad 的一位发言人在一封电子邮件中告诉 NerdWallet，该公司通常会将 10% 至 20% 的房屋出售给机构投资者。Opendoor 的房地产主管 Kerry Melcher 没有给出百分比，但在一封电子邮件中说：“我们购买的一些房屋转售给房地产投资信托基金;绝大多数重新投放市场并流向日常消费者。”

RedfinNow 说这是一个例外。RedfinNow 副总裁 Jason Aleem 表示：“我们还没有将一栋房子卖给 REIT。

iBuyer 报价的价值

IBuyers 不低价，他们不对失控的房价负责，他们将大部分库存出售给自住业主，只有一部分卖给房东。他们不是房地产市场的恶魔，但他们有什么好处呢?

他们可以帮助房屋卖家设定要价。无聊时查看房屋价值的在线估计是一回事。收到 iBuyer 的购买报价是另一回事。

“它使这些估计成为现实，”Aleem 说。他解释说，获得 iBuyer 报价可以建立一个基准要价，即使您最终决定不接受它并选择传统的房屋上市。

另一个好处：无需陷入困境

更重要的是，向 iBuyer 出售房屋吸引了重视便利、需要快速出售并希望确定买方将完成交易而不是失败的房主。

IBuyers 对讨厌向潜在买家展示房屋的卖家特别有吸引力。如果你曾经卖过房子，你就会知道这个练习：你保持一个整洁的房子，然后你必须去某个地方，而陌生人则从这个地方走过来判断你的家政熟练程度。

如果您有年幼的孩子或宠物或两者兼而有之，麻烦就更糟了，因为他们的脏东西更脏，它们的气味更臭，而且在放映期间需要计划好找个地方带他们。

有了 iBuyer，就不会出现看房、来回谈判、买方突发事件或最后一刻更改截止日期的情况。

iBuyers 提供的便利和速度意味着他们会留下来。它们不会超过一小部分房屋卖家，但它们将占据一席之地，特别是在不断发展的阳光地带城市，那里有大量具有相似价值的新式、外观相似的房屋。

了解 iBuyers 做什么 - 以及他们可以解决什么情况 - 可以添加到您的房地产工具箱中，无论您是出售还是购买。