专家讨论抵押贷款利率上升对2022年房地产市场意味着什么
来源： 2021-12-28 09:57:50
整个夏天，美联储官员都相信，随着经济在大流行造成的供需冲击中发挥作用，飙升的价格将会逆转。但随着美国通胀的最新读数触及 39 年高位，这种“暂时的”说法在本月几乎被放弃了。该报告出炉后不久，美联储主席杰罗姆鲍威尔承认，顽固的高通胀意味着中央银行 - 拥有国会双重授权以维持最大就业和稳定价格 - 更有可能“考虑加速缩减”。
这一声明引起了房地产业的注意。如果美联储继续提高利率并减少对抵押贷款支持证券的购买，可能会导致抵押贷款利率上升。在大流行的最初几周，美联储的行动将抵押贷款利率降至有记录以来的最低水平——这有助于刺激现代历史上最具竞争力的房地产市场之一。但理论上，抵押贷款利率上升会在 2022 年起到相反的作用：随着一些买家被市场拒之门外，它们将对房价增长施加下行压力。
也就是说，房地产行业对于 2022 年利率将上升到多高还没有达成共识——更不用说抵押贷款利率的上升会在多大程度上为仍然炙手可热的房地产市场降温。房地产市场的一些大公司预测利率上升会引起市场震荡，而其他人则认为房地产市场足够强大，可以吸收抵押贷款利率的大幅上涨。
认为利率上升会对市场造成一些冲击的阵营包括抵押贷款银行家协会。总部位于华盛顿特区的行业贸易组织预测，到2022 年底，平均 30 年期固定抵押贷款利率(目前为 3.1%)将升至 4%。该组织表示，这一利率上涨将有助于推动明年现有房屋的中位数价格下降 2.5%。这将代表我们在过去一年中看到的房价上涨 19.5%的重大逆转。
但并非所有人都同意 MBA 的预测——也不同意较高的抵押贷款利率对房价的影响。看看房利美，它预测到 2022 年底平均 30 年期抵押贷款利率将达到 3.3%。
MBA 和房利美的预测之间的差异比它们最初出现的要大。举例说明：借款人以 3.3% 的利率购买 500,000 美元的 30 年期固定抵押贷款，每月应支付 2,190 美元。以 4% 的利率计算，这笔付款会跃升至 2,387 美元——或者说在未来三年内额外增加 70,900 美元。后者不仅会导致更多的买家买不起房，还会让一些借款人无法获得抵押贷款资格——因为贷款是根据严格的债务收入比发放的。这就解释了为什么 MBA 的抵押贷款利率预测与其对明年房价将下降 2.5% 的预测相吻合。因此，房利美对利率温和上涨的预测伴随着该公司对 2022 年房价将再上涨 7.9% 的预测——或几乎是 1980 年以来市场平均房价上涨 (4.6%) 的两倍。
如果抵押贷款利率真的大幅上涨，这并不意味着我们应该自动接受我们正在走向更低的价格。聂沙阿Home.LLC的CEO，它提供到购房者支付的援助，以换取从家庭的未来转售的任何利润份额的启动，讲述财富，他的公司也预计抵押贷款利率将在2010年底攀升至4% 2022 年。然而，与抵押银行家协会不同的是，他说“房价将继续上涨 [在 2022 年]，只是增速放缓。”
尽管理论上的抵押贷款利率大幅上涨，但房价怎么可能继续保持稳健增长?沙阿指出，住房市场供需之间持续不匹配。我们目前正处于五年窗口期(2019 年至 2023 年)的中间，届时在这一代人最大的五个出生年份(1989 年至 1993 年)出生的千禧一代将达到最重要的首次购房年龄 30 岁。与此同时，这些潜在买家正在进入一个活跃的待售房屋处于四十年来最低水平的市场。房地美估计，美国目前的买家需求总共有 400 万套房屋。这种动态——即使面对更高的抵押贷款利率——可以在未来几年保持卖方市场。
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